Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално? -Тема 54

А, дойдохме си на думата - манталитет, комплекси, "какво ще кажат другите", аз балък ли съм да плащам наем... за това никой не е виновен - всеки сам, за себе си.

Както и всеки е свободен да инвестира както си поиска - след време ще си проличи кои инвестиции са си стрували и кои - не.

Ти нали си добре? Другите да се спасяват както могат.

Бивам, след няколко години ще има много рев и мрънкане тук. Скоро четох разни постове от 2009/2010, много меънкане е било.

Така наречените инвеститори въобще не са толкова много, че да определят пазара. Голяма част купуват собствено жилище. Това първо и второ....точно обратно е проблемът. Хората преди всичко търсят сигурност, страхуват се да предприемат драстични крачки в инвестиране. Още повече пък да вземат кредит, да купят имот, че да го дават под наем.  
Няма никакъв смисъл постоянно да се дъвчи едно и също, при положение, че този таргет купувачи са пренебрежимо малко. Ако някой го прави,  то той е с профила на Тангра, т.е. въобще не е новобранец.  Има бизнес мислене,  предприемчив е, търси варианти, много е информиран, развива се.
Хората са казали: който има, пак ще има. Това е...Кризи...след кризи, един път губиш, друг път печелиш...От криза се излиза, от страховете трудно..

Дано да е така и аз да бъркам. Склонен бих бил да ти вярвам понеже си брокер, но пък се замислям дали хора, които купуват на едро, го правят през брокер или директно от инвеститора.

Гого, какво разбираш " на едро" и колко си мислиш, че са тези хора и колко от тях ползват кредити...Да не забравяме,  че банката финансира след акт 14. При схемите на плащане до акт 14 са необходими поне 60% лични средства.  Т.е. това не са хора новобранци събудили се една сутрин с кеш под възлаглавницата. И определено не са хора на заплата без допълнителен бизнес.
Да, има хора купили няколко ап. , може и 10 и повече и ги дават под наем,  но те са придобити с времето...един по един през годините.
Прав си, далеч не всички сделки минава през брокери. Но работейки на този пазар рядко съм попадала на сделка, къде като почнем да проучваме сграда изкачат купувачи, които са купили на зелено 2..3..ап. в годините назад. Като извадим справка за сграда и излизат всички покупко продажби.
Другото, което ме кара да мисля така е психологията на купувача. 99% се ужасяват при мисълта, че вземат кредит,  за 25..30 г. И са минали в главите си всякакви сценарии...
Така че според мен купувачите на едро са с достатъчно лични средства и ако вземат кредит, то е само, за да си подпомогнат бюджета.
Другият довод е, ако можем да предположим колко хора са на заплата и колко имат собствен бизнес, като доходи. Е тези на заплата, не могат да вземат кридити без край..В повечето случай 1 ипотечен и 1 потребителски.  Айде 2 ипотечни да са...и заплата свърши.
Рискови са според мен таргета " купувач на собствено жилище " , там съм срещала по-често, да речем на 30 сделки 1, при която има надскачане и според мен поемане на доста сериозни финансови ангажименти, които при една криза и разбъркване на картите могат сериозно да разклатят финансовата стабилност.  От друга страна пък съм забелязала,  че това са наистина много дейни хора, които залагат на кариерното си развитие и е факт, че го постигат.

Какво значи 1 или 2 кредита и свършила заплатата? Зависи колко е кредита и колко заплатата.
Има хора с много високи заплати и не може да се обобщава.

Мисля, че е ясно какво означава.
Че ако вземаш заплата 2000 чисто, не можеш да се надяваш да вземаш от банката безкрайно много кредити, с които да плащаш първоначалните вноски на безкрайно много апартаменти.
Мисля, че 2003, 2004 г. Така се правеше. Наемите изплащаха ипотеката. А за първоначална вноска си вземаш от банката.
Но вече не е така

Точно тези едва ли ги плашат сценариите на Гого.

Визирам хора с добър кешфлоу и натрупан капитал, който пръскат за начална вноска в много апартаменти с мисълта да изплащат с наеми и парични потоци. И винаги ги питам, защо го правят в 2020. Отговора е защото лихвите са ниски или защото се очаква инфлация. И когато им кажа, че ако очакват инфлация, трябва да очакват и вдигане на лихви. Те ми се смеят.
Да, оправдавам ниските лихви като плюс за покупка, но да не забравяме че преди 2020 лихвите НЕ бяха кой знае колко по-високи, а наемите бяха 20-25% нагоре, ремонтни дейности, материали и мебели също бяха по-евтини. А преди 2018 пък условията бяха още по-добри.
С две думи, хората са си изградили някакви очаквания и представа за бъдещето, но дали тя е вярна? Не съм убеден. Но хайде, спирам и аз да дрънкам като развален грамофон, ще изкачаме и ще видим.

Едит: ще отбележа че в период на ниски лихви няма особен смисъл да купува човек, защото цените са обратно пропорционални на лихвите, но при ниски лихви търсенето е голямо и има недостиг на качествени жилища.

Колко да е кредита...800..900..1000 лв. А заплатата и да е 8000...10000лв. да не мислиш, че ще вземе 5..6...кредита. Няма такъв филм. Първо защото няма да искат да си понижат стандарта. Освен апартаменти се купуват и харчат пари за много "играчки " ...не всички разбира се, но определено стандарта не като на хората с доход 3000 лв.
 Второ...има психологическа бариера.
 Трето именно, защото са на заплата...Всеки си мисли...ами...ако фирмата съкрати отдела...ами ако...второ...пето шесто...
И собствен бизнес да имаш пак си има рисковете на пазарната икономика, но по можеш са предвидиш, да реорганизираш...знаеш че от голяма степен зависи от теб самия.

Сега и идеален момент, който има да продава "непродаваеми" имоти на супер цена. Всичко друго са приказки да се намираме на разговор. Паниката увлича и е мощен стимул. Спомнете си началото на Короната и изкупуването на магазините. Реално беше абсолютно излишно. Сега е момента да се купуват евтини ваканционни имоти. И в зимните и в летните курорти е пълно с много добри оферти.

Тези на заплати 8-10к много не го е страх от съкращение или фалиране на фирмата.
Обикновено ще намерят за същите или повече пари, ако решат. И без това се крадат такова хора между фирмите

Страх, не-страх 4-5К евро на месец не мисля, че осигуряват кой знае какъв простор за инвестиции, кредити и т.н.

Верно е, направо са на ръба на оцеляването. Плащат сметките и край.

Ако са с 2-3 деца, майка домакиня и работещ съпруг, па макар и на 5к, не е кой знае колко. Училище, уроци, сметки, почивки... Тя, домакинята, при 5к заплата, ще иска и помощ  в домакинството, шопинг, подръжка... Я останат пари за любовница - я не.