Обсъждане на имотни обяви-27

Защо пък реши, че трябва да има втора ипотека и втора банка?! Ако купувачът не ползва кредит, няма нужда от втора ипотека.Краткият отговор на въпроса е - никакви.
Няма пречки да купиш ипотекиран имот и няма абсолютно никакви особености, ако си съгласна да остане ипотеката.

Това на теория, а на практика освен ако продавачът не ти е изключително близък, вероятно ще искаш да се премахне ипотеката. В този случай особеността е минимална - в нотариалния акт се вписва условие, че ползвателят на ипотеката (обикновено банка кредитор) се задължава в срок Х (точна дата) да вдигне ипотеката. Ако не се спази това условие, сделката е нищожна.
За по-голяма сигурност е добре преди подписването на нотариалния акт да изискаш банката кредитор да представи писмо-ангажимент, че се задължава да вдигне ипотеката в уговорения срок.
Добре е да се разберете с продавача цената, или поне частта от нея, която отива за погасяване на оставащия кредит (и съответно вдигане на ипотеката) да се преведе директно по сметка в банката кредитор. Самата банка вероятно ще иска това като условие да се ангажира да вдигне ипотеката в дадения срок.

Ако и купувачът ползва кредит, тогава схемата е абсолютно същата, с тази разлика, че за кратко време по имота има 2 ипотеки - най-напред се вписва тази на купувача и след това се вдига тази на продавача. Тук рискът е за втората банка (на купувача), защото ако стойността на двете ипотеки сумарно надвишава цената на имота, тогава те остават с необезпечен кредит. Така че втората банка ще гледа с 8 очи всичко да е изрядно и ще натиска да се махне първата ипотека. Ако двата кредита са в една и съща банка, тогава риск няма, защото тя само си го мести от единия джоб в другия.

Разбира се при подобни сделки е задължително да се ползва адвокат, който да следи всичко да е точно. Най-добре го оставяш той да говори с продавача и с банките (и с юристите на банките) и те ще се разберат така че интересите на всички страни да са защитени.

Здравейте всички,

от месеци следя този форум, но още не съм се включвал активно. Търся апартамент за инвестиция в София и попаднах на следната оферта.

https://www.yavlena.com/117275

В форума има много добри мнения за строителната фирма.

Какво мислите за това жилище като за инвестиция. Кварталът не ми е много познат, но Борис прави супер връзка към центъра. Дали има нужда и от паркомясто към жилището? Подават ги скъпо, но съм чувал че е неизбежно в крайните райони ако жилището ще се дава под наем. Какъв наем очаквате тук?

Благодаря много за мненията ви!

Поздрави, марулата

Оправете си линка, че е yavlena, а не javlena. https://www.yavlena.com/117275
А каква е тази дата на построяване - 2020-2030? Малко множко ми се вижда. Не ми се струва като реална обява честно казано.
Ако искате в Овча купел, мога да предложа да разгледате това
https://parksideresidence.bg/
Прати ми го позната, която чертае за тях. Мисля, че цената е 1400-1500 евро на квадрат. Човек много добре трябва да си подбира строителите, ако купува на зелено.

marula, как разбра коя е строителната фирма? Ако визираш Явлена, те са брокери.

Фирмата е Бигла 3 - забравих да допиша. Има банери на строежа.

Обърнахте ли внимание, че цените са без ДДС?

Благодаря, оправих линка. Строителството е започнало ноември 2020 година и продължава за 30 месеца. Явно има грешка в обявата.


Точно това ме притеснява. Вижда ми се скъпо за жилище на шпакловка и замаска. Не знам колко ще излезат довършителните работи на края.

Но за начолото ми е интересно дали обектът е изобщо интересен за потенцуялни наематели.

Е, всеки апартамент може да е интересен за наематели, зависи от наема. Предполагам 6-700 лв. Овча Купел не е много привлекателен квартал.
Само че как му викате "инвестиция" на такова нещо, не знам. 88к евро без ДДС, значи 105,600. Сложи там разходи по сделката, комисионни, нотариуси - стана 110к. Това е на шпакловка и замазка, значи ремонт поне 10к, най-бюджетно, стана 120к. Ако сложите по-хубави материали и мебели, или пък ако го предават както някои строители правят - без врати, без радиатори, без ключове и контакти, тогава стана 20к за довършването, значи 130к.
Такава "инвестиция" 30 години не може да се изплати от наем.

Прав си, не е оптимално. Но дори да смятаме с 130к и примерно с 650 лева наем се получава възвръщаемост от 3%.

В банката да ги оставя парите, няма да получа 3%. Да не кажем, че един наем все пак върви с инфлацията. Просто не са ми ясни реалистични наеми за това място, 2-стаен апартамент, със или без паркинг.

А що си мислиш, че ще успееш да го отдаваш успешно?

Какви сметки използва за това твърдение?

Не познавам Овча купел, затова ще разсъждавам така
Ако жилището е близо до или с удобен ГТ до НБУ и до центъра (поне до по-атрактивни квартали), значи има потенциал за под наем. Заради локацията (по-отдалечена), наемът няма да е толкова, колкото в най-търсените квартали, но това не е болка за умиране. Гараж или паркомясто е препоръчително да си вземеш, дори да е с цената на потребителски заем. Първо заради отдалечеността, и второ, защото всеки се е настанил в колата и не мърда дори на 100-200 м. пеша.

Овча купел не е хомогенен квартал, не малка част е тип панелен краен квартал, но друга малка част е хомогенна - примерно съдийският квартал (като казвам съдии, имам предвид не съдии в районен съд, а във върховните съдилища). Така че е според зависи.

Щом знаеш инвеститора, звънни им директно, ако се интересуваш.

Възвращаемостта от наем - каквато и да е възвращаемостта, дори в незавършен вид (имам предвид довършителни работи),  най-малкото парите ти ще са запазили стойността си, дори и без допълнителна печалба от наем. Примерно, ако сега жилището струва 100К, и цените продължат да се вдигат и стане 120К (пак примерно), ако решиш да продаваш в един момент, ще получиш 120К. Цените на останалите жилища също ще са пораснали, така че пак с получените пари ще можеш да купиш каквото и сега. Ако цените паднат (което пак е относително, дали ще паднат с 10% от 100К или от 120К), дори да е от сегашното ниво 100К (което силно ме съмнява), пак и останалите жилища ще са с приблизително симетрично намаление на цените. Доходите от наем ще са допълнителен бонус, премия към основното - запазил си относителната покупателна способност на парите ти под формата на недвижима собственост.

6-700 лв е наем за тристаен до НБУ
това за да е до Борис, значи е далече от НБУ
транспорта там е от никъде за никъде, метрото е в ОК1 и ОК2
в сайта на Бигла не го намерих, по картинките - две платна с разделител има само по ул. Боряна
там е само ново строителство и познавам само собственици, живеещи там, не и наематели

както каза мандаринка, ако купиш сега, после ще продадеш по-скъпо на актуални цени
ако търсиш евтин квартал, подкрепям те за ОК, много повече го харесвам от Люлините и Надеждите

шерни локацията, че ми стана любопитно къде е

Здравейте, и аз гледах строежа преди два месеца. Фирмата е една от най-надеждните и не се съмнявам, че ще построят страхотна сграда. Мястото е на цар Борис 3, но има локално и не е точно на първа линия. Самата сграда гледа към Павлово, а и зад нея има места за паркиране. Аз се отказах, защото търсих локация с лесно придвижване до Студентски град, а там е далеч.
Herzen, адресът е цар Борис ||| 160

Някой наминавал ли е покрай този комплекс Семирамида в кв Витоша, да сподели впечатления? Щели да подсигурят улици, канализация, а-у... Много приятни на скица апартаменти видях там, вкл лофтове. Всичко, освен някои в последните два сгради Л и К е вече разпродадено.

https://semiramida.bg/%D0%B0%D0%BF%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B0%D0%BC … %D0%B6-4/%D0%9113