Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 67

Това е много ограничено мислене. Животът си минава независимо в собствен имот ли живееш или под наем. Ако живееш под наем сега за 3-400 евро, вместо да изсипеш 150к за двустайка, по-зле ли си или по-добре?
Тези 150к ако ги вложиш добре, след някоя друга година ще са 200 или 300к, тогава ако искаш пак ще си купиш имот, нищо чудно да са по-евтини.
Парите се обезценяват само ако ги държиш под дюшека, а ако ги накараш да работят за теб, се наричат "капитал" - капиталът е един от четирите фактора, които движат света, още Маркс го е отбелязал, както и всички други икономисти.


Ти не си купил имот, а си вложил капитал в рисков проект. Станал си ортак с инвеститора, ама без да имаш контрол какво той ще направи с парите ти (някои от тях с твоите пари започват нови строежи, вместо да движат твоя). Освен това 2-3 години му ги даваш без лихва. Казваш година и половина, ама като гледам снимката как почват от гола поляна, обикновено отиват 2-3 години докато вземеш А16.
Аз да купя имот му казвам да дам днес парите и утре да взема ключа. А да влезеш на зелено си е съвсем друг тип начинание. Освен че губиш алтернативната доходност, която би могъл да изкараш с парите си 2-3 години, ти поемаш и значителен риск, така че ако пазарната цена на готово е 2000 то на мен 1400 за "супер зелено" ми се вижда даже много.

Chris78, моля те дай ми имот с акт 16 не на 800м , а на 5 км от Южния парк на цена 1400 евро на квадрат? Говоря за сегашния момент. Не акция, която за 20 дни се обезценява с 20%. Имот.

Така е. Всички сме наясно с това, включително (предполагам) Мъфин.
На зелено крие много рискове, губи се време, нерви, алтернативна доходност и тн. Цената трябва да е добра.
Отношението 1400 към 2000 според мен е горе долу на кантар. Излиза 43%. Но не са 2-3 години. Повечето строители строят бързо. Включването към ел мрежата и акт 16 се бавят. Освен това, повечето пари се дават на акт 14, не на дупка.
Т.е. тяхната алтернативна доходност не е за период 2-3 години, а примерно 1.
Също, при възходящ пазар се печели повече. Защото с Х пари, купуваш повече квадрати. Колкото и да пестиш от банички, не можеш да изкараш безкрайно много пари за инвестиция. Аз като се обърна назад, при всяка по-стара инвестиция си казвам, "защо не купих и това, и онова". Имало е гаражи по 4к на супер добри места, апартаментчета по 20к, 2стайни по 40к, 3стайни по 50-60к. Въпросът е, че във всеки един момент "играеш" с макса, който можеш да си позволиш. А понякога това е бил и абсолютният максимум, който си имал. Като се обърнеш назад, парите/цената винаги изглеждат малко/и.

Какво да ти дам аз - аз инвестиционни съвети не давам, не съм лицензиран инвестиционен консултант.
Аз споделям аз какво правя, пък всеки нека прави каквото знае.
"Имот" и "проект за имот" са две различни неща. Имот за 1400 в момента не е зле, но няма. "Проект за имот" има, но не се знае дали след 2-3 години ще получиш имот, или ще си останеш с проекта.

Ами че то и с акциите е така. Сега купуваш и почваш да мечтаеш, че се качат. Ами ако не се качат??

В темата за имоти сме. Едни мрънкат, че няма нищо изгодно, други избират да купуват на зелено и носят риска за това. Всеки диверсифицира според собствените си възможности и разбирания. Ние купихме преди година на същия етап на много сходна цена на място с изградена инфраструктура. Имайки предвид инфлацията, смятам, че цената е изгодна, ако са изпълнени важните за мен неща - добра осигуреност на магазини, някакъв градски транспорт, широки булеварди в близост, парк,аптека и др. И всичко това, съобразено с крайната цена, защото едно е 60х1400, друго е 300х1400. Примерно изрично търсих да е с малко общи части и двор, за да са ниски общите разходи по поддръжка. А що се отнася до зеленината в непосредствена близост - винаги проучвам околните парцели, защото това, че е зелено не значи, че ще е  така завинаги.

Chris78 почти нищо на читава цена не носи доходност в момента. Единствено дцк, които ти така и не каза как точно купуваш.

Е ДЦК е най-простото нещо - във всеки брокер, в който си отвориш акаунт, можеш да си купуваш. Или иди при някой инвестиционен посредник, който и да е, и му кажи че искаш ДЦК - с радост ще ти услужи.
В САЩ даже ги продават и без да си отваряш брокерска сметка на https://www.treasurydirect.gov/ - това е правителствения сайт, не е нужно да си американски гражданин, обаче трябва да правиш превод в долари, което струва пари.
Ако имаш сметка в брокер в ЕС, захранваш я със СЕПА-превод, който струва 1 лев, и вече с парите вътре можеш да си купуваш каквото искаш в евро, долари, канадски долари, хонг-конгски ако щеш и т.н.

Иначе не съм съгласен, че "нищо не носи доходност в момента" - аз имам портфолио с акции, които носят нелоши дивиденти, отделно тази година от шортене съм направил повече пари, отколкото от дивиденти - последно поствах преди няколко страници как върви шорта на Тесла. Но това не е по темата.

Не се безпокой за мен. Определено внимавам какво купувам. Не случайно къщата ми освен, че е страхотна като разпределение, обзавеждане и големина на помещенията е и със страхотна гледка, а същевременно е на само няколко минути пеша от денонощен супермаркет и спирка на ГТ. Витошка ми е само на около 8 километра. Малко са милионните градове по света, в които е възможно да живееш в подножието на красива планина, да имаш идилични зелени гледки без бетон и същевременно да си на минути с кола от главната пешеходна улица. Живота в София има сериозни предимства и бонуси и затова грам не се притеснявам за пазара на недвижими имоти. Колкото до финансирането на зелено от това ще загубя 1-2 процента, а най-вероятно и много по-малко. Лихвите по депозитите продължават да са изключително минимални. Даже е късмет, че вече не си плащаме за да ни седят парите в банка. Имаше момент, в който таксите на банките бяха по-високи от почти нулевата лихва, която даваха и реално ние си плащахме за да ни седят парите в банката. Освен това ще попитам колко имота в София са близо до хубав парк, топ държавно училище, нямат съседи на 6 метра пред тях, строени са със супер топ материали осигуряващи тишина и ниски енергиини разходи и са с поносима цена? Красотата на сградата и луксозните облицовки са само приятен бонус към останалите екстри. Ще добавя, че паркомястото ми струва 12000 евро с ДДС, което също не е много спрямо днешните цени и бъдещото проблемно паркиране. Не, че сега е много безпроблемно. С две думи сделката си е много добра и въобще не ми пречи нито на инвестирането в акции, нито на инвестирането в основните ми бизнеси. Те естествено са ми основен приоритет. П.П. В момента са стигнали до кота нула. Това е около 40 процента от работата до акт 14. Него се очаква да го вземат до другото лято. Като цяло сградата е сравнително малка и би трябвало да я завършат много бързо.

Крис, в тея ип не се купуват баш дцк, а eft или инструмент върху тях, който носи по-малка доходност или още по-лошо cfd. Не че няма начин чл да купи, но не е тривиално.

@gogo - ще ме обвинят, че пак не е по темата, но щом искаш ще ти обясня. Български ДЦК не държа, но мисля, че в момента са атрактивни, последно бях давал доходност от октомври беше към 5.5% по 2-годишните. Как точно да си купиш - както казах влез в офиса на която и да е брокерска къща и питай, няма да ти откажат.

До американски или всички други развити пазари на света имаш достъп през повечето водещи брокери. Не говоря за ЕТФ-и, камо ли пък CfD. Директно държавни ценни книжа, практически без риск да не ти платят лихвата или главницата. Ето ти от моя брокер до колко емисии ДЦК на САЩ имам достъп - 1443 отделни серии ценни книжа:

Ето и комисионните какви са:


Бих казал - практически без транзакционни разходи, особено ако сравниш с нещо като имотите.
Доходност - в момента 4.7% по 1-год. 4.4% по 2-годишни. По-дългосрочни не бих купил, защото имаш дюрейшън риск, тоест да им падне текущата стойност ако лихвите се вдигнат още (което очаквам).
Хубавото на ДЦК, освен че са сигурни, е и че са много бързо ликвидни. Ако си държиш парите в краткосрочни ДЦК и ти изпадне някаква възможност (или нужда) можеш днес да ги продадеш без загуба и да си изкараш парите, за да ги ползваш за нещо друго. Малко други инструменти имат такава гъвкавост. Например, ако Танграта те покани да му станеш ортак за хотела при много изгодни условия, ама трябва да се дадат утре парите, ти можеш да участваш.

При моята схема на зелено 20-20-60 парите ми си работят за мен около и над две години. Същевременно цената на имота вече е пораснала, а още не е платен изцяло, дори по-големият процент не е платен. От това по-добра доходност здраве му кажи. А и акции не мога да ипотекирам и да взема едни бързи пари за друг бизнес. Банката не ще акции и дялове като обезпечение, но имот в София ще.
С това не отричам инвестицията в акции, имала съм и имам, ама просто не ме влече

Докато не вземе акт16 и не ти го прехвърлят окончателно не бързай да се радваш, много неща могат да се объркат до тогава.

Мъфин, не си прав...
Фирмените сметки плащат такса съхранение. В зависимост какви суми държиш, таксата е различна. От нашата сметка най-безсрамно ни удържат пари за такса съхранение.
Май за ФЛ я няма тази толкова прекрасна такса

Има я, как да я няма. Т.е. имаШЕ я, вече май навсякъде я махнаха.

Конкретно за една банка мога да дам преки наблюдения, тъй като в същата банка, в която ни е фирмената сметка, близка роднина има и лична сметка като ФЛ. До май-юни месец таксата "съхранение" за фирмената сметка беше 1,5% при салдо над 100 000 лв, после го вдигнаха на 200 000лв., а от септември мисля че махнаха таксата изцяло. В същия период за ФЛ процентът беше 0,75%, при същите прагове.

За лична сметка човек може да каже, който държи 200к кеш, сам си е виновен (макар че има много такива хора, съдейки по растящите депозити в банките, въпреки всичкия харч за имоти), но за фирмена сметка 200к може да са доста малко пари, в зависимост от дейността и оборотите.