Плащане при покупка на имот

  • 4 152
  • 21
Здравейте! Имам може би един изключително глупав въпрос, но никога не съм се сбъсквала с нещо подобно. Става дума за прехвърляне на големи суми при покупка на парцели/ниви/къщи/апартаменти.

Винаги съм живяла под наем, но притежавам стара къща на село за продаване. В момента обмисляме покупка на апартамент и съответно продажба на къщата.

Как става процедурата с получаването на сумата от продадената къща? Плащането на какъв етап става - преди да се прехвърли имота на името на бъдещия сибственик или след това?

Напр. намерила съм купувач и той трябва да ми заплати 50 000 евро. Предполагам зависи дали човекът има налична сумата или ще тегли кредит, но не си представям да ми даде тези пари в брой.  Давам банковата си сметка и парите ми се превеждат нея? Банката предполагам има такси за управление на такива големи суми.

След това, когато аз искам да използвам тези пари за покупка на жилище, този път аз съм купувача, отново ли по някакъв начин чрез банката прехвърлям парите и тегля креди за останалата част?

Извинявам се отново, ако въпросът ми е абсурден, но се надявам някой да може да ми обясни с няколко думи. Притеснявам се да боравя с такива големи суми.
Виж целия пост
# 1
Парите се превеждат по банков път. Има си законово изискване за големи суми. Какви такси за управление? Предполагам, че имате банкова сметка. Банката си взема някаква комисиона, която си е съвсем нормална сума, само за прехвърлянето. Такса за управление е различно.
Зависи дали ще имате предварителен договор, по който ще се плаща част от цената или всичко ще е наведнъж.

За кредита - мога да кажа как се правят плащанията с предварителен договор. Парите за него са ми по личната сметка. Подписваме в офиса на брокера, после с договорите отидохме в банката, наредих превода, дадоха ни документ, копие за продавача. Преди това си имах одобрение от банката за ипотечния заем. При нотариуса отидохме аз, брокерите, продавачите и представител на банката. Издадоха нотариалния акт, в договорите се посочи към кои сметки да преведем парите за покупка, банката си ги преведе и готово.
Виж целия пост
# 2
Наеми си адвокат и огледайте нещата.
Виж целия пост
# 3
На база на въпроса който задаваш, може би най-правилният отговор наистина е да си вземеш адвокат, за да ти помогне, защото колкото и да ти обясним тук, има шанс да пропуснеш нещо, което ние не подозираме, че трябва да се обясни.

Но ще се опитам все пак да обясня основните положения:

В най-простия случай покупката на имот е като покупката на всяко друго нещо - плаща се в момента на сделката, т.е. при нотариуса.
Едно време нещата са се случвали и буквално по този начин - отиват продавач и купувач при нотариуса, подписват нотариалния акт пред него, и пак пред него си разменят парите в брой.
В днешно време плащания в брой са разрешени само до 10 000 лв. (или вече ги направиха до 5000?). Понеже повечето имоти струват повече от това, на практика няма как да платиш имота в брой, така че е задължително по банков път. Което между другото е и по-сигурно и за двете страни.

Тъй като в днешно време всеки има електронно банкиране, може да се приложи същия принцип като при плащане в брой: Подписвате пред нотариуса и докато сте всички още там, купувача си отваря банкирането и превежда парите на продавача. За суми над 100 000 лв. задължително се прави експресен превод (през т.нар. система РИНГС), и съм чувал за хора, които стоят там при нотариуса и чакат докато продавача не види парите на своята сметка. Това според мен е вече малко преувеличено, защото преводът веднъж изпратен няма как да бъде върнат назад, така че практически няма риск за продавача, дори си тръгне от нотариуса преди да е "видял пари". Дори нормален превод да е (при сума под 100 хил.) също пристига в рамките на 2-3 часа (в работно време).

Това е в най-простия случай. Вече има редица фактори, които могат да усложнят нещата. Подготовката на сделката често изисква време, и ако имотът е търсен и има много кандидати за него, продавачът често иска да получи някаква част от парите предварително като гаранция, че ще се осъществи сделката, ако всичко е наред. Купувачът също иска да има някаква сигурност, че докато се подготвят документите продавачът няма да реши да вдигне цената, или пък да продаде на някой друг купувач. Затова се сключва т.нар. предварителен договор, с който се фиксира цената и се поставя срок, в който да се финализира сделката, като ако някоя от страните се откаже, дължи обезщетение на другата страна.
Но това не е задължително и за селска къща вероятно няма нужда да се прави.

Ако купувачът ползва кредит нещата са малко по-различни.
Най-напред там е задължително да имаш предварителен договор, в който да е описано точно какво се купува, на каква цена, в какви срокове, и как се извършва плащането, т.е. каква част е със собствени средства и каква е с кредит. Обикновено това, което купувачът плаща със собствени средства, го плаща още при подписване на предварителния договор, а останалото, което е с кредит, след нотариалния акт.
На базата на този предварителен договор се пуска искане за кредит в банката, тя разглежда случая и решава дали да отпусне кредита или не. На практика е задължително ти да си говорила с банката ПРЕДИ да подпишеш предварителен договор, за да имаш някаква сигурност, че ще ти отпуснат нужния кредит, преди да плащаш каквото и да било на продавача. Но формално искането за кредит се разглежда след наличен предварителен договор.

Банката обикновено иска един куп документи, според зависи особеностите на имота. Ако всичко е наред банката одобрява отпускането на кредита. Което обаче НЕ значи, че директно ти превежда парите, а само означава, че банката се задължава да ти отпусне сумата СЛЕД като подпишете нотариалния акт.
След като има одобрение от банката, вече се задвижва окончателната сделка при нотариуса. В деня на самата сделка не се случва нищо особено, подписва се нотариалния акт, след което и купувач, и продавач просто си тръгват, без да се извършва плащане. Нотариалния акт се вписва в Имотния регистър (отнема 2-3 дни), след което се изпраща на банката. Друго условие за изплащането на кредита е имотът да е застрахован срещу природни бедствия. Тези няколко дни докато трае вписването в Имотния регистър, купувачът е добре да ги ползва да си избере застраховател и да сключи застраховка за новопридобития имот. След като банката се увери, че нотариалният акт е вписан в Имотния регистър, и след като купувачът предостави застрахователната полица, тогава вече банката превежда парите по сметка на купувача, и от там се превеждат на продавача.

Много продавачи, особено от "по-старото поколение" избягват купувачи с кредит, тъй като се страхуват от ситуацията, че трябва да подпишат без да получат плащане веднага. Т.е. имат усещането, че излизат от нотариуса без имот и без пари. Това не е така, тъй като нотариалният акт се съставя под условие за извършено плащане и се поставя срок за него - ако по някаква причина цената не се плати в дадения срок, сделката се проваля и продавачът си е отново собственик на имота. Също така преди сделката при нужда банката може да издаде т.нар. писмо-ангажимент, с което да гарантира на продавача, че е одобрила отпускането на кредита и ще изплати парите след вписване в Имотния регистър.   

На практика при сделки с кредит банката се явява гарант за плащането, за да няма риск и за двете страни.

Виж целия пост
# 4
При продажба в брой  първо продавачът се подписва пред нотариус (продава), а след това се отива до банката на купувача и той прави превод на парите. Най-добре е продавачът да си е открил сметка в съответната банка, за да може парите да се преведат моментално, да получи документ за състоянието на сметката си, и след това се обаждате на Нотариусът да впише сделката.
Виж целия пост
# 5
Е щом превежда пари, значи не е "в брой". Ако парите в банка ги считаме за "в брой" се обезсмисля въпросът. То е ясно, че с пари ще плащаш, няма да е с акции или с... дупе Simple Smile
Виж целия пост
# 6
да де, имам предвид, ако клиентът има парите и не ползва кредити.
Виж целия пост
# 7
Аз до колкото знам не може през банкиране, задължително е в банка и трябва да ви издадът и заверят документ, който да се занесе на нотариуса обратно.
Виж целия пост
# 8
Това със заверката се изисква не от нотариуса, а от Имотния регистър.

За самото вписване се плаща административна такса (0,1% от продажната цена), и отделно преди да започнат да вписват каквото и да е, се изисква да си платил местен данък придобиване (3%).
За тези две плащания за съжаление все още се изисква документ на хартия, с подпис и печат от банката.

Ако плащаш таксата вписване и данъка придобиване лично, тогава да, трябва да отидеш до клон на банката. Всъщност пак може да преведеш парите през електронно банкиране, след което да си разпечаташ потвърждение за плащането, и да отидеш в произволен клон да ти ударят печат (тука зависи от самата банка дали ще се навие на това). Но така или иначе трябва да се разкараш до банката.

Много нотариуси предлагат "услугата" да направят това вместо тебе. Ти превеждаш на нотариуса една сума, състояща се от 3 различни вида разход - нотариалната такса, която си остава за самия нотариус, плюс споменатите такса вписване и данък придобиване. След което нотариуса има грижата да преведе парите към бюджета от твое име, да вземе прословутото платежно с подпис и печат, и да го занесе в Имотния регистър заедно с документите за вписване. Понеже нотариусите правят повече от една сделка за деня, с едно ходене до банката уреждат всички сделки.

Всичко това няма нищо общо с плащането на самата продажна цена към продавача. Там всичко е както се разберете с него. Ако той много държи да ходите на крака в банка и да висите по опашки - тогава така правите. Ако му е важно просто да има парите, спокойно може да му ги преведеш електронно. Дори ще стане по-бързо.
Виж целия пост
# 9
Предната седмица платих имота през банкирането си, в момента на подписването. Късметът ни беше, че  и двете страни сме в една банка и другата страна видя парите, дори преди при мен да се осчетоводят и изпишат от наличността. Ако не бяхме в една банка, щеше да мине време докато влязат в другата и тогава трябваше да бягам до моята да ми сложат печат на нареждането, за нотариуса и другата страна. В случая, другата страна потвърди, че е получила парите и не бягах за печат. Имотният регистър не са ми искали подпечатано платежно. Имам си нотариален акт, вписан и описан където трябва.

Таксите при нотариуса ги платихме в кеш. Не можело по банков път (тук ми стана странно).
Виж целия пост
# 10
Благодаря изключително много на всички за отговорите, особено на Slashy!

Разбира се, когато моментът дойде, ще се консултирам с адвокат и банката, но публикациите тук са много полезни за човек, който никога не се е сблъсквал с този процес.
Виж целия пост
# 11
Ето как ние закупихме имот съвсем наскоро. При постигнат консенсус за цена и ден на сделката, запазихме час при нотариус, с който и двете страни са ок да работят. Нотариусът беше подготвил нужните документи, преведохме сумата в присъствието на продавача в клон на банка! Внимание, в банката има много документи, които се попълват, за да уточните произхода на средствата, с които плащате. Когато плащането мина, с документа от банката се върнахме при нотариуса, който да приключи сделката. Съответно при нотариуса също има такси, които се плащат от купувача. След като закупите имот сте длъжни дс платите към местната община данък за придобиване, който е в размер, определен от съответната община. Разбира се вече дължите и данък за недвижим имот и такса смет за съответната година, ако не са погасени.
Плащания в брой, в днешно време, особено на големи суми не са възможни и са нежелателни.
Виж целия пост
# 12
Радева, само, че не казахте, продавачът кога се подписва, преди или след като му превели сумата. (във вашия случай)
Виж целия пост
# 13
Радева, само, че не казахте, продавачът кога се подписва, преди или след като му превели сумата. (във вашия случай)
След, разбира се, нотариусът не изповядва сделката, без сумата да е преведена.
Виж целия пост
# 14
След, разбира се, нотариусът не изповядва сделката, без сумата да е преведена.
Ами не се разбира.
На нотариуса му е все едно кога точно е плащането, стига двете страни да са ОК. Той ще да задържи сделката, докато не получи съгласие от двете страни да я задвижи, но дали подписа е преди плащането или обратно, за него няма значение.
Ако някой е държал първо да се плати, преди да се подпише, то това е продавачът, не нотариуса.

Също така не стана много ясно защо непременно сте ходили лично до банка? Вероятно пак е било по желание на продавача, няма друга причина за това. Реално можеше докато сте при нотариуса да си отвориш телефона, да преведеш парите, и толкова. Пък продавача после ако иска да ходи в който си иска клон на банка да проверява.

Декларацията за произход на средства се изисква от БНБ при всякакви плащания над 30 000 лв. Може да се попълни и при онлайн плащане през електронно банкиране. И не са "много документи", реално е една бланка с точно едно поле свободен текст, в което описваш с твои думи откъде са ти парите. Ако при вас е било различно, вероятно сте плащали в ДСК, при тях в тази декларация трябва да избереш от предварително изреден списък от възможности, да кажеш в кой период (месец/година от-до) са придобити средствата, и така нататък. Но пак не е нещо особено, попълва се за 1-2 минути. Разбира се ако парите ти са "чисти".
Виж целия пост

Започнете да пишете...

Страница 1 от 1

Общи условия