Обсъждане на имотни обяви - 32

  • 55 940
  • 867
# 480
За етаж и изложение не съм сигурна, че е така, но не съм и задълбавала толкова. Мисля обаче, че чисто математически е площ на апартамента към обща площ/части за комплекса и етаж и изложение няма как да са в сметките, но може и да бъркам.
Виж целия пост
# 481
Стойност (цена) на апартамента спрямо цената (не квадратурата) на общите части е. Към момента на построяването.
А стойността (цената) на апартамента се изчислява с прилагането на коефициенти спрямо базовата цена в зависимост от ЗП (квадратните метри на жилището). Етажът и изложението са коефициенти и се различават - примерно, по-голям коефициент за по-добрите изложения и по-малък коефициент за смятаните за по-кофти етажи. Доколкото си спомням, пак подчертавам, че не съм 100% сигурна, при кооперация около 7-9 етажа, средните етажи-4 и 5, са с по-голям коефициент от тези под тях и тези над тях.

Ето тук разбираемо обяснение, много полезни са и въпросите и отговорите под обяснението

https://www.архитект.bg/blog/11

А тук едно площообразуване, намерено в Интернет - обърнете внимание на коефициентите - за етажност (Кв) и за изложение (Ки).
https://metalexbuild.com/wp-content/uploads/2019/02/%D0%BF%D0%BB … 7%D0%B5%D0%B2.pdf
Виж целия пост
# 482
Когато писах за тераси за горните нива на "тортата", имах предвид тераси по 15-20-30 кв.м.
Моята е 7.5м на 5.15м и си е моя, не е обща. На съседа е подобна и също е негова. Знам, защото гледах и двата апартамента, когато избирах. Има и обща с приблизително такъв размер.
Виж целия пост
# 483
Това с коефициентите ми изглежда голяма глупост, пазарното търсене не може да се включи в никакъв коефициент, а е разумно да се впише в цената иначе се излагаш като търговец.
Виж целия пост
# 484
Кой ти говори за пазарно търсене? Говоря за определяне на стойността на жилище към момента на построяването му, за да се определи % ид.ч. от общите части, завинаги.

Иначе статистически, поне преди, средните етажи бяха най-търсени. А за изложението е ясно кои са благоприятните и кои - неблагоприятните. Е, има хора, които не обичат да им пече слънце в жилището, а ако пече - затъмняват тотално с щори/плътни завеси. Но статистически тази група хора са по-малко от тези, които търсят повече светлина. Както и статистически 9 от 10 купувача няма да искат да купят жилище на партер или първи етаж над партер. Но пък аз преди десетилетия, докато се пробвах като брокер, имах семейство пенсионери, които търсеха точно партер или първи над партер, продаваха жилище на по-висок етаж.
Виж целия пост
# 485
За общите части и този коефициент не съм наясно, може и да е така. След толкова търсене съм наясно горе-долу колко кв. са средно общите части за типа апартамент, който търся и съответно не бих взела нещо отклоняващо се с много от средното. Пък ако ще прекрасен да е апартамента 40 кв. общи части при наличие на подобен апартамент с 20 кв. общи части, ясно е къде е избора. Също за да се въртят около едно и също число общите части е ясно, че купувачите не искат да плащат за по-големи части и това също е изчислявано предварително на ниво проект съответно на най-големите и доходоносни апартаменти за продавача какви общи части ще се паднат.

Всичко останало е субективно. Не мисля, че са 9 от 10 тези, които няма да искат партер или първи етаж, по-скоро 6 или 7 от 10. Мисля, че партера или първи е по-желан от последен етаж. Зависи от това какви са партера/първия етаж и последния. Има първи етаж над отдолу магазини - за 9 от 10 не е проблем по-скоро. Партер със собствено дворче също. Последен етаж, ако е стандартен апартамент е по-скоро не за повече хора. Освен ако не е голям, с големи тераси, мезонет и т.н.,това е друг тип търсене и купувач съответно. За изложенията също, ясно е какъв е стереотипа от едно време, но все повече се разчупва просто защото хората живеят във всякакви изложения или имат познати, които живеят във всякакви изложения и могат вече да преценят доколко стереотипа е надценен и доколко ще им е драма на тях лично да изберат не най-желаното. Всеки тръгва в началото с да не е първи и последен етаж и да е добро изложение и още поне 10 изисквания и накрая финишира с 1-2 изисквания освен, разбира се, ако няма неограничен бюджет и може да даде колкото му поискат без значение, за да намери жилище отговарящо на всичко.
Виж целия пост
# 486
Така е, с времето остават най-значимите изисквания. Другите търпят промени. И аз направих компромис с някои неща, не ми се искаше, но....
Виж целия пост
# 487
То е ясно, че с критериите се правят компромиси. Но тези компромиси се налагат по финансови причини. Т.е., ако нямаше финансови ограничения, повечето хора (не всички, разбира се) не биха направили компромис с изложение и етаж. Или иначе казано - ако имаха повече пари, нямаше да изберат партер или североизточен/северозападен апартамент.

За тези идилични партерни жилища с дворчета чета непрекъснато. Може би има някъде и такива. Но партерно жилище с "дворче" до паркинга на кооперацията или дори да не е до паркинга, за мен означава да слушаш и дишаш паркиращите коли, загряващи, форсиращи, или пък да ти минават периодично живущи покрай идиличната градинка. Колкото и културни и интелигентни да са все младите хора, живеещи над дворчето, все в един момент ще почнат да си тръскат покривките, завивките в дворчето ти, за фасове и други неща да не говорим. Да добавя и това, че както често взе да се случва с разни порои, апартамент на ниво терен не е най-добрият вариант.

Последни етажи май са по-добре, но трябва да си готов да вложиш, ако се наложи, само лични пари, за да поправиш теч от твоята тераса на съседа отдолу или теч на покрива само в твоето жилище. Колкото и културни да са живущите и колкото и да са дисциплинирани и паралиии, че да си събират вноските за етажната собственост. Поне в случаите на течове от покрива имаш някакъв контрол, дори да е със собствени средства. За цапащите отгоре върху теб нямаш контрол - нито молби, нито заплахи действат, не можеш да ги дебнеш 24/7, а дори да ти е ясно кои са, няма ефективен законен начин да ги спреш.
Виж целия пост
# 488
Защо общите части зависят от изложението и етажа? 😵
Виж целия пост
# 489
И къде съм написала това?
Към момента на построяването на сградата се дели стойността на конкретното жилище на стойността на общите части и се получава число, което се изразява в % (в старите сгради - в обикновена дроб). При изчисляване на стойността на жилищата, базовата стойност, която зависи от квадратурата, се умножава с коефициенти за осветеност и за етаж. Така жилища с еднаква квадратура, но на различни етажи или с различни изложения имат различен % ид. ч. от общите части. Обикновено разликата е в десети (след десетичната запетая), но я има.  Примерно, ап. 1 има 2,39% ид.ч. от общите части, а ап. 2 - 2,53% ид.ч. от общите части. 

Всичко тръгна отново от практиката на инвеститорите в обявите за НС да добавят ид.ч. от общите части, изразени като квадратни метри, към застроената площ на жилището. Което е некоректно. Да, като купуваш жилище НС, трябва да си платиш И стойността (цената) на общите части, но самите ид.ч. не са в мерната единица квадратни метри, а в пари (лв./евро/швейцарски франкове/долари, няма значение). Защото общите части не са само коридорите, но и всички технически съоръжения. Например, общата електрическа инсталация - кабелите, електромерните табла, и т.н. до твоето жилище (вътре кабелите и таблото са си лично твои, не са общи части). Асансьорът, не само като кв.м. кабина, но най-вече двигател, въжета, спирачки, хардуер, софтуер и т.н.

Цената на тези ид.ч. от общите части при НС би трябвало да се добави към цената на жилището. Но тогава, чисто маркетингово, ще се увеличи цената на кв.м. на ЗП на жилищата.  И на търсачка ще трябва да се дава само ЗП и жилищата ще изглеждат по-малки (макар и това да е реалната им площ).
Виж целия пост
# 490
Корекционните коефициенти за етаж и изложение се използват при изчисляването на данъчната оценка на имота. Нито един от нашите строители не ги използва в таблиците за ценообразуване.
Ние предоставяме разбивка на площите по самостоятелни обекти и остатък общи площи, след което изчисляването става бързо и точно.
Виж целия пост
# 491
Това, което казваш, означава единствено, че площообразуването се прави на практика едно към гьотере, в противоречие със закона. Че инвеститорите набутват повече идеални части от общите части на едни жилища и по-малко на други, по някакви субективни желания и съображения.

Закон за собствеността
Чл. 40. Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост. По-късни изменения в отделните помещения не се отразяват върху размера на дяловете.

Този член е от приемането на закона през 1951 г. и не е изменян.
Виж целия пост
# 492
Корекционните коефициенти за етаж и изложение се използват при изчисляването на данъчната оценка на имота. Нито един от нашите строители не ги използва в таблиците за ценообразуване.


      Определяне на прилежащите към жилищата общи части не са част от разпоредбите на ЗУТ и се изчисляват при ценообразуване на отделните обекти в сградите за извършване на прехвърлителни сделки, както и за целите на Закона за собствеността (ЗС) и Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС).
Виж целия пост
# 493
Това, което казваш, означава единствено, че площообразуването се прави на практика едно към гьотере, в противоречие със закона. Че инвеститорите набутват повече идеални части от общите части на едни жилища и по-малко на други, по някакви субективни желания и съображения.

Закон за собствеността
Чл. 40. Дяловете на отделните собственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост. По-късни изменения в отделните помещения не се отразяват върху размера на дяловете.

Този член е от приемането на закона през 1951 г. и не е изменян.

Всеки самостоятелен обект е индивидуализиран в инвестиционния проект и в последствие в нот.акт и КККР с площта си, а не със стойността си. Чл.40 тълкува понятието "стойност" като математическо такова, а не като финансово.
Определянето на площите и идеалните части в една етажна собственост и експертната оценка на недвижим имот са две коренно различни неща.
Оценителите по ЗНО извършват оценки, а не разпределение на площи. Таблицата за ценообразуване е частно-правен документ, а не официален такъв.
В един предишен строй площообразуването е било функция и следствие на ценообразуването, днес ценообразуването е пазарно.
Корекционните коефициенти се използват при определяне на данъчната оценка, а не при определяне на идеалните части от общите части.
Виж целия пост
# 494
Това ми се струва като обяснение на юрист, а не на архитект. Мненията на  arh_b винаги са били много стегнати и точни, но ми се струва, че в случая той повтаря "тълкуването" на инвеститорите. 
В момента не мога да проверя съдебна практика по този член, но може и това да се направи.
В момента не мога да намеря файла, но като го открия, мога да пусна ид.ч. на 100% идентични като площ апартаменти със 100% идентично изложение, но на различен етаж. Ид.ч. са определени съгласно този член от закона.   И няма значение, че тези идеални части са определяни преди 30 или 40 години, защото разпоредбата на закона и тогава, и сега е една и съща.

Между другото, от познати, които са обезщетени собственици в сегашно време, знам, че са преговаряли с инвеститора още преди сключването на договорите им за строеж за % ид.ч. за техните жилища, които са обезщетение. Т.е. преговаряли са техните жилища да са с по-малък % ид.ч. И са постигнали определен успех. Което означава, че техните по-малко идеални части са "прехвърлени"/разпределени към другите жилища, които са продавани на външни лица.
Виж целия пост

Започнете да пишете...

Страница 1 от 1

Общи условия