Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 75

Публикувана: 19 септ. 2023, 07:35 ч.
Последно мнение: 26 окт. 2023, 11:20 ч.

28 311
762

EmmaT - Редовен потребител

# 750 26 окт. 2023, 09:19 ч.

Цитат на: julian в ср, 25 окт 2023, 22:09

Да, вероятно БНБ ще премахне индекса изобщо и няма да се следи този в България и ще ни "принудят" да се ползва този на ЦЕБ, но дори и тогава пак ще трябва да се преподписват договори. Вероятно това ще е и момента в който да се търси възможност надбавката да се спазари по-ниска или алтернативно - рефинансиране, там където е по-изгодно.

И къде ще е по-изгодно? Ти ако си банка, имаш да речем тоя месец 10 милиона свободни резерви, къде ще ги вложиш: ще отпуснеш 20 ипотеки по половин милион в Младост-София, или ще ги дадеш на някой друг, който търси кредит? Хептен ако никой не търси кредит, ще ги вложиш в облигации на 5%, или ще ги държиш като резерви в ЕЦБ на 4.5% (в момента нашите банки нямат това право, резервите им са в БНБ и тя не им плаща лихва, или май го вдигнаха на 0.5%) И нито ще правиш кредитни оценки, нито ще ходиш по нотариуси, нито ще следиш после риска, защото алтернативната безрискова инвестиция ти е 5%, та трябва да си луд да отпускаш ипотеки на 3%.

Цитат на: trikitil в чт, 26 окт 2023, 06:24

Всички чакащи и прогнозиращи срива,не изкарват доводи от икономическа гледна точка,а чертаят имагинерни бъдещи прогнози за чувствата на Вуте и ЕЖК,че сме на ръба на хиперинфлация,а влизането в Еврото,ще ни докара съдбата на Италия.

Това, че средния доход в София е 2800 лв. а имот като за средно семейство (3-стаен в Младост) е 260к евро не е икономически довод, а имагинерни прогнози, тъй ли? И всички данни за лихви и трендове в икономиката, които има дадени по-назад, не сте ги видели също може би?
П.С. аз хиперинфлация не прогнозирам. Ако се случи, то имотите също ще се качат, наравно с цените на всичко друго, разбира се. Нали целият аргумент е, че централните банки вече цяла година затягат паричната политика, за да не допуснат инфлацията да продължава. А затегнати пари -> скъпи кредити -> натиск върху цените на активите.

Виж целия пост

kesten

Новак

# 751 26 окт. 2023, 09:22 ч.

Цитат на: trikitil в чт, 26 окт 2023, 06:24

Важно е на Вуте да му е зле,а ясно се вижда как това е тезата за цените на имотите. Вадят се какви ли не доводи,как на Вуте ще му е зле с кредит и как се е прецакал със сигурност.
Всички чакащи и прогнозиращи срива,не изкарват доводи от икономическа гледна точка,а чертаят имагинерни бъдещи прогнози за чувствата на Вуте и ЕЖК,че сме на ръба на хиперинфлация,а влизането в Еврото,ще ни докара съдбата на Италия.

Извинявай, но за да бъдем коректни, ще посочиш ли кой аргумент не е обоснован на икономическа логика. Има основателни причини да се коментира ирационалността на имотния пазар. Много предпоставки и много изключения се насъбраха за да е отражение на правилно функциониращ пазар. Ще ти дам пример. Вчера БНБ публикува лихвена статистика за септември. Лихвите по левови фирмени депозити са скочили до 2.3%, а лихвите по ипотечни кредити остават на 2.6%. Това означава, че банките доброволно изпускат 4-5%тната доходност която могат да получават от безрискови европейски активи, за да могат да отпускат кредити на сульо и пульо, от които да правят 0.3% на година и това е преди да броят разходи по дефолти и прочие.

Виж целия пост

Gogo1979

Редовен потребител

# 752 26 окт. 2023, 09:48 ч.

Като не разбираш от икономика, всеки довод ще ти е имагинерен. Но то така е по-добре, защото тъпите и глупави хора е явно, че просперират по-добре от другите. Просто затваряш очи и купуваш без да мислиш защото “имотите винаги са нагоре”.
Но на мен не ми е проблем, че на вуте му е добре. Проблем ми е че като вутетата търсят имоти и се вживяват на инвеститори и предприемачи, се предизвиква голямото осиране на София. Не ме и тересува дали вуте се е прецакал или е спечелил и дали ще удържи на двойна вноска. Интересува ме че средата на живот за всички ни се скапва.

Виж целия пост

tomeva

Редовен потребител

# 753 26 окт. 2023, 09:51 ч.

Цитат на: Gogo1979 в ср, 25 окт 2023, 20:26

Томева, ще ти задам по-конкретен въпрос. Защо последните 3г търсенето скочи на 100%? Да не би изведнъж да се появиха нуждаещите се хора без собствено жилище или пък много.младежи да са влезли на пазара на труда и са решили да купят? Питам но знам отговорите.. няма такива неща, причините са други. Винаги има нуждаещи се, но далеч не са основните купувачи.

Въобще не са скочили сделките на 100%.
Може да се направи справка в Регистъра.
2019г. сделките в страната са 211 000; 2020г. са 194000; 2021г. са 247000; 2022г. са 242000.
1. Пандемията подтикна много хора, които до сега са помотавали да си решат имотния въпрос, защото се оказа, че въобще не е все едно, къде ще си локдаун. Първо жилище, по-голямо жилище, на кой, както си вижда живота и нуждите.
2. Що къщи се продадоха, около София, в това число и тези дето висяха с години.
3. Понеже правим и кредите, за тези, който ще ползват банково финансиране, мога да кажа, че бая високи доходи видях и в най-различни сфери. На 40 сделки имах 1-2 с доходи, около 2000-2500 лева, всички останали бяха доста над това ниво. Най-често срещани 5-6000 лв. В диапазона 2016-2018 г. ... масово си бяха с доходи до към 2700-3000 лв. макс.
4. Лихвите бяха изгодни, но не това беше движещото.
5. Хората с Кеш също се активираха и изваждаха парите от банката, за да купят имот, които да дават под наем. И да, бързаха според парите си да ги завършат по-бързо, за да им носят доход. Аз не съм имал клиент, да купува ...ей така да има, да стои затворен и необитаем, което не значи, че няма по принци.

Виж целия пост

chris78

# 754 26 окт. 2023, 10:21 ч.

Цитат на: tomeva в чт, 26 окт 2023, 09:51

5. Хората с Кеш също се активираха и изваждаха парите от банката, за да купят имот, които да дават под наем. И да, бързаха според парите си да ги завършат по-бързо, за да им носят доход. Аз не съм имал клиент, да купува ...ей така да има, да стои затворен и необитаем, което не значи, че няма по принци.

Интересното е, че парите, извадени от един човек от депозит, за да си купи актив, се превръщат в депозит по сметката на този, който му е продал актива. Така че парите не изчезват, а пък при новоотпуснати кредити се създават и нови пари, така че оттам са прословутите 80 милиарда ли, 120 ли бяха депозити. Разбира се, ако всички рекат да си ги изтеглят, за да пазаруват кеш, това е невъзможно, тъй като банкнотите в обращение са към 25 милиарда.

А би ли споделила каква доходност вадят от тези жилища, които пускат под наем? Ама ей така с числа и включване на всички разходи, както аз дадох по-горе.
Например за този 3-стаен в Младост: 260к евро покупна цена, 18к лева прехвърляне, комисионна, евентуално ремонти и т.н. И нетен получаван наем, да видим % доходност.
Защото при 4-5% по европейски облигации в момента (безрискови) ми се струва неоправдано начинание. Но ще ми е любопитно да видя сметката.

Виж целия пост

Deborana

# 755 26 окт. 2023, 10:29 ч.

Ще опитам просто: Европейските облигации са легален финансов инструмент, който може за миг с промяна на нормативната база да се срине или обезсмисли, а имотът за миг ще за губи стойност ако падне върху него бомба, но дори и тогава стойността на земята ли на правото на строеж ще се запази.
Доста елементарно обясних и не ми отговаряйте, че не можело, защото имало договори и регламенти. Всичко може, стига да има политическа воля за това.

Не е ли прекрасно за Крис, че по-малко хора в БГ се интересуват и инвестират в подобни инструменти ( някои го правят чрез инвестиционен посредник), та за него и съмишлениците му възможностите да са повече, а конкуренцията - по-малка.

Виж целия пост

aDream

# 756 26 окт. 2023, 10:34 ч.

А бе, Крис, на теб не ти ли стана ясно, че не всеки е наясно с облигации и акции?! Отделно или няма време, или не иска да навлиза в нова материя. Хората сме различни и всеки е силен в различни неща.
Ти явно работиш в такава сфера, или имаш достатъчно свободно време да проучваш, или пък някой те е открехнал за тези неща.

Виж целия пост

second

Ентусиаст

# 757 26 окт. 2023, 10:42 ч.

А и те изобщо не са фокус на настоящата тема.
Аз лично поне 10 стр последни скролвам на вентилатора, с изключение на постовете на Томева, която въпреки всичко отговаря с адско търпение. 🫡

Виж целия пост

chris78

# 758 26 окт. 2023, 10:42 ч.

Добре де, и да питам ли не може? Казвам, че ми е любопитно да видя каква сметка си правят тези хора - доволни ли са на 2-3% доходност, или пък тя е повече и аз не я смятам правилно? Кажете да видим. Ако знаете и ако желаете, разбира се.

Виж целия пост

tomeva

Редовен потребител

# 759 26 окт. 2023, 11:00 ч.

Понеже съм извадила информацията и само за София, мисля, че ще е полезно да я има:
Брой сделки!
2017 г. - 28 100
2018 г. - 28 200
2019 г. - 29 600
2020 г.- 27 700
2021 г. - 36 700
2022 г. - 34 000

Информация от за 2018г: https://money.bg/
Бaнĸa    ГΠP (%)   Лиxвa (%)
ЦKБ    2,98%    2,90%
ΠpoKpeдит Бaнĸ      3,10%   2,75%
Fіbаnk       3,43%   3%
Toĸyдa       3,57%   3,49%
Aлиaнц Бългapия   3,68%   3,50%
Πиpeoc Бaнĸ      3,79%   2,95%

Виж целия пост

Tintina

Потребител

# 760 26 окт. 2023, 11:05 ч.

Цитат на: chris78 в чт, 26 окт 2023, 10:21

А би ли споделила каква доходност вадят от тези жилища, които пускат под наем? Ама ей така с числа и включване на всички разходи, както аз дадох по-горе.
Например за този 3-стаен в Младост: 260к евро покупна цена, 18к лева прехвърляне, комисионна, евентуално ремонти и т.н. И нетен получаван наем, да видим % доходност.
Защото при 4-5% по европейски облигации в момента (безрискови) ми се струва неоправдано начинание. Но ще ми е любопитно да видя сметката.

Може ли аз да ти споделя?
Първо тристайни жилища рядко се купуват за даване под наем. Както правилно си описал, те са скъпи, разходите по тях - по-високи. Тристайни жилища се купуват най-вече за собствено ползване, при един семеен етап, когато едностайното или двустайното вече са тесни.
За под наем, т.е. чисто с инвестиционна цел, се купуват масово едностайни и двустайни. Най-вече на зелено или новопостроени, за да има ниски довършителни разходи. Зеленото, понеже е зелено, е разсрочено във времето, което разсрочване играе ролята на безлихвен кредит, който ти отпуска строителят. При мен например - около 3 години. За които цената на този имот порасна два пъти, а разходите за придобиването изобщо не ги усетих. При второто жилище - порасна не чак толкова много, но бих имала добра печалба, ако го продам дори недовършен.
Относно доходността - неведнъж съм писала - доходността се формира веднъж от поскъпването на актива и втори път от наема, който също расте с годините.
Разбира се, ако всичко това на 100% придобиеш с кредит, сметката излиза по-различна, но ако наемът покрива само кредита, пак си на печалба.

Виж целия пост

bella-ciao

# 761 26 окт. 2023, 11:13 ч.

Леле , леле , леле ... разбира се че не са наред цените за това, което се предлага в същност.
Но trikitil кой те е спрял да купуваш? И на вуте кой му пречи ?

Виж целия пост

tomeva

Редовен потребител

# 762 26 окт. 2023, 11:20 ч.

НОВА ТЕМА: https://www.bg-mamma.com/?topic=1600468.new#new

Виж целия пост

Препоръчани теми

Пазарът на недвижими имоти в България, какво се случва реално - тема 76

30 241
749

Жилища и имоти

Обсъждане на имотни обяви - 34

27 794
484

Жилища и имоти

Плюсове и минуси на кварталите в София - тема 17

2 916
80

Жилища и имоти