Отдаване и наемане на имоти - какво се случва реално? - ТЕМА 34

А печалба има ли?
Или само ремонт от наемите, и нищо настрани заделено? Ако е така..нещо смисъла не го виждам...

То реално ремонтът ще е по-голям, че има нужда. Освен цялата баня, ще се сменяват врати, ел. инсталация, плочки в коридора и кухнята, ламинат по стаите, гардероб за антрето. Не споменах, че има голяма секция, диван с двя фотъойла и масичка, но са по-стари и смятам да ги изхвърля.

Може би след всичко това ще видя, дали има интерес и чак тогава, ако няма, ще помисля за ново обзавеждане. Поне това ми е идеята за момента.

Добре, тези, които считате, че не трябва да ремонтира, защото няма да избие ремонта, какво предлагате да се прави с този голям апартамент на топ място?
Да го държи заключен? Да продаде? Или да го пусне на подозрително нисък наем във вида, в който е?

За липса на ремонт ..не писа никой, нямам спомен поне, аз  се изказах само за обзавеждането....че може и без него.

Това визирах.

Това беше ако реши да го направи тип топ с пълно обзавеждане на всички стаи. .
А има и друг вариант - само с кухня и нова баня.

Ако нямаш пари за поддръжка на собствения си имот, по-добре го продавай. Дали ще го даваш под наем или ти ще си го ползваш си трябва периодично освежаване и леки до средни ремонти.
За обзавеждане на голям апартамент, който е в интереса на семейни с деца, е ОК да е необзаведен, защото хората си имат обикновено много свои мебели. Може би само голям дрешник е необходим да си е в апартамента, останалото- легла, бюра, скринове, маса и столове, ако си нямат, ще си купят.

Mи нали именно с този ремонт апартаментът вече струва с няколко десетки хиляди евро отгоре. Не е никак малък смисъл, че да не го виждаш.

Сега пак погледнах таблиците си, които съм правила през годините, по-точно за "печалбата" от наемите - за този апартамент е около 30-33000 лв. След като довърша дребните неща, които са ми останали по този апартамент и една гарсониера, която е почти готова, ще разгледам по-подробно договорите си за периодите на заетост, за да видя по-точно какъв период на заетост съм имала и за всички суми, които съм плащала /липсва данък сгради за 2 г. май, такси за ремонт на асансьорите в сградата, и ще добавя разходите по сегашния ремонт/. Това ще направя просто за себе си. Може да се получи и малко по-голяма сума. Но, при мен има и един друг разход - здравните застраховки, защото през тези години спрях работа /лични причини/ и плащах 8% данък върху приходите от наеми, и сумите не бяха малки.

Смисълът е, че имотът трябва да се поддържа ако не искаш да продаваш. Ако ги няма наемите и тъне в разруха, някой ден ще ти звъннат съседи, че си ги наводнил или нещо друго и ще влезеш в още по-голям разход. При всички положения ремонтът ще се избие рано или късно. Да речем, че има късмет, и само пребоядиса 3 пъти за 20 години. Банята ще направи веднъж, все ще има печалба за този период и жилището няма да е станало гнусно. Ако реши междувременно да продаде и не е съсипано, ще вземе повече пари. Какъв е смисълът иначе да го държи заключено и да плаща данъци и такси?

Предвиденият ремонт наистина ще ви струва доста, особено при сегашните цени за труд. Моето мнение, след 3 апартамента на шпакловка и замазка и един с ремонт като вашия, не бих направила голям компромис с плочки, ламинат и врати - това не са неща, които се сменят на няколко години, но все пак без особено "изхвърляне". С всичко останало може да има лек компромис. Но, ако сменяте ел.инсталацията, помислете за окабеляване в стените. Ние горе-долу преценихме къде са подходящите места за TV, компютър и го направихме, което си е плюс, за да не минават открити кабели по стени и под.

Аз още от самото начало направих грешката на "лаик" в областта на отдаването - обзавеждах като за себе си, мислейки че и хората, които ще дойдат ще бъдат като мен и както се пише в договорите - "с грижата на добър стопанин". Но, от друга страна, може би заради подбирането на обзавеждане - функционално и естетично, наемите са били повече от добри през годините, но все пак има амортизация, нормално остаряване на ел.уреди, но това са бъдещи разходи. Вижте колко ще ви излезне ремонта и в зависимост от това и възможностите си, преценете дали да е с по-базово обзавеждане, или не.

Това, което винаги ме е притеснявало, ако отдавам без обзавеждане, при внасяне на такова от наемателите е възможно "нараняване" на стени, под, ъгли, ако имат техни електроуреди, перални, сушилни - кой и как ще ги свърже към канализацията. Единият апартамент е с естествен паркет /моя грешка/, на наемателите им се роди бебе, поискаха да си купят сушилня, съгласуваха с мен каква да бъде заради конденза и да разменят мястото на хладилника - върху частта с паркета, а сушилнята - върху тази с плочките. Е, като започнах миналата година ремонт и по принцип бях решила да цикля паркета на цялото помещение /над 30 кв.м./ - поради повреда в хладилника /бях уведомна от тях, но те си намериха майстор и си платиха, без да искат компенсация/, като го преместихме видяхме, че при тази повреда явно е протекъл и под него беше черно дървото/. Но, освен това, и от тях, и от други наематели, имаше нараняване на откритите места от "тътрене" на някои мебели. Хиляда пъти се "проклех" че съм сложила паркет, ама както казах - грешките на начинаещите. Добре, че имаше голяма част покрита с килими /това също беше недомислено от моя страна, бяха среден клас, но всичко изглеждаше красиво, сега могат да се намерят и по евтини, мисля/. По-късно, когато напуснаха и започнах да разглеждам детайлно всичко, видях петна от боя - може би детето е рисувало, капвало е, не е било своевременно изтрито, не знам. Сега сложих и филцови подложки под мебелите, синът ми плати почти 80% от ремонта, но  виждам, че и те не са особено "грижовни", макар че се стараят уж, но ако те не са, какво може да се очаква от непознати хора, които просто влизат в един "направен" апартамент, може и да смятат, че наема, който плащат ни е достатъчен и толкова с грижата за пазане.

Не съм убедена. Чак с десеткИ хиляди горница...не мисля.
Нито накой ще ти наплати кухненските шкафове на реалната им цена, нито другото направено. Колега продаваше ап, и се тюхкаше колко лв му струвала кухнята като шкафове правени по поръчка..ви никой не му ги наплати отделно, тито продададе ап.на двойна цена от пазарната. Не. Прододе си го колкото си вървяха като неговия.

Повечето наематели наистина нямат представа колко скъпи са ремонтите, не ги е боляло сърцето като изсипват един куп пари за майстори, но ги боли, като дават наема и наистина не могат да усетят, че наистина нещо струва толкова, защото някой друг е платил много повече от това.
Чистосърдечно си признавам, че като сме на хотел, и ние не пазим толкова. Не вандалстваме, не сме умишлено груби с вещите, не оставям децата да безчинстват, но една идея повече отпускам края. Не е съвсем съпоставимо, защото хотелската услуга предполага и почистване, но нагласата ми е малко по-различна. Пример: детето разля малко сок на мокета. Позабърсах, колкото можах, с влажна кърпа, но не прекарах 20 минути на колене в търкане.

Топлоизолации, дограми, нови инсталации - ВиК, ел., окабеляване на стени, съвременна и по възможност непреходна баня в земни цветове - това вдига цената и е дълготрайно, защото подобни основни ремонти се правят веднъж на 30 години. Няма да прекарваш тръби на всеки пет.
Другоно - кухн. шкафове и т.н. може и да не е толкова скъпо, ако ще е за под наем.
Естествен паркет - не.
Напоследък съм фен на виниловата настилка - изглежда като ламинат и струва колкото по-висок клас ламинат, но е в пъти по-устойчива.

Има и един друг момент с хората, които си имат мебели и търсят необзаведено жилище. Апартаментите не са особено стандартни /новите специално/. Ако е имал човекът гардероб 2 м. е много вероятно да няма място за гардероб 2 м в новия ап. или за легло с матрак 160/200. Това е една от причините тази практика да не е много популярна тук.
Иначе съм за виниловите настилки, познавам много доволни хора от тях и някакси омекотяват ходенето, не се чува толкова. И при възможност кухненският плот да не е термоплот, а синтерован камък или нещо подобно в по-ниския сегмент. При не добре монтиран, кантиран и силиконизиран термоплот, в рамките на няколко месеца започва раздуване, особено, ако не се пази много. Ходила съм на огледи на апартаменти с видимо почти нови кухни и проблемни плотове, после след година като започне да се прецаква още повече, се почват едни обяснения и т.н.