Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 95

Не знам доколко често срещан е такъв профил на GenZ, обаче имаме нула помощ от "приятел", средна заплата през цялото време,гледане с надсмешка над физическия труд и над развиващите се квартали,умаловажаване и невярване на примерите на другите потребители.
В същото време претенции за топ квартал,хубав апартамент,гараж и претенции това да се купи с 1 доход.
Аз като събирах за купуване,работех на 2 работи. И купувах силно подценено и на ръба. Не че не съм се оплаквала и аз от цените,това си е нормален етап от свикването с реалността.
Тук ви казваме как МОЖЕ да стане. 
Вие искате на 1 средна заплата да живеете като собственик на среден бизнес без да поемате негативите от това. Е,ако успеете,кажете формулата.

Пак ще повторя. Едно време каквото е било възможно днес може да не е възможно. Те и през 20в американските семейства са могли да живеят с една заплата на мъжа, жена домакиня и 3-4 деца и собствена еднофамилна къща, която се изплаща за 10-15г. Сега това там не е възможно, дори и при двама работещи родители.
И у нас е подобна родната картинка. Сравняваме ябълки с круши.

Естествено, че е възможно.
Ама трябва да си напънеш г*за.
Без напъване не става.

Крис , утре като останеш без доход, наема с какво ще го плащаш?
Може и да не ми отговаряш. На теб ти е лесно - ти жилище имаш. Ама ако сега трябва да избираш дали да плащаш наем, или заем, кое щеше да избереш?

Собствено жилище можеш да продадеш дори с ипотека. Можеш да разсрочваш, да предоговаряш, да преструктурираш. Я пробвай с хазяина. "Задължаваш се за 20" години, много архаични представи имаш за банките и кредитите.

С какво ще плащам наема ли? Ми с това, с което и ипотеката. Но ако не съм теглил ипотека, ще си имам още тия 30-40 бона, които иначе бих дал за първа вноска, плюс още 10к за разходи по сделката, а ако не е готово да си събуя чехлите (както 90% няма да е) и още 10-20 за ремонт, тоест ще си имам едни 50-60к буфер, с които мога да изкарам години, докато си намеря нова работа.
Сравни сега със сценария ипотека и оставаш без доход. Тия 50 бона първоначално вече си ги дал (или си теглил потребителски, още по-лошо). Нямаш кешов буфер. Банката години няма да ме чака, тя си иска парите, а ако от продажбата не достигнат да се погаси кредита, ще ме гони после и за разликата. А разходите покрай покупката, както и покрай продажбата, ЧСИ и т.н. (поне по 10 бона двата пъти) ще съм ги изгубил гарантирано.

Иначе "наем или заем" е въпрос на сметка. Нали писах по-назад. При тези цени и наеми бих живял под наем. Купувал съм няколко пъти имот, но при друго съотношение. На първия кредит лихвата ми беше май 8.5% някъде. Като е вече висока, по-вероятно е да се качи още, или да падне? А ако вече е ниска, например 2.5% тогава по-вероятно ли е да падне още, или да се качи? А като се качи лихвата, цената пада и губиш от вложеното.

Нали знаете, че ЕС официално призна повсеместното наличие на жилищна криза и работи по Европейски план за достъпно жилищно настаняване? https://dbr.bg/nov-plan-na-es-obestava-prozrachnost-na-zilistnia-pazar~19746.html

Тук не става въпрос за моите или вашите избори. Проблемът е реален: ако искате - спорете с мен, но според статистиката днес първо собствено жилище се купува средно на около 40 години. Заради цените.

Обсъждането кой кога се е женил едно време и дали яде от скъпата луканка или е на кренвирши е битово морализаторстване. То се отклонява от същината на темата: достъпен ли е пазарът днес? Дори от Европейската комисия признават, че не е.

И нещо, което винаги ме е учудвало - един малък наемодател у нас често оправдава големите инвеститори и спекулативните фирми, асоциирайки се с тях, без да осъзнава, че никога няма да седне на тяхната трапеза и че в голямата картина е много по-близо до наемателя - онзи, който ползва услугите му и заплаща за това.

Политиката на ЕС за достъпни жилища се отнася относно всички градове.Никъде не е споменато , че трябва да има непременно евтини жилища в центъра на столицата на съответната държава.
Защото ако е така- цялото население би се събрало на едно място.
Което би повлияло негативно в различни аспекти..

Крис, ама тя ги няма тези 30 бона бре! Какъв буфер? Няма буфер. Има джакпот с 500 евро наем неизвестно докога. Да влезе в съседната тема на "дребните наемодатели" и да почете какво се случва, когато наемодателят реши да вдигне наема със 100 евро. Този наем няма да е вечно 500 евро. И утре като се гътне наемодателят, наследниците ще са строени на вратата, а тя все тъй без буфер и с пораснало дете, което си иска и детска стая, ще се чуди кой път да хване.


Теб това какво те грее? Коментирахме го преди няколко страници. Точно големите инвеститори и спекулативните фирми ще ги огрее, които ще строят с държавна помощ Люлин 28, Обеля 40 и Ботунец и ще ти ги дадат на евтин наем. Ще отидеш ли да живееш там? Или в Костинброд, в оня уж "затворен комплекс", с бекярите.

Или смяташ, че Европейската комисия ще експроприира имота на наемодателя ти на топ локацията в центъра и ще го даде на теб, защото на 40 още нямаш свой?

България е втора по ръст на цените на имотите в ЕС за 2025. Нека да сравним и съотношението цени-доход. Първата ми хазяйка имаше голямо чувство за хумор и 24 апартамента из столицата. Като плащах наема, винаги ми казваше как на тези пари разчита и без тях е за никъде. А после ми намигаше и добавяше "каза старата реститутка", защото имаше достатъчно адекватна представа за себе си и останалите.

Вижте, всичко тръгна от това, че разни потребители се чудеха какво толкоз им харесва на наемателите от средната класа да плащат висок наем, вместо всеки да си купи по 1-2 апартамента и даже да отдава втория "като нормалните хора". Демек, като няма хляб, яжте пасти.

Обясних: не ни харесва, ама това е положението.

Други пък казаха, че наеми от 1000 евро си били адекватни. А пък заплатата от 1500 евро била ниска. Интересно ми е какво работят тези хора.

Първо, дадох чудесен пример, че наеми с нормален размер има. Просто не са обявявани от агенции, а въпрос на шанс, препоръка или случаен пост във Фейсбук от собственик.

Но когато в момента не попадаш на такъв шанс, а имаш нужда бързо да смениш мястото, си готов да платиш по-висока цена. Ако не бях с дете, и с 200 евро да беше вдигнал наема хазаинът ми, пак бих останала, защото мястото е добро. Но съм с дете и търся нещо различно.

Второ, обясних, че търся да наема нещо по-голямо с асансьор. Не съм посочвала квартал. И не живея в центъра. Център е едно, централен квартал (Гео Милев, Иван Вазов, Медицинска академия и т.н.) - съвсем друго. В Надежда бих се пренела, стига да намеря нещо смислено там. Масово рекламираните през агенции неща в момента обаче ми се струват зле за обявените суми. Ясно е, че ще наемем нещо въпреки това.

Трето, един куп хора се стекоха да ми обясняват как трябвало да си купя апартамент. Но нито един не даде пример да е купил първи имот в последните години без да разчита на друг. Нито един не каза да е изтеглил кредит. В съвремието, не преди инфлацията от 99-та, дългата зима и кризата на кашкавала.

Само човек, израснал в саксия, може да си мисли, че хората взимат една и съща заплата за 10 години.

И ми е интересно как коментиращите тук хем смятат заплата от 1500 евро за нищожна и твърдят, че изкарващите я сигурно живеят при баба и дядо, хем после ти казват, че ти с 1000 лв. през 2016 г. си могъл си купиш жилище.

Ти казваш,че харчиш всичко,което печелиш. И казваш,че проблем не виждаш,ама живееш на подпазарен наем и търсиш друг такъв. Това е проблемът. Защото хората на средна заплата,обикновено не наемат цяло голямо жилище,а съжителстват с някого и така жилищният разход се намалява с поне 1/2.
Ето обяви от собственик с бюджет около 500 евро:
https://www.imot.bg/obiava-2c177004686564268-dava-pod-naem-dvust … sofiya-razsadnika
Разсадника

https://www.imot.bg/obiava-2c173976225257440-dava-pod-naem-dvust … ya-lyulin-tsentar
Люлин
Следващите са вече по 620 евро в по-добри квартали,но по-малки жилища.

Изобщо пък нищо такова не казвам.

Еми като няма, как я съветвате да си купи апартамент? Тя не може да си купи, остава си под наем, най-много да смени квартирата.
Но да речем, че беше спестила 30 бона като се беше лишавала през годините от разни глезотии, които предположихте, че си е позволявала.
Стигат за 15% първа вноска за жилище 200к. Но има и 10к разходи за брокер, нотариус, данък придобиване. И 90% няма да има мебели, уреди, може би баня и кухня и дори лампи, отоплителни тела, настилки и боя, ако е НС. Станаха още 20 бона. Тоест отидоха 30те спестявания, и теглиш 30 потребителски кредит.
Отивам на калкулатора на ДСК, ипотека 170к за 25 години 767 евро вноска, и 30к потребителски за 7 години 442 вноска, общо прави 1200 евро месечно, срещу примерно 600 сравним наем - но вече си горд собственик!
Но и това не е всичко, както казват по ТВШоп. Професията й не била някаква сигурна, доколкото разбрах. След 1-2 години да предположим остава без доход? Ако беше си седяла под наем, щеше да си има още нейните 30 бона, плюс за това време разликата 600 месечно, още по 7 бона годишно спестени. С тях може години наред да си търси подходяща работа, да кара курс за нещо ново и т.н. Обаче като ги е дала за имота, ипотеката не чака - трябва да се хване в Лидл продавачка, там поне винаги търсят хора (изключвам още по-лошия вариант за принудително изпълнение). И каква стана тя? Дано поне апартамента да си е качил стойността през това време, че не се знае кога ще се обърне цикъла. И лихвата да не се е качила, че и това не се знае.
Успех!

До скоро банките финансираха изцяло, или даваха и потребителски. Проблем би могло да е, когато не го правят, че 30 % примерно да имаш налични си е цифра. От там и идва и въпросната жилищна криза в някои градове в Европа, на 200-300 К евро да ти 60-90К пари, които трябва да спестиш, докато живееш под наем със съквартиранти, че наемите са по-големи от заплатите понякога. Но това е само в някои градове, където ни лекари, ни учители, ни полицаи вече искат да ходят, просто няма къде да живеят. София е далеч от това положение, други са и проблемите.

И имоти купуваме в последните 10 години, и кредити теглим. И кой знае каква разлика между преди и сега няма. Съотношението заплата - кв.м сега дори е по-ниско от преди години. А лихвите - до четири пъти по-ниски.

Ако мислиш, че "наеми с нормален размер има", те чака голямо разочарование. Наемите на гарсониерите вече са над 500 евро. Собствениците във Фб също не пасат трева и си сверяват часовниците.

И не разчитай на една заплата. Вече няколко души го написаха. Заплатата, та заплатата. Има и други заплати, и други работни места, и преквалификация, и втора работа...

Всъщност никой не те кара да купуваш. Но дълбоко в себе си не се чувстваш комфортно в ролята на наемател и няма как да е иначе.

Ако чакаме Великден на високосна година за един объркан наемодател, "пуснал" на "нормален наем", то това нито е "нормален" наем, нито е пазарно.
То затова се нарича пазар. Отиваш на пазара и "квото има". Другото едно време се наричаше "под тезгяха", ама бидейки дълбоко-соц лаф, вече не се среща.
Няма лошо да се търси такъв. Но е добре да "сверим" понятията.

Е колко са нормалните наеми? Ето един от големите брокери какво казва - от Октомври 2025:
https://imoteka.bg/za-pazara/novini/za-naemateli/ceni-pod-naem-sofia
Престижни квартали 10-12 Е/кв.м., средно хубави квартали 8-10, крайни квартали 6-8. Не го казвам аз, предполагам е пазарно - големите брокери ако не познават пазара, кой.
Затова в горния пример взех средно 10 Е/кв.м. или 600 евро за жилище 60 кв.м.
Кажи ми сега бъркам ли някъде в останалата част от сметката?
Сигурно затова и дъщерята на Тинтина не си купува, а живее под наем. От гледна точка на младите хора просто не излиза сметката да си купят на тези цени. За вас с Тинтитна хора на по 50 г. с по много апартаменти и стабилен кеш флоу, може и да е друга сметката.