Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 95

Гого, четеш ли, или просто ти се пише заради самото писане?

Не, не с кредит, не сте прочел правилно. Имам вила близо до София за продаване и друг наличен капитал, след продажбата искам да купя имот без да се занимавам с банки. Вече попитах немската си банка дали не мога да внеса сумата по ипотеката, сиреч да я изплатя предвалително, но ми отказаха. По договор имам право всяка година да внасям безлихвено 5% от главницата. По-големи извънредни погасявания не приемат. Така че ще купувам имот. Вилата ми е излишна, градски апартамент някъде е за предпочитане.

Инфраструктурата е общо взето задоволителна, предимството на София е метрото - категорично е в пъти по-добро, чисто и сигурно от немските метра. Качеството на живот е доста разтегливо и субективно понятие. Не съм от хората, които възхваляват едно място и очернят друго, така че ако имате конкретен въпрос мога да отговоря, иначе ще мина към жанр "есе", което няма да е полезно тук

Немските имоти са - както казах - по-поддържани от тези в България. Всяка сграда има енергиен паспорт, правят се редовни технически проверки па покриви, отводнителни съоръжения, електрически инсталации, противопожарни уреди и т.н. Така че от гледна точна на качеството на сградния фонд NRW бие София. Това разбира се има цена. Много от разходите хазяинът може да прехвърли на наемателя, включително годишния данък сгради. Контролни проверки на състоянието например плаща наемателят, ремонти плаща хазяинът. И въпреки това цените често са по-ниски от нашите. Изчислението на цената на един имот за продажба тук е много по-прозрачно отколкото в София. В София липсва авто-регулация и всеки продавач пляска някаква цена на принципа "толкова ми трябват". Моят приятел брокер тук ми каза, че често отказват да поемат случаите на продавачи, които искат неоправдано много пари за имота си, защото ще вложат време и работен капацитет в сделка без потенциал за продажба. В София брокерите от друга страна се опитват да продадат всяка "дупка" на неоправдано висока цена. Тотален непрофесионализъм е и писането на обяви с Chat GPT. Това ме отблъсква истински - те не са в състояние да напишат сами едно експозе дори, каква е ползата от тях изобщо?

Ако искате да погасявате предсрочно, мога да предложа вариант - рефинансиране на кредита от българска банка и погасяване на цялата сума предсрочно след първата година.
В едно да сме по-добри от германците - можем да си връщаме кредитите предсрочно:)
Много ме учудва германският закон.

Да, и аз се изненадах.Изпратих вече писмено запитване към банката, отговорът беше, че мога да погасявам извънредно и безлихвено само 5%-те процента от главницата годишно, както е и по договор. Приятелят ми брокер ми каза, че всички банки имали това правило. Мислех, че със съответните наказателни лихви банката би приела предсрочно изплащане, но не.

За да работят добре брокерите, трябва да имат данни, които ако не им се чака държавата да осигури, браншовата им асоциация може да се потруди.
В Германия сигурно имат. А пък в САЩ е направо на светлинни години - няколко сайта има, на които цъкваш на желания район и виждаш всичко, обявено за продажба, с цена и местоположение:

На всеки от тях като цъкнеш, виждаш колко е площта, състоянието, годината на строежа и т.н.
Но не само това - на всички съседни имоти, които в момента не се продават, като цъкнеш виждаш данни кога последно е продаден, за колко, каква е площта, данъчната оценка, всичко.
По този начин много лесно можеш да се ориентираш в пазара.
А тук играеш на сляпо. Ако имаш доверен брокер, той ще те ориентира (доколкото му позволяват и на него данните). А ако нямаш?

Да, в САЩ имат сайта Zillow, който е феноменално добър. Дори на имотите, които не се продават, има изписани цени в сателитна карта, снимки и история на предишните продажби със съответни цени от миналото. Но САЩ е с друг манталитет, не защитават данните си като в ЕС, често сменят жилища. Но идеята, че можеш да видиш за колко се е продал в годините всеки имот, дори когато не е на пазара в момента, е доста интересна.

Иначе в София също имаме индикации за цена на старото строителство, не е като да нямаме. Цените на панелните имоти ги знаем, те са били еднакви в София. Гарсониера 9.000 лв., друстаен 12.000 и т.н. Знаейки и какви са били заплатите тогава можем да изчислим колко заплати са били нужни, за да се купи гарсониера. И после знаейки възрастта на блока можем да изчислим спрямо износеността колко би следвало да струва реално сега. По мои изчисляния отчитайки гореспоменатите фактори сегашната реална стойност на НЕРЕМОНТИРАНА панелна гарсониера (40-45 кв.м.) в София е 50.000 евро. Всичко над това са фантазии.

Интересно е това за 5те % максимално предсрочно погасяване на година. По този начин банката си връзва гащите,че ще си получи лихвата. Т.е. за фиксираните години 2.6%,ама след това - пазарно.
Това обяснява и защо местните не искат да купуват сега на 4-5 % фиксирана за 10 години. И действително,за там е логично да падат цените. Т.е. ако погледнете двата погасителни планове - твоят от 2022 и на един нов купувач от 2026, който е купил на по-ниска цена, общата сума по погасителен план може да се окаже по-голяма за втория,въпреки евтиния имот.
Тук в момента се отваря ниша - ако си голям кредитополучател,както този инфлуенсър, би могъл да финансираш немски по-евтини имоти с българските лихви,ето това е ниша - хем евтиният имот купуваш,хем ниските лихви ползваш.
Тези предимства на еврозоната обаче няма да могат да се ползват от обикновения човек с малко или никакъв капитал,убедена съм. Макар че,хипотетично Моралка би могла да ипотекира вилата си в България и с парите да си купи немски имот,който да отдава под наем, а с парите да наема желаното жилище в София. Просто повечето хора не правят така, а действат на стадния принцип. Интересни размисли за гимнастика на ума.

Chris78, САЩ е съвсем друга бира. Те не са имали войни,в които нашите мъже са участвали. После не ми е известно да са им изземвали имотите на принципа "имаш твърде много". Това е изключително предимство - да имаш на разположение цялата работна ръка и всеки мисли за увеличаване на благосъстоянието си, а не как да спаси живота си.

Така е, САЩ имат предимство, други държави също имат различни предимства пред нас (например положителна демография). И на този глобален пазар големите международни фондове, викате, щели да се юрнат тъкмо към България да инвестират? Какво е нашето предимство - че сме в ЕС? В ЕС, ама последни, пък там има още 20 и няколко държави.
 А недостатъците? Освен липсата на информация - то държавата не знаела колко човека живеят в кой град и колко са им реалните доходи - в индекса за корупция пак паднахме тази година и вече сме на 84то място:
https://www.segabg.com/hot/category-economy/bulgariya-se-srina-s … ks-na-korupciyata

ето, някой беше питал, кой ще купува жилищата на тези цени в България. Но "Моралка" е готова да купи и да го дава под наем, може би на Chupacabrita.
Както се опитвах да обясня на Крис, има много хора в БГ с капитал, които си искат имот и не искат да си играят с другите финансови инструменти, дори и да са по-печеливши от имота.
Chupacabrita, нека да те попитам нещо. Ако си сигурна, че лихвата ти няма да се промени в следващите 5 години, ще е същата както като изтеглиш кредита, а от друга страна се очаква 5 процента инфлация на година в следващите 5 години. Би ли изтеглила кредита сега? Би ли чакала още?

Бих взела решение на базата на конкретен имот и цена. В момента на пазара не виждам апартамент, който да отговаря на потребностите ми и да си заслужава цената. Но както вече казах, нямам и възможност в момента.

Съгласна съм с всичко, описано от Моралка. Имам поглед над наемането на жилища в Германия, приятелят ми е германец, но избра да живее тук.

Държавата ни едва ли ще привлече кой знае какви големи инвеститори в големите градове, дори има отлив на аутсорс компании в момента. По-скоро ще купят огромни парцели извън градовете и ще строят дата центрове (което ще бъде кофти за нас от гледна точка на водни и енергийни ресурси, но там нямаме думата).

Вероятно ще дойдат повече млади хора, които са решили да учат или развият микро бизнес тук, тъй като има незапълнени ниши на пазара.

Рано или късно очаквам да се въведат законови регулации по отношение на наемите и у нас. Може би първо ще започнат с AirBnB сектора.

Аз никога няма да видя имот на подходяща цена. Но ако ме устройват другите параметри, локация, изложение, инфраструктура, ще преглътна цената.

Безспорно, последните 5-10 години имаше много такива хора. А дали ще има и в следващите 5-10 кой да знае? По-точно, дали ще са повече от новите жилища, които се строят за тях.
Както казват в хокея (нали сме на вълна Олимпиада) - не карай към шайбата, а гледай накъде отива шайбата и карай натам.
Хората се променят, пазарът също, а понятието "еквилибриум" е само в книгите по икономика, пък в живота обикновено цената ту надскача еквилибриума, ту пада под него и всичко е на цикли. Така че предстои да видим.

Моралка, за панелната гарсониера - попитах ChatGpt колко е настоящата стойност на 9000 лв от 1965 година (първата,от която съм виждала панел,но има и от 50те години - 100-120 лв средна заплата). Според него отговарят на 75-100 000 евро в наше време по покупателна способност.
50 000 евро са по-малко от 3 годишни средни заплати. Ако бяха действително по толкова, много хора щяха да могат да си ги позволят в брой (например smindux e спестил сам от заплати за 3 години такава сума). Тогава щяха гарсониерите да свършат за отрицателно време и да се почне наддаване и така докато цената стане такава,че само 1 да е склонен да я плати.
Така че аз съм скептична ценовите нива да паднат толкова. Че то в Украйна,близо до границите,където се води война, се постнаха обяви с такива цени, при средни заплати 500-570 евро в тези райони,т.е. няколко пъти под нашето средно.

Тогава държавата ги е строяла на земя без пари и ги е продавала без печалба. Така че 50к може да е себестойността да се построи една гарсониера, тя и сега сигурно е толкова. Само че сега има и земя (или 30% обезщетение за собственика на земята) и печалба сигурно 100%, та стана 120-150.

Аз написах, че отчитам и похабяването и износването на сградата. Панелен блок на 50-60 години едва ли има още толкова експлоатационен живот. Ако приемем, че половината от "годността" на блока е изтекла, значи и цената е на половина. Аз също изчислих, че въпросната гарсониера струва 100.000 , но тези сгради с времето все пак не стават по-добри, а по-лоши. А иначе е ясно, че няма да падне цената им до 50.000 евро. Теоретично не би трябвало да струват повече, но знаем, че на практика е друго. Това, че се води "недвижимо имущество" не значи, че е вечно. Ето, в Силистра са наднали 4 парапета на балкони вчера.