Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 95

Кой го знае кога ще е. Ще настъпи, когато предлагането надвиши търсенето. Аз мислех, че вече ще се е случило, но може пък и още известно време да продължат новите кранове и изкопи, а хората да купуват по втори и трети апартамент "да затворят парите" докато се усетят.
А това, че се качили разходите няма особено значение. Те и без това са само някаква част от цените на готови имоти, 50% ли, 60 ли, 80 ли, 30 ли, кой знае - строителите ни не са публични дружества както по света, та да им видим финансовите отчети.
Обичам да давам примера с петрола, който преди 5 години беше $70-80, сега е 60. Нима на производителите не са се качили разходите за труд, за оборудване, за транспорт, за услуги, за какво ли още не? Качили са се. А може би просто търсенето му е спаднало заради електромобили и ефективност? Не, търсенето си расте и е по-високо от всякога (само 2020 покрай ковид беше спаднало):

Производството му обаче се качи още повече от търсенето, а в учебника по икономика пише, че в такава ситуация или трябва цената да падне, или потребителите да трупат запаси за в бъдеще (за да се предпазят от евентуален бъдещ недостиг).
При нас с имотите явно става второто, но ще дойде време да стане и първото. Кога точно ще е, тази година ли, след 2 ли, след 5 ли, ще видим.

При нас само предлагането на нови имоти може да се измери (брой разрешителни за строеж, въведени в експлоатация и т.н.) а за търсенето всеки си гадае. Никой не знае колко хора живеят в София, даже в България. Има официални данни, които показват спад, има и лични впечатления за обратното. Едни виждат всичко обявено да се изкупува, други виждат тъмни прозорци в отдавна завършени сгради. Гадаем си, общо взето 😀

Крис, за да падне търсенето на имоти в София, трябва да настъпи някакъв катаклизъм, като например световна война САЩ срещу НАТО, да кажем.
Мога да дам пример как аз успях да продам непродаваем имот в село, без постоянно живеещи хора, без магазин и без транспорт. Ами беше ковид, хората се бяха побъркали да стоят затворени в апартамента и търсеха някъде да отидат. Сега, когато хотели, ресторанти и самолети са пълни, някой дали ще купува подобни имоти...да бе да.
Вярно от сегашна гледна точка имотът е по-скъп и съм реализирала загуба, но никога нямаше да намеря купувач, ако бях чакала.
При имотите пазарът се диктува от наличието на работа, щом има работа, цените растат и търсенето е стабилно.

Щом казваш...
Според мен и от много други неща се влияе, например от достъпност (доходи:цени), от демография, от наличие на жилища (брой жилища:брой домакинства), от желание за печалба (спекулация ако искаш му викай), обратната му страна пък е страх от загуба (както когато нещо се качва всички бързат да купуват за да не изпуснат, така и като почне да пада пък бързат да продават за да не изгубят), и нататък да не продължавам.

Ами, не пише баш така в учебниците по икономика.
Да, за петрола, като не можеш да го спреш от кладенеца и все извира, ще трябва да го складираш или продаваш.
Съответно като няма търсене ще трябва да намаляш ДОКАТО СЕ ПРОДАДЕ.

Ама за имотите пише точно обратното. Нямаш зор да продаваш, имотите и парцелите НЕ ИЗВИРАТ от кладенеца.

За разходите на добиване, също пряка корелация между имоти и петрол е абсурд.
Първо, имотите имат % парцел, което няма разходи за труд, но пък е уникално и няма кой да го създаде. Да, имаш "кладенец", ама ти не говориш за "цената на кладенеца", КОЯТО СЪМ СИГУРЕН, ЧЕ РАСТЕ. А говориш все едно кладенеца е под наем. Той не се губи. Не е същото.

Второ, разходите за труд при добив на петрол са малка част от цената му. Предполагам 1/4 (за по-лесните кладенци). Оттам нататък има добив от пясък, като в Алберта Канада, има морски нефтени платформи. Там ще е по-скъпо. Затова и когато варира цената на петрола, там им са фактор разходите, но при обикновените находища никой не е правил на въпрос разходите за добив.
За сметка на това при строежите на имоти в София разходите са доста големи. Отиват към 50%.

Трета разлика. Един път инсталиран механизмът за добив, петролът се добива денонощно. Всеки ден нови барели. Всичките еднакви. Имотът се строи по 2-3-4-5 години. Минава се през много етапи, много рискове и несигурности. Инвеститорът и строителите затварят едни пари, дето не се знае какво става с тях. И така 3-4 години. През това време трябва да хранят семейство, съдружници, служители, държавни служители (с данъците си)

Забелязахте ли как няколко брокера и ключови лица в имотния пазар раздуха мегафона за растеж от 10% (настроиха настроенията) в началото на годината и хоп вече всеки брокер, всеки строител, всеки участник на пазара вече реитерира, тръби, говори и очаква 10% ръст. Как пък се синхронизираха така. Що един не излезе да каже "аз очаквам 15 или 20%".

Първо, търсенето му расте, а не намалява - както виждаш от данните.
И второ, за добива му също не си прав. Това важи само много краткосрочно - седмици, даже месеци.
Дори конвенционалнияе петрол "не извира", а се изпомпва от земята. Като не ти е изгодно - не помпиш, а го оставяш да си седи там в очакване на по-добри времена. Доколкото продължаваш да помпиш, то е за да си спестиш разходите по съкращаване на хората, които вече си докарал на обекта и после пак наемането им, и замразяване на оборудването и после пак пускането му.
А пък при по-новите методи, например шистовите, буквално се сондира нов кладенец през няколко седмици, фраква се, той дава няколко седмици/месеци много, после спира, а ти през това време местиш сондите няколкостотин метра натам и трябва да си изкопал нова дупка преди да пресъхне старата. В Канада пък пясъците буквално ги копаят с багери, както въглища в мина, после ги карат в рафинерията, където топят мазута с пара и отделят петрола от асфалта. И този процес е постоянен и изисква разходи, не е да тече от кранче.
Общо взето, повечето петрол се добива с производствен процес, подобен на строителството, освен в Саудитска Арабия, ама тя е 10-15% от световния добив.
И както при всичко друго, вкл. строителството, когато предлагането надвиши търсенето цената спада (което може да се забави, ако потребителите накупят повече, отколкото им трябва сега, или за да си имат за в бъдеще, или за да го продадат с печалба после, като/ако се качи).

Има си разлики, разбира се - да, в строителството земята в ограничаващ фактор, ама земя има бол - като не стига наличната, урегулира се нова, съседната. Това го виждаш по цял свят - градовете растат, когато има (платежоспособно) търсене на жилища и населението расте. Само 1 до 2% от земята на света е застроена, вкл. градове, индустрия, пътища и всичко.

Как така не продаваш пък те интересува пазарна капитализация? Ако не продаваш, няма как да капитализираш . Освен ако не ипотекираш и не извадиш кеш от скочила капитализация. Но малко хора познавам в БГ, които се занимават с такива врътки масово. Това изисква менажиране и отдаване под наем, за да покрива частично или напълно ипотеката. Иначе всеки се любува на цената на имота си, но като не продава "кел файда". Тук отново става дума чисто и просто за психология.

Ти, сериозно ли това го пишеш?
Въпрос на житейска стратегия и финансова и инвестиционна култура. Аз и акциите, които съм купила на фондовия пазар не ги продавам, такава ми е стретегията, търся дългосрочен хоризонт и активи, които намирам за стойностни. Стоят си, капитализират се и така.
Промяната е единствено и само, за да се замени по-ниско ликвиден с по-високо такъв. И това ще продължи, докато целия капитал, вложен в имоти не е до последния квадратен метър в едни определени райони, които по моя собствена оценка са възможно най-добрите в страната. най-високо ликвидни и най-малко ще бъдат засегнати от всякакви колебания, кризи и прочее фактори, освен екстремни, с днешна дата в Припят, примерно няма значение на коя улица ти е имота, колко квадрата и на кой етаж.
Естествено, че ги давам под наем, не от вчера и от времената, когато наемите бяха смешни суми, с днешна дата вече никой не се смее, защото размерът на дивидента вече е сериозен, но основната стратегия на реиновациятана имота е повишаване на ликвидната му стойност и капитализация.
Да, ползвам ги за обезпечение на заемен финансов ресурс, който се покрива изцяло с наема, даже ми остават, лихвата е по-ниска от инфлацията и не се ползва живия капитал, с който функционира бизнеса. Банките у нас са малко по-скучни и не особено гъвкави в това отношение, но постепенно се разчупват.
Масово и по света не се занимават с това, с изключение на онези няколко процента икономически активни и финансово грамотни хора, които си управляват капитала адекватно.

40 ап по груба сметка биха осигурили 300к Е на година приход. При средно 1200лв на месец на ап.
Колкото и да си стиснат, все ще има и за луксове.

При тоя ръст на цените, обаче, май няма толкова лесно да расте и моята бройка. Не е както си го мислех преди 5г. А и чисто психически и времево започна да ми писва. И имам нужда от почивка. Или съм в такъв период точно в момента.

Мислил ли си, като станат 20-30 да си вземеш човек на работа, който да ги управлява, а ти малко да отпуснеш от стреса? Аз съм си го мислила, даже съм сигурна че стигна ли 30-ия АП. Точно така ще направя ))) остава още доста до това число, но какво пречи да си помисли човек

И аз така го мисля, макар и да съм далеч от 30 и далеч ще си остана.
Трупането заради самото трупане не го разбирам, както и "стискането" на всяка цена.
Както и задължителното продаване.
Ако успявам да имам същия стандарт на живот без да продавам, защо да го правя? Единствено, ако съм решила да инвестирам в нещо друго, или по-висок клас имот.
 
От друга страна "трупането" е бизнес процес, също както производството. Работа. Ако ти доставя удоволствие, ако е твоето, ако имаш цел, защо трябва да продаваш? По тази логика всички предприемачи в един момент трябва да продадат и да идат някъде на заплата.

В зависимост от етапът и стратегията.
Както се казва в Библията, има време за любов, има време за война, време да рушиш, време да градиш... и прочее.

Тоест, има време да продаваш, има време да стискаш, има време да купуваш и т.н.

Аз не знам защо когато някой не продава и се носят някакви асоциации с болезнено стиснат полуклошар/ клошарка на социални помощи, но стиска ли стиска, но хубавото на бг мама е, че дава възможност на всеки да ползва въображението си както му харесва.

Аз всички си ви представям красиви, елегантни и много богати.

Не знам още дали ще търся човек, но от досегашния ми опит, повече стрес би ми се трупало ако има човек, който да има достъп, какъвто е необходим, а и да му правя редовна ревизия, отколкото аз да се грижа.
Най-големите грижи и стрес са по придобиването. Какво си успял да направиш, какво не си успял, банки, сделки, купувачи, продавачи. Това не може да се делегира.
Ако трябва да перефразирам, имам 2 основни стреса, които ме преследват денонощно.
1. Какво съм продал, а не е трябвало (имот)
2. Какво не съм купил, а е трябвало (имот)


За менажирането, ще оставя естествено да се променят нещата. Например брокери сами да водят клиенти за наем, без мое участие, после при подписване присъствам. След това човек за почистване, отделно. Човек за ремонти, отделно. Без да има човек, който да е оторизиран да ги избира, да приема цени за ремонти.
Сега се замислям, то ако ще е делегиране, направо да ги отдам на човек, който работи RBNB. Ще ми плаща пълен наем, а поема всички грижи.

Иначе, ако сметнеш 10% отива към 5к. Което си е цяло възнаграждение за домоуправител на 1 средно голяма сграда.

Аз все за 15% виждам реклами..

Познавам един 85 год. "богат" човек. Няма наследници, но продължава да трупа, заради самото трупане - над 50 ап. в София, многожество промишлени, търговски сгради в София и големи областни градове. Отделно бизнес. Трупа заради самото трупане. Много е емоционален за имотите си. Не прави никакви компромиси заради самия спорт - не отстъпва и квадрат примерно от наемната цена ... Аз повече не разказвам. Но ще кажа че ми хареса по - назад коментара на Tintina точно за това - че все пак има някакъв терминален план. И да имаш и да нямаш наследници, не можеш да осигуриш 5 поколения напред, най-малкото още първото ще се изпокара и ще го профука. Това едно на ръка. Освен това - имотите са стока, и то разваляща се стока - емоционално, физически и морално - бавно да но все пак. Само не ми говорете пак за европейските вековни КАМЕННИ замъци и колизеум-и със сводови конструктивни схеми. Сравнени с нашите напоени от течове тухлени, с дървесни конструкции или някакви комбинации - ръждясали метални или СТОМАНОбетонни  жълтопаветни паметници.