Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 95

Има два метода за оценка на актив - единия е спекулативен,  другия е на база ревеню/ебитда с мултипъли според сектора. НИ от както свят светува, се оценя по втория метод или възвращаемост от наеми. При втория метод се използват базови фундаментално установени принципи. Не се плюнчат пръсти, не се гледа минало, не се спекулира бъдеще. Гледа се към момента.
Когато хората минат от фундамент към спекулативна оценка, неминуемо има балони, сривове и тн. Не можеш да имвестираш спекулативно и да очакваш стабилен и скучен пазар. Текущите имотни инвеститори са пристрастени към инфлация, печатане на пари и миски лихви. Но не осъзнават как сами се подкопават. Както Крис го е писал многократно, въпрос навреме е консервативните спестители да им писне и да изискват повече за парите си.
Другото което е, доказано е стократно, че когато в един пазар влезе инвеститора на дребно, обикновено се надуват балони и пазара става нестабилен и се губи нивото на фундамента.

Абе имаше един златен век, когато не работеше така - поне развития свят.
По принцип да, от вавилонците та през римляните до феодализма богатите (аристократите) са притежавали земята, а масата е живеела там срещу даже повече от 1/3 от труда си - ангария, рента, данъци, повинности и т.н. При капитализма обаче, след началния период на натрупване на капитали, капиталът е осъзнал, че ключов фактор е и труда и е плащал на трудещите се толкова, че да могат да си позволят продуктите им, така икономиката дръпва напред.
Разказал съм и друг път как 1920те години председатеят на Американската Комунистическа Партия Джей Лъвстоун отишъл в Москва на среща на Коминтерна и казал, Абе другари, в Америка нещо теорията на Маркс не работи, няма да стане революция, защото пролетариите със заплатата си могат да си позволят жилище, храна, дрехи, даже Форд Т. Сталин бил бесен и го изгонил, и го сменил след това с друг - но революцията така и не станала.
Сега обаче 21ви век ето че в Ню Йорк си избраха кмет комунист, защото не можели вече да си позволят наемите, та ще видим.

Е хубу, ама и след революциите пролетариите разбраха, че някои от тях имат повече, па други по-малко, а уж всички сме равни. И разтуриха седянката.
Който не помни историята, е обречен да я повтаря.
И с кмет комунист ако не се напънеш, няма да имаш.
Все някой трябва да работи, за да издържа безкрайното количество хора, които смятат, че нещо им се полага.

50к БРУТО, без бонуси!

Май излизаше около 37к нето, забравил съм. Т.е. 3к нето на месец.
Стискал съм се, я. 50$ телефон, 100$ интернет, без кабелна, 100$ карта за ГТ, за кола отиваха някакви, не съм ги смятал, към 200$ (без каско, без излишни застраховки, без лизинги, без да броя амортизация и цена на колата)
Слагаш храна, социални, фитнес, танци, заведения по малко, почивки по малко се събираха към 2000$ разходи без никакви луксове. Към 1000$ се спестяваха, като не броим никакви извънредни, непокрити от здравните застраховки, пътувания до БГ, покупки на вещи, техника, дрехи.
Говорим за супер професия, все пак. Току що потрошил 4г в университет.
70-80к взимаха старшите инженери. И аз започнах да взимам толкова около 4г по-късно. Но с много амбиция, смяна на компании и проактивност.

Като сменим валутата, горе-долу това е разчет на средната заплата в София сега (37к нето са 3к лева месечно). Жилище може да се намери за 800 лева компромисно или да се живее на лукс със съквартиранти пак за толкова. Ама се оплакват,че не могат да спестят далеч по-малка сума. Значи не са виновни цените на имотите/наемите в случая,а всички останали разходи, че един може да спести 1к на месец, а друг - нищо.

 Нарочно ги написах в лева числата, за да са 1:1 съпоставими с числата в канадски долари.

Само че вавилонската система, debt based, на която се базира съвременната система е имала много boom/bust cycles. Демек апокалиптични сривове. И до ден днешен не са ги отработили. Защо смятате, че след 2020 са успели? ММТ се доказа, че не работи, едва ли някой политик ще иска все още да я пробва, особено след като 5г не могат да овладеят инфлацията като хората. Пропуснаха точно спекуланти, хазартно настроени, тарикати на финансовата цена. Та си мисля, че няма да има навити политици, които дс се самоубият с нов ММТ току така.

Така ли? В какъв пазар?
Сега, ако ми цитираш наемите за двайсет години и базовите принципи /цитираният по-горе от мен тип пазар/ ще си стиснем ръцете.
За къде да смятаме? И кои биха били базовите принципи за оценка на НИ.
Харков? Припят? Париж преди войните и Париж след войните? Берлин преди и сега, Москва по време на Сталин и Москва сега? Цюрих? София 1980 г., ,София 1992 г., София 2003 г., София 2026 г.
И как да не се спекулира /?!/ бъдеще при фактори като влизане/излизане във войни Евросъюз, Еврозона, НАТО и прочее геополитически, икономически фактори. Нямам думи, понякога изказванията силно ме озадачават.

Не съвсем. На колко години е средният човек със среден доход  - на 40? А Дани написа, че пресен-росен от университета е започнал на 50к. А след 4 години вече е правел 80к (и е продължавал да живее на $800 наем).
Тая средна заплата, която даваш, включва и хора с по 20-30 години опит, мениджъри, и т.н. Очевидно не всички са такива, а младите изкарват по-малко.
Ако вземеш човек със средна заплата, то вероятно той е и на средна възраст. А на такава възраст не подобава да живееш със съквартиранти, вероятно имаш вече и семейство и деца.
За съквартиранти и гарсониери трябва да се гледа колко е дохода на млад кадър, а не средния. Вкл. и дохода на хора без "вишу" и работещи в офис, защото като гледам е пълно с разносвачи на храна, зареждачи на тротинетки, куриери на Спиди, продавачки в магазини, и т.н. пък и те трябва да живеят някъде и да си позволят някакво жилище.

Бруто, Крис, бруто писах. Не четеш. Нетото е 37 к кад.
Аз съм правил повече, но само аз. Не е стандартен такъв ръст.
Някои никога не го стигат.

У нас в София колеги същата специалност през 2016та на по 23-4 г правеха росни пресни по 3 к нето, директно от университета.
Старши софтуерни инженери у нас в София в момента отиват към 120к лв нето на година.
Да сравняваме ябълки с ябълки.

Живял съм на 800 $ наем, но пак се повтарям НЕОБЗАВЕДЕН и 100г сграда и среден квартал.
Сегашните, дето харчат цялата си заплата дали ще се стискат да живеят в необзаведен, 100г сграда и среден квартал?
Или искат ново строителство, ново обзавеждане, че и центъра? Че то такива по ония времена в Монреал не бяха 800 кад, а 2000 кад. И никой с главата си не наемаше такива, ако е простосмъртен. Но тук явно хората не са.

Средната заплата предполага средна възраст, само ако си необразован.
Ако си стегнеш гъза и учиш, средна заплата се стига директно след университет, не на средна възраст.
Ако си хем необразован (или с никому ненужна диплома), хем и си млад, то "средният апартамент" не е за теб. Още по-малко в европейска столица.

За да не живееш със съквартиранти, а в собствено жилище предполага първо да поживееш със съквартиранти, когато му е било времето. И да не обикаляш цял свят по екскурзии.

Айде сега и ти като Асен Василев - всички ще вземат 130% от средното 😀
Ми те сега 2/3, може и 3/4 от хората са с университет. И тук, и в Канада. Ако всеки, излязъл от университет почва със средното, то колко изкарва тоя, който е излязъл от университета преди 5 години? А преди 10, преди 20?

Интересно видео за стара София преди повече от 100 години.
Забележете, че още тогава се говори за “кал”, “гонене на европа” и тн. Над 100 години все още газим в кал и гоним европа. Кал пък не ги стигнахме за 100 години. Но не мога да отрека, ме едно време нещата са правени с умисъл и стил, а сега всичко е РЗП.
https://youtu.be/eP303oTh314?si=gsRFpeO9dGV9tWjL


Май на българина цял живот му внушават да гони някого.
Какво казал Констснтин Иречек - София е като Венеция, но вместо канали имала кал.

Да не ги жалим продавачите и тротинеткаджиите, предлагам.
Все още е практика "да се помага на децата". Не всеки тръгва сам от нулата.
Хората си правят сметката - ако не им уйдисва да живеят в София и да зареждат тротинетки, ще идат другаде.

Не мога да разбера каква утопия прокламираш и какво конкретно предлагаш.

Наистина ми е интересно - всеки, който завърши, да му се дават от държавата пари на калпак, за да си купи жилище?
Или държавата да строи и да раздава?
Кажи, кое според теб е работещото решение да има за всички, дето уж сега за тях няма?

А, опазил ме Господ да прокламирам някакви решения от държавата. Нали виждаме какво правят държавите с намесата си - и в Европа, и в САЩ, пък по комунизма да не говорим.
Нещата ще си дойдат на мястото на пазарен, капиталистически принцип според мен.
Всички са се юрнали да инвестират в апартаменти, че щели да ги дават под наем и да печелят. Ама тоя наем няма как устойчиво да е над 1/3 от дохода, и то от средния - не от на Дани дохода, и не от "средното" на Асен Василев.
Та като се види след време колко се печели от тия наеми, цената на актива ще се намести по принципа, който описа Гого.

Това не е само в България.
Понеже споменах Париж и Франция, примерно, там е чудесен пример за добре структурирана средна класа във всичките и нива, както и приемственост в поколенията. Британците също са така и прочее демократични общности с история. Гърция също- понеже ни е близо и ходим на морета и ясно може да се види специално в туристическия бранш.
Адвокатска практика, финансисти, банкери, фабриканти, лекари, всякакви производства ако щете и и шивашки ателиета и обущарници, пекарни, месарници, книжарници, печатници, не мога да изброя всичко, разбира се, но ми схванахте мисълта.
И децата им не стартират от нула и не живеят като скотове. Да, естествено, че не скачат в директорския стол от училищната скамейка, вървят в някаква йерархия, но не стартират от нула.
На нас това ни се наложи, защото именно средната и висока класа беше унищожена, за да заеме мястото и една друга класа, всички знаем коя, където също има приемственост, сигурно сте забелязали.
Да, тук много често коментираме някакъв нулев старт на разни младежи и девойки, но обичайно техния въпрос е как да се качат едно или повече стъпала нагоре, без съответният семеен фундамент и много се разочароват, когато  някой им каже, че ако не положат тройно усилия от съответния връстник с някакъв семеен фундамент, просто ще си останат в това положение на социалната йерархия и толкова. Дали е справедливо, дали е редно, дали е възмутително със средна заплата да не ти се полага друго, освен гарсониера в краен квартал, а после след двайсет години работа да стигнеш до двустаен, може би, а може би не.

То на същия принцип всички се юрват в някаква посока- без значение- злато, акции, бизнес, имоти и какво ли още не да правят, но както всички знаем, на малко им се получава.
Позволеното на Юпитер не е позволено на бика, хайде да не го цитирам на латински.

Крис, на тебе ли да разказвам, как златото като тръгне нагоре и купища народ се юрва по бижутерските магазини да купува бижута с идеята, че прави инвестиция в злато. Може да ви е смешно, но това правят. Същото и с имотите, акциите и прочее.

Имате ли информация за строеж, който е в начален етап с надежден  инвеститор и сградата да не е твърде голяма? Квартал с добра инфраструктура и транспорт.

Ще съм благодарна, ако ме насочите!