Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 96

Обаче как ни ПРЕЦАКВАТ GENZ-тата, нас, инвеститорите. Ние си мислим, че купуваме сега, да си спасим парите че ни парят от инфлацията и след 20 години ще ги продаваме по 1 млн на GENZ тата. Ама те си имат по - важни харчове - екскурзийки, телефончета, козметици, коли, кръчми, биткойн, NVIDIA... Няма ги вече тия, дето ядяха по коричка хлебец и не мърдаха от панелката докато не изплатят. И си карат стария опел, докато се разпадне.

Идеалните наематели. Няма "решихме да купим и се изнасяме".
Вижте колко години му трябват на средния европеец на събере пари за първоначална вноска.

Няма лошо.
Само да не стане като "щурчото", дето аху-иху и после като дойде "зимата" го удря на социализъм и вика "приютете ме у вас"
Ако сме в система на върл капитализъм как да е. Всеки си рискува с акциЙ, но ако фалира си живее под моста тихо и кротко. А не да вика "кой ще ми даде апартамент, с гараж и мазе за 500Е наем, без да е краен лукс, но с новички и направени мебели"

А, въобще не ги мисля, аз съм ги надиплил няколко наследени апартаменти, ама имам и запустяли селски имоти. Давам им ги безвъзмездно да ходят там да ми ги пазят ето ти не социализъм, а комунизъм в действие и алтруизъм.

Emma, съгласен съм, ама това с наемателите излиза сметката, ако си го купил преди 10-20 год. Сeга ако тепърва взимаш, не знам кога ще се изплати само от наеми, защото в сметката "капиталовата", може да не е само на + а може да иде и на минус, ако разчитаме на GENZ.

Gen Z, ще наследят достатъчно имоти.
Само в темата по колко имота са купили поколението преди тях.
Няма да се налага да купуват.
На един от двойка, ако са двойка баба му или родители да оставят апартамент, стига .
Те са достатъчно пресметливи, за да видят, че ако живеят под наем и харчат за удоволствие няма да се прецакат.
Апартаменти за тях ще има.

Ще повлияят ли военните действия в Близкия Изток на цените на имотите в София според вас? Аз виждам две възможности - 1) изчакване и запазване на ликвидност от страх или 2) юруш за спасяване на сигурно на капитали,свързани с БГ от района, в столични тухли. Дано повече реакции са от тип 1), за да си протече нормален цикъл, защото ако са от втория тип, цените ще скочат още.

П.С. да се изкажа за дамата,която търси % доходност. Може да видите каква е настоящата стойност на парите ви от 1997 г - използвайки кумулативен индекс на инфлация (НСИ), сектор недвижими имоти. И вече по формулата да изчислите наемите каква доходност ви дават. Обаче в случая вие държите каймака на имотите в България и е нормално те да дават нисък % доходност спрямо покупната си цена. Заради това този показател не мисля,че е релевантен за вашето портфолио. Т.е. може да продадете 1 от вашите и да вземете 2 апартамента по кварталите и ще реализирате двоен доход от наем. Но във времето тези имоти няма да държат стойност такава,каквато вашите в добрия Център.
Или другият вариант е да включите Capital appreciation, т.е.  към средногодишния доход от наем да добавите разликата между текуща и покупна цена на имота, делено на броя години. Така полученото число ще може да сравните с официалната инфлация или с покачването на алтернативен актив за същия период, не виждам за какво друго може да се използва като информация.

Представи си го счетоводно, като стойност на актива и печалба.
Ако си го купил за 100к и носи наем 10к годишно, това е 10% годишна доходност в момента. Ама той може да струва вече 200к - пазарно. Тогава си записваш дебит на актива 100к и кредит "нереализирана капиталова печалба, марк-то-маркет". Активът ти е 200 и носи само 5% доходност. Това е ако си превърнеш баланса в пазарни стойности - само за твоя вътрешна информация, не че счетоводно можеш да го правиш.
Демек, или (1) смяташ, че вече си направил капиталова печалба и тогава текущата доходност ти е малка, или (2) водиш си актив по цена на придобиване и тогава имаш голям % текуща доходност, но не си сметнал капиталова печалба.
Не е хубаво да вземаш само едната променлива, трябва да отчетеш и двете, ако искаш да сравниш реално с други алтернативни инвестиции в момента.

Ако имаше недостиг на жилища, щеше да си прав. Но при нас има излишък - според данните колко жилища стоят празни. И сторим все повече, а населението намалява все повече.
Когато ти станеш пенсионер, а сегашните деца - активни хора на пазара, тяхното поколение ще е 3 пъти по-малко от твоето. Наборите 1970те-80те бяха по 150 хил. души, а сега са по 50 Хил.
Така че вместо да ви се молят да ги вземете у вас под наем, нищо чудно вие на тях да се молите да наемат точно някой от вашите апартаменти.

За принципа на смятане на капиталовата доходност от ДМА сме го нищили преди години и помня съвсем точно, че проверявах счетоводните стандарти и правила и се оказа, че няма твърдо приета методика на пресмятане, а всеки решава дали да си "осчетоводи" "нереализираната печалба" от капиталовия възход.
Също така, точно за имотите има склонност и тенденция, да не се пресмята по този начин, за разлика от други активи, като акции и подобни.
Крис, не вярвам да си забравил тази дискусия, че да я преповтаряме.

Както вече казах, има много други променливи, когато се смята доходност от имоти.

Като минимум, трябва да се направи динамична прогнозна сметка и да се сметне след 10-20-30г какъв ще е резултатът от капиталова и наемна доходност, също и при алтернативния път/вид вложение каква ще е доходността му след 10-20-30г.

Почти невъзможно е да се сметне точно, най-малкото защото на правителствата току им хрумват някакви закони през 5г и сметката излиза съвсем различно. Ту решават да обложат имотите, ту акциите, ту пенсионните фондове.

Отделно, не знаем (отново на макро ниво) правителствата как ще печатат и колко инфлация ще реализират за следващите 30г.

Има и друго.
Ако имаш примерно милион и се чудиш в какво да го набиеш е едно. Ако имаш милион, набити вече в готови имоти е второ.
Ако имаш 200к + 800к ипотека набити в имоти е съвсем трето.

При 3я вариант какво предлагаш? Да разпродадем панически, да си изплатим ипотеката и да се окумим с 200к? И какво да ги правим?
А 1млн Е ще ти носи близо 100к Е на година доход от наем. (зависи и как си го инвестирал, ок, 50к Е да е, ако искаме да е готово и ремонтирано). Отделно ръстът в капитала.

Много теоретично ги правите сметките.
Съответно нямат нищо общо с реалностите.

Ми че то реалността е само в миналото. Всичко в бъдещето е прогноза, вкл. твоите прогнозирани капиталови печалби и доходи от наем.
Тия, на които ще даваш под наем, освен дето са 3 пъти по-малко от твоя набор, са и често функционално неграмотни, резултатите от Пиза го показват. Ти нямаш деца и нямаш преки наблюдения какво чудо е. Нямат знания и по-лошо, нямат мотивация и желание да ги придобият. Хем дъщеря ми е в елитна гимназия. Синковеца е още в кварталното даскало, там се сещаш как е. А ти чакаш на тия хора в бъдеще да станат кадърни професионалисти, та да изкарват добри пари и да ти плащат добър наем.
Всеки от тях след 20 години ще трябва да изхранва по трима като мен и теб, пенсионери. Аз на тях не разчитам, затова съм си инвестирал активите на различни места в световната икономика. А ти си концентрирал твоите в имоти, доходът от които зависи пряко да има много хора тук, които да изкарват добри пари. Дано не съжаляваш - ама твоя си работа. Кой знае какво ще стане. Бъдещето е само теоретични сметки, както казваш.

За къде да бързат? Днешните "инвеститори" ще им отдават или продават всичко това което сега се настрои на безценица. Просто са много по-малко от предишните поколения и могат да избират. Много от тях просто ще наследят нещо. Моите са джензи, и тримата нямаха никакъв проблем с детските градини, дори сменяхме ако не ни хареса някъде, тогава закриваха на много места детски градини поради малко деца или по-скоро "инвестиционен интерес", та затова със следващите поколения почнаха проблемите. Но дори и следващото поколение макар и малко повече от тези родени около 2000та, са много по-малко от онези през 70-те и 80те.

Те новите набори може да са 3 пъти по-малко,ама за всеки ли ще има ново модерно жилище в голям град? Ето ти имаш 1 жилище за 4 човека,след 5-10 години децата ти като се отделят, къде точно ще стане - нали ще идат под наем? Или ако семейно имате 1 апартамент в град,в който има работа и 2 наследствени къщи в Пичковци, ти си готов да се оттеглиш там да прекараш остатъка от живота си, а децата да се ширят в жилището в града?
Или смяташ,че тези млади хора ще се върнат в селските къщи,които са семейна собственост?
И ако имат наследствена боксониера, там ли ще останат,дори когато създадат поколение?
За да стане това,което пишеш,трябва вътрешната миграция към големите градове да е завършена от поне 30 години,че бабите като си отидат, децата да се отделят в техните жилища. Иначе се получава така,че ще наследиш жилище,ама като си вече на преклонна възраст,което практически значи цял съзнателен живот под наем.

Вътрешната миграция към големите градове общо взето е приключила преди около 40 години. Ето графика за София:
https://www.macrotrends.net/global-metrics/cities/20327/sofia/population
Вижда се че големия ръст е до 1986та. Оттогава досега е нараснала с по-малко от 100 000 души за 40 години, по-малко от 10%. И последните няколко години от 2023та насам вече намалява.
Ръстът от последните години не е от прилив на мигранти от вътрешността а от хора които искат да се разширят, да се отделят, нещо по-хубаво и т.н. и от ниските лихви. Само че има и твърде много инвеститори които са влезли с идеята да спечелят от покачващите се цени. Вероятно покрай войната в Украйна има и доста мръсни пари за препиране, отделно и страховете за Еврозоната. Всичко това отминава, а когато инвеститорите решат да кешират и се окажат твърде много, може да стане грозно.

Цял живот под наем е добре, ако сметката с пътешествия и наследствен имот излиза.
Все пак Gen z живеят и при родители не малко време.
Не се отделят на 18.
А и много родители са с 1 дете и повече от 1 апартамент. Сменят се тенденциите.
Не ги мислете.

Населението на София се увеличило само със 100 хил. души за 40 години? И сега е под 1.3 млн? Тези данни не знам от къде са, но не им вярвам никак. Половин София е нови квартали,пълни с провинциалисти,в които живеят стотици хиляди нови хора - собственици и под наем първо поколение. Че те тези квартали през 1986 изобщо ги е нямало или са били полета. Това,че някой има 5-10 ап. в Стара София не значи,че за всеки Gen Z има по един. То има де,ама за под наем.

Ако питаш мен - в момента имам едно мое, но някой ден ще имам и едно от родителите си, вече на преклонна възраст. Жена ми и тя ще има някой ден от нейните. Така че за 4ма човека ще имаме 3, докато дойде време да се отделят. А и аз няма да векувам, пък и да даде господ да изкарам дълго, последните години можем ние с бабата да изкараме в някое малко, за какво ми е това сегашното голямо, бих го дал на децата. Ако въобще останат в България като пораснат. Защото като ги водя на екскурзия в чужбина, викат абе тате, тука защо е по-чисто, по-подредено, по-хубаво от България? Какво да им кажа... То и едно време в по-развитите държави беше по-хубаво от БГ, ама при нас барем пък беше евтино. А сега вече и евтино не е.