Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 96

Процентът доходност е пожелателна сметка и може да се смята по различни начини. Може и изобщо да не се смята.
Конкретно в цитирания случай, според мен изобщо не подлежи на сметка "процент доходност".
Имотът вече е изплатен 100% и оттам ти е бонус целия.

Би могъл да го "оцениш" по "сегашна продажна цена" и да си смяташ доходност, но тази сметка не трябва да се ползва сляпо за продажба на имота или за каквото и да е прибързано решение.
Защото има и капиталова доходност и тя би могла да продължи да е изгодна.

Отделно ако имотът е със сантиментално значение, тогава решенията не следват "доходност", а сантимент. В което няма нищо лошо.

Лично аз почти не смятам "процент доходност" при имоти, защото други параметри са много по-важни. Освен това имотите са много интертна стока, бавно се придобиват, бавно се продават, има разходи при процеса, обвързани са с локация, земя, която не може лесно да се подмени, групира и тн. Освен това има и елементи "РИСК", ако си купил в строеж и си реализирал успешно резултат след това.

Затова и не обичам да смятам % доходност почти във всички случаи, още повече имоти придобити преди няколко години, не актуализирам по пазарна цена всяка година, че да свалям изкуствено "процент доходност". Изобщо и не ми хрумва да "се освобождавам от тях" ПРИБЪРЗАНО, ако в даден МОМЕНТ във времето % доходност спрямо текущата им пазарна стойност е нисък.

Вманиачени със сметка "процент доходност" са "играчи" от типа акции и крипто. Но за имотите не е еквивалентно приложимо и толкова значимо.

При имотите за инвестиции има 2 основни типа инвеститори. Свръх дългосрочно (15-20-50г) и краткосрочно 2-3-5г, с цел бърза препродажба. Съответно 2та вида си смятат сметките по различен начин (ако изобщо смятат)

Смята се много лесно. Продажба цена към МОМЕНТА спрямо наем към МОМЕНТА. Вече дали си вкарваш празни месеци, амортизация, ремонти, данък печалба ти си избираш, но вероятно и нищо да не включваш, брутната възвращаемост пак ще е ниска.

Благодаря, dany1, аз съм от тези със свръх дългосрочното инвестиране, как да смятам доходност?

По-горе описах доколкото е възможно.
Повече от това няма как да се опише.
Писах вече, че е въпрос на предпочитание и с дадената информация си смяташ както ти си прецениш.

Ако инвестираш свръхдългосрочно, си гледаш капиталовата дохдност, не наемната. Най-малкото 2те общо, заедно.

За повече информация трябва да споделите къде е апартаментът, кой град, квартал, размер, за колко би се продал сега, сантиментален ли е, мислите ли изобщо да го продадете, да го замените с друг, други алтернативи, които обмисляте при продажба, акции, имот в друга държава и тн.
Трябва самостоятелно мислене и преценка при всеки казус. Няма проста формула тип 3ти клас, която е универсална за всичко и завинаги във времето.

Апартаментите ми са в София, Южни квартали, Граф Игнатиев, Лозенец и Докторски паметник, не мисля да ги продавам, но ако смятам доходност от наем по пазарна оценка в момента ми се струва , че не е голяма доходността, тъй като отдавам подпазарно, апартаментите са големи и скъпи в момента , наемателите стоят дългосрочно, едни се изнесоха след 18 години сега. Никога не съм съм правила сметки, освен колко се е покачила цената им от момента на закупуване. Единствено, ако смятам голяма доходност от наем имам на малкия апартамент на Граф Игнатиев, който купих за 105 000 преди 3 години и сега давам на Arbnb

В такъв случай може да обмислите ремонт + отдаване на по-висока цена. (ако можете да се справите с ремонта).
Също и редовно увеличение на цената (1 път годишно, ако общо за пазара има увеличение).
Това си е независим процес и не зависи от цената на придобиване, нито сегашната пазарна цена, а само от пазарната цена на наемите и амбицията за търсене на подходяща цена за наем.

Има и друго, спрямо различните квартали, оношението доходност от капитализация и доходност от наем е различно. Точно за Докторски паметник, мисля, е по-висока доходността от капитализация, отколкото от наем. Така че е нормално при вас "от наем" да е ниска за момента. Но това не е решаващо.

Най-общо има 2типа наемодатели, активни и неактивни. За да си "активен" се иска време, енергия, труд, психика. И съответно се постигат по-високи наеми и доходност от наем. Но си има цена. Неактивните оставят нещата, не повишават наеми и тн. Зависи дали работите друго, дали нямате физическа възможност, дали живеете в друг град или държава.
Дори е възможно един и същ наемодател да има различен профил спрямо негови имоти в града, в който живее и в друг. Естествено е в другия град да е по-пасивен, по-малко ремонти, по-малко повишаване на наема и тн.

Ами те са ремонтирани, но не мога да се пречупя да искам по-висок наем, може би от страх да не се изнесат сегашните наематели, с които нямам проблеми. Но от тук нататък ще трябва да увеличавам с малко всяка година, тъй като в момента имам друг доход, но това няма да продължи още дълго.

Щом отдавате дългосрочно бих казал, че наемите са по-важния фактор, не цената на жилището след Х години, което вероятно вие никога няма да продадете.

Да и аз мисля, че наемите трябва да са водещи от тук нататък и трябва да работя в тази посока, защото не мисля да продавам.

Елате в темата за наемите.
Относно доходността - сложно е да се смята и е излишно.
Аз също не смятам проценти, гледам пазарни цени на това, което купувам и продавам, както и пазарни нива на наеми. Имам имоти само за под наем, имам такива, които няма да отдавам, а ще продавам, имам и на супер локации, които ще държат цена.

Крис, много харесвам, когато някой живее в собствено жилище и пламенно проповядва живота под наем. Докажи си тезата на практика - продай си апартамента, иди под наем и спестявай, та да караш пенсията на Малдивите.
Ама питай жената първо.

 Смяташ така:

ROI= (Годишни приходи от наем - годишните разходи по този ап. /Разходите по покупката на апартамента) x100

Не е от разходите по покупката, а както казаха по-горе: от сегашната пазарна цена. Тя покупката може да е била и преди 50 години, въобще не е релевантно вече това.
% доход от наем смятат предимно тези, които обмислят такава инвестиция сега. Но и които вече са я направили преди години, също има смисъл да смятат. Например за да сравнят - ако мога сега да му взема Х и носи У% от наем, и очаквам и Z% годишно увеличение на цената му, прави толкова; а имам други алтернативни инвестиции, които бих могъл да направя с парите, ако го продам - друг имот в друг квартал/град, който ще се развива по-бързо; акции, облигации, биткойни, и тъй нататък, възможностите са безкрайни. А за когото на дневен ред не стоят никакви други варианти за парите му, освен имотеца, наистина едва ли има смисъл да смята. Колкото донесе - толкова; и да не тече - все ще капе.

@тинтина - ми сигурно нямаше сега да купя, ако вече нямах. Когато съм купувал, един апартамент струваше колкото една лека кола, как да не си купи човек. Сега като струва над 10 средни годишни заплати, човек е добре да извади лист и молив, да го наплюнчи и да смята.
Друг проблем е местенето с цялата хамалогия и багаж. И трети е транзакционните разходи. Ако например смятам, че цените ще паднат в бъдеще с 20% и река сега да продам своето и да си купя друго след време по-евтино, и да прибера разликата, то ще загубя веднъж 10% разходи за нотариуси, комисионни, данъци, хонорари, вписвания, и всички други глупости по сделката. И после още толкова като купя после пак след време. Тоест, напразно ще съм "ручал жабетата".
А ако някой все още няма жилище и не в направил вече тези разходи по него, не е "закотвен" както аз съм в известна степен към моето, така че за него е по-лесно да продължи под наем, както за мен е по-лесно да си остана където съм.

Обявите са кът, а търсенето е много сериозно

През 2026 година цените на гаражите в Бургас надминават дори стойността на тристайни апартаменти в морския град от преди няколко години, показва изследване на пазарните тенденции.

Според брокери, с които се свърза Флагман.бг, ситуацията на недвижимия пазар в Бургас е достигнала нови висоти.

„Пазарът е буквално на ръба на изостряне. Обявите за гаражи са изключително редки, а много от търсещите паркоместа предпочитат дори да продават своите апартаменти, за да закупят нови жилища с гарантирано паркомясто в проекти на зелено, които в момента са в изобилие и то са много добри“, коментираха експерти по темата.

Гаражът в Бургас поскъпна драматично, вече струва колкото апартамент в Ямбол
Нашето проучване потвърди тези наблюдения, като показа значителен ръст в цените на гаражите в Бургас.

Например, гараж на партерно ниво в нова сграда на ул. „Перущица“ в ж.к. „Лазур“ се предлага за 65 хиляди евро. Този гараж е с площ от 19 кв. м, което ясно показва възхода на цените на недвижимите имоти в морския град.

В други райони, като ж.к. „Меден рудник“, гаражи и паркоместа се продават за около 20 хиляди евро, докато в новите квартали като „Мадика“ и „Хоризонт“ цените на гаражите варират между 16 и 20 хиляди евро. За паркоместа за мотоциклети в тези зони цената достига 4 хиляди евро.

В Бургас паркоместата стигнаха до 48 хил. лева и още ще поскъпват
Най-впечатляващите обяви обаче идват от централните райони на Бургас. Гараж с площ от 23 кв. м в супер центъра на града на ул. „Михаил Лермонтов“ се предлага за впечатляващите 100 хиляди евро.

Продава се и подземен гараж в квартал Крайморие за 75 хиляди евро, който е предназначен за 4 автомобила и се намира в емблематична сграда срещу бъдещето училище в квартала. През последните години се наблюдава и тенденция за преустройство на помещения, първоначално строени като гаражи, в магазини, козметични студиа и офиси. Един от тези обекти в ж.к. „Лазур“ се продава за 59 900 евро, като такива преустройства стават все по-популярни в Бургас.

Пазарът за наемане на паркоместа и гаражи също се оказва динамичен. В „Меден рудник“, например, наемът за гараж започва от минимум 100 евро, а в ж.к. „Възраждане“, където проблемът с паркирането е особено остър, наемите достигат 150 евро на месец.

 На изплатен апартамент не се гледа сегашната пазарна цена, а сегашните нива на наемите за сходни жилища в квартала., както каза и  Гого.
 Сегашната цена ти дава % печалба ако го ще го продаваш съотнесено към покупната цена, няма значение кога е била покупката.
Потребителката е закупила апартамент преди три години за определена сума, естествено, че ще си смята доходност на база реалните разходи по придобиването на имота, не по абстрактни сегашни цени.
Иначе  да, ако доходността и е 9%, а инвестиции в други активи и носят 5% или 15% ще реши да действа според това, кое е по-изгодно.

Търся качествено ново строителство и съм пред дилема за закупуване на апартамент в една от сградите на Инфинити- до Оборище или новата до Мария Луиза. Наясно съм със сроковете на завършване и цените. Не търся апартамент за инвестиция. По-скоро е за вложение на средства и лично ползване, но не постоянно. Разлика в цените на сходни апартаменти е около 60 000 евро по- високи до Оборище.