Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 98

Е не, естествено, че семейно жилище трябва. Аз в момента имам 4 апартамента в София. Единия е флип. Първите три са ми наместени. Говоря за всичко над това. Сложил съм пари в акции, индекси, имам  символично злато и бтк. Вероятно новите пари от флипа ще ги наместя в индекси.
Имаме тотално различна представа за купувача ма имоти в БГ. Вие твърдите, че масово се купува с цел нужда и ползване, аз твърдя точно обратното. Масово е спекулираме и инвестиране в имоти. Този вечен спор ще се развенчае до края на годината и ще стане пределно ясен до края на 2027 като се изчистят сделките на зелено. Ще лъсне огромен срив на сделките, който ще покаже какъв е бил дела на перачи, спекуланти и инвеститори срещу купувачи, покриващи нужди. Тея с нуждите никога няма да спрат да купуват, но те са малко.И няма как да е друго яче, при положение, че има редица обективни фактори за това - мръсни пари, демография, манталитет и тн.

Статия още от юли за краудфъндинга в имоти.
https://www.capital.bg/moiat_capital/investments/2026/07/09/4930 … vesticii_v_imoti/


https://www.economic.bg/bg/a/view/imot-na-chasti-kak-kraudfyndin … ebnija-investitor

Накратко - и у нас вече набира скорост и има издадени 5 нови лиценза от КФН.
Предрекох го още миналата година и тука ми се смяха да съм покажела какви фондове щели да дойдат.
Да бъдат така любезни да се извинят.

Не знам защо отиде в другата крайност да сравняваш 30 години живот под наем с покупка. Ето ти един реалистичен пример:
1. Колю тариката от шумен чува че ще приемаме еврото и панически купува апартамент за 300 хил евро през Q3 на 2025. За целта взема 250 хил заем. При средно 3.5% лихва плаща 400 хил евро за 30 години

2. Неделчо лисицата от хасково е чувал че СП 500 връща 10% в дългосрочен период и си прави сметката че покупката на апартамент спрямо наем му дава 3%. Решава да изчака. Април 2027 купува идентичен апартамент за 240 хил евро и инвестира 60 хил в СП 500 индекс. За 30 години тези 60 хил стават 600 хил при 8% възвращаемост

След 30 год s&p е я камилата, я камиларя. Особено с главния камилар на тЕхната нация.

Ами че аз нали така направих, даже съм го писал тук многократно. Бях купил едно имотче ей така да има, към 500 Е/кв.м. като беше просто защото беше евтино и го продадох преди ковид към 1500. Да, ако бях чакал сега щеше да е още повече, но нали в каквито алтернативи съм вложил парите също са се качили. Златото тогава беше $1200, сега е 4500.
Акциите пък бяха мега евтини 2020 като мислеха хората, че ще свършва света. Сега  са доста скъпи по стандартните критерии за оценка. Дали ще станат още по-скъпи не знам.
Човек трябва да е опортюнист - да гледа кой актив е евтин в момента спрямо другите и да купува него, а не да е като кон с капаци и да вярва само в едно цяло живот - независимо имоти ли, акции ли, злато ли или биткойни. Както е казал Уорън Бъфет - купувай евтино, продавай скъпо. Разбира се, по-лесно е да се каже, отколкото да се направи.
Нали бях предложил бас - ти хвана ли се? Ама и да се беше хванала, нямаше да спечелиш, защото условието беше голям международен фонд да купи няколко цели сгради с няколкостотин апартамента. Не виждам това да се е случило, а само че КФН издало лиценз на няколко никому неизвестни лица да си правят фонд и тепърва да купуват (ако намерят хора да им доверят парите си).

Май не намират хора, следя 2 от фондовете

ОК, единият е решил да изчака и е спечелил, ама все пак е купил нали? А можеше и да не спечели, а да загуби. Това е божа работа. А и колко ще струва апартаментът 2027 е хипотеза. Хипотеза е и колко ще струват довършването тогава. Все едно, и двамата са купили, единият евентуално е избрал по-добър момент. Аз никога не съм била против това, постът ми беше не за изчакването, а за принципно живот само под наем.

Крис, отдавна се и случило това голям международен фонд да купи имот с много апартаменти, ама все се правиш на паднал от небето.
https://seeresidential.com/bg/
За фондовете като цяло беше дискусията и дали ще навлязат, или не.
А на пазара на бизнес имоти вече има бая.

https://www.capital.bg/biznes/imoti/2022/06/06/4342147_koi_sa_de … na_ofis_sgradi_v/

Да, на бизнес имоти винаги си е имало, там моделът е такъв. Оставаше и Дани или ти сами да построите мол или офис тауър. Те се строят поначало от институционални инвеститори, и ако се препродават после е пак на такива, не на частни лица.
Само че те носят 7-8% доходност, за тях работи традиционният модел в недвижимите имоти - вземаш назаем на 5-6, влагаш на 8-9%, разликата остава за собствения капитал и мултиплицира дохода му (левъридж).
Но заемен капитал за жилищни имоти под наем кой ще отпусне, като доходността от наем е 2-3%? Трябва да убедиш кредитора, че самата цена на имота ще расте и оттам ще печелиш, защото от самите наеми не може, те са по-ниски, отколкото ще ти е лихвата по облигации или синдикиран банков заем. Традиционен ипотечен кредит като за физически лица на фондове не се отпуска.

А това SEE не беше ли отпреди 2-3 години?2026г. голяма сделка не съм чул. Тези не знам каква им е играта, на сайта им дори няма какво предлагат под наем, на каква цена, оферти, снимки? Отвори сайта на който искаш голям апартаментен REIT и веднага ще видиш търсачка, свободни имоти, цени, снимки, флорплан, можеш да си резервираш оглед онлайн и т.н. Тези как се маркетират, да не е нещо само за чужденци през работодателите им?
Те дори не са първите, имаше едни литовци или естонци май, даваха и те под наем няколко десетки апартамента, накрая ги продадоха като видяха, че тук от самия наем не се печели толкова, колкото от продажби. Да видим само последния колко ще спечели, защото винаги трябва да има още един след него, който да е склонен да даде още повече. Ако няма...

Обективно погледнато риска България да е я камилата, я камиларя след 30г е много по-голям от риска топ 500 най-големи компании в сащ да се сринат (то всъщност индекса изкарва и вкарва компании според представянето). Просто на теб това ти е непознато, а непознатото е плашещо, рисково и опасно. Ако питаш някой американец имот в София или s&p, познай какво ще ти каже?
А бай Тръмп дойде и ше си иде след 2г, ако не дори и до няколко месеца. Може да го импийчнат заради войната.

Ще си говорим пак за бай Т. и за неговите клакьори, на които им харесва да са като него. Импийчмънт?! Абсурд. Ако имаше опция, отдавна да се е случило. Окопаване - да. 1984 - да.

Дали знам или ми е непознато, всъщност ти няма как да знаеш. Казвам че след 30 години света изобщо няма да е същия. Но все някъде ще трябва да се живее.

Никой не знае какво ще стане, но шанса БГ да е по-напред от  американската икономика според мен е не нулев, а отрицателен. Но ти си вярвай, няма да споря. Ние сме периферия на периферията, не знам от къде това самочувствие. Нацията ни се топи с най-бърз темп в света!, узбегите ще ни налазят, сигурно те ще изкупят имотите ни за милиони. Ами да ти кажа, предпочитам да сложа парите в акции. Бай Т, има 21 хиляди сделки на борсата само за 2026г и стотици милиарди печалба. Боко, Радев и шиши цел живот не могат го бият.
https://www.investor.bg/a/538-pazari/433585-tramp-e-osashtestvil … -sdelki-za-godina