Закупуване на инвестиционен имот извън България - споделете своят опит

Здравейте,
мога да споделя за Сицилия.
Аз също обмислям закупуването на инвестиционен имот там, по-конкретно Рагуса или Модика, но все още не съм се решила. Освен многото позитиви - хубаво време, приятни хора, ниски цени и храна с много добро качество, има и някой негативи: 1 - не виждам възможност за целогодишно отдаване на имота. По-скоро за отдаване за кратки почивки на туристи, за което ще е необходим договор с местна фирма за управление на имоти, а комисионните са високи.  2 - очаквам подводни камъни с документацията, данъците и таксите. Живяла съм в Италия и впечатленията ми са, че работят много на парче, както мине така и прочие, което създава проблеми на по-късен етап. 3 - Етна! Прекрасен вулкан, но изригва от време на време, летищата затварят за няколко дни. Интернет връзката е ок, но пътната инфраструктира не толкова. Има много на брой приятни малки градчета и селца близо до морето, но стигането до тях е обикновено с автомобил. Има влакове и автобуси, но не винаги са редовни. Относно ликвидността на имотите в Сицилия - имайте в предвид, че основната част от покупателите в момента са чужденци. Вероятно Вие ще купите имот на ниска цена, и ще вложите допълнителни средства за да го ремонтирате и пригодите за биснес нуждите си. Ако решите да продавате имота, той няма да е на ниска цена и съответно ще е по-малко атрактивен за нови купувачи.
Познавам българи, които живеят в Сицилия и те се чувстват добре там. Но все още имам съмнения дали дестинацията е подходяща за бизнес инвестиция.
Относно Испания - аз го изключвам като опция. Много е близо до Африка и има проблем с бежанците. Очаквам следващите години проблемът да се задълбочи.
Ще следя темата с интерес, надявам се и други хора да споделят мнение.

Да,благодаря за информацията.
Интересно ми  е също  в Кипър ,Турция и Грузия(Батуми) как стои въпроса с инвестициите.
Разбира се и Испания.

Не мога да помогна със съвет, само мога да споделя, че имам познати с имоти в Испания и никой не го отдава под наем. Не знам каква е причината, но им стоят заключени почти цяла година.

В Испания по спомен е доста трудно да се изгони наемател.

С интерес ще следя какво ще бъде споделено за Батуми!

Най-добрият избор за вашия бюджет и цели е Коста Бланка (Испания) или Пафос/Ларнака (Кипър).

Тези две дестинации перфектно балансират развита дигитална номадска общност, целогодишна активност, легална възможност за Airbnb и цени, които позволяват покупка на качествен имот за 200 000 €!!

Грузия (Батуми) -Зимния поток и живота   е нисък през зимата. Батуми става изключително дъждовен и пуст. Също има огромно свръхпредлагане , та ако решите да се отървете..може и да не можете лесно.

Турция няма живот след края на сезона. Относно Airbnb, имат нови закони и се изисква съгласие на всички собственици в имота за да може да отдавате.

Мога да споделя за Испания. Имах такава идея, но се отказах.
Първоначално трябва да си извадите NIE, за да можете да направите местна банкова сметка и да реализирате покупка. Това е доста бюрокрация, има трудности при взимането на час. Ние успяхме, но със съдействие от адвокат.
Нужен ви е адвокат при сделката, за да се уверите, че всичко е наред документално.
Произход на средствата - трябва да докажете от къде имате парите. При най-малко съмнение за пране, може да имате проблеми.

Брокер. Ние опитахме без наш брокер. Аз говоря езика и комуникацията не е проблем, но английски там никой не говори. Мм не говори испански и трябваше аз да превеждам непрекъснато вместо да си говорим на английски.
Има много проблеми с okupas. Продават се и окупирани жилища. От нормалните жилища често има такива с проблеми, неремонтирани, стари, без асансьори. Много е важна зоната, една улица в началото може да е супер, после да се чудиш в Европа ли се намираш.
В някои части като Барселона вече забраняват краткосрочно отдаване на жилищни апартаменти. Спрели са издаването на нови лицензи и чакат изтичането на съществуващите. Проверете как седи въпросът за зоната, в която вие търсите.

Мчи ние от къде да знаем къде има номади и къде няма? Аз лично бих заложил на Пелопонес в Гърция. Цените са по-добри от халкидики, няма българи, близо до Атина, добър климат и сезон. Историческа местност, с целогодишен исторически и културен туризъм. Но дали има номади, един господ знае. За остров не бих се навил. Италия и Испания е със самолет само. Испания има много проблеми със самонастанили се. Турция ми е различна култура и риска е голям. Сервена Гърция е ганьоизирана. Бих заложил на Пелопонес. Ако острова не ви спира бих видял и Крит. Топ дестинация според мен.

Ето ти отговор с ИИ (струва 4м токена или 10 цента, ще черпиш)
Към септември 2026 г., ако целта е комбинация от летен Airbnb + зимни/средносрочни наеми + добра препродажба, аз бих стеснил избора доста. Нямам личен инвестиционен опит в тези пазари; оценката е по текущи цени, регулации и пазарни данни.

4
Локация   Зима / номади   €200K   Airbnb   Ликвидност   Моето мнение
Costa Blanca – Alicante   ⭐⭐⭐⭐⭐   ✅ реалистично   ⚠️ регулиран   ⭐⭐⭐⭐⭐   №1
Costa del Sol – Málaga/Fuengirola   ⭐⭐⭐⭐⭐   ❌ трудно   ⚠️⚠️ силно затягане   ⭐⭐⭐⭐⭐   Отлично, но бюджетът е малък
Larnaca   ⭐⭐⭐⭐   ✅   ✅ с регистрация   ⭐⭐⭐⭐   №2
Paphos   ⭐⭐⭐⭐   ✅   ✅ с регистрация   ⭐⭐⭐⭐   Много добър hybrid вариант
Limassol   ⭐⭐⭐⭐⭐   ❌   ✅ с регистрация   ⭐⭐⭐⭐⭐   Прекалено скъп
Antalya   ⭐⭐⭐⭐   ✅✅   ⚠️⚠️   ⭐⭐⭐   №3, но само подходящ имот
Южна Италия   ⭐⭐⭐   ✅✅   ✅/⚠️   ⭐⭐⭐   Евтино, но по-слаб зимен nomad market
Batumi   ⭐⭐⭐   ✅✅✅   ✅   ⭐⭐–⭐⭐⭐   По-спекулативно
Северен Кипър   ⭐⭐⭐   ✅✅   ⚠️   ⭐⭐   Бих го изключил
Athens Riviera   ⭐⭐⭐⭐⭐   ❌   ⚠️   ⭐⭐⭐⭐⭐   Добра идея, грешен бюджет
1. Най-добра nomad среда

Málaga/Costa del Sol и Alicante са най-силни: истински градове, летища, fiber, coworking, международна общност и живот през януари, а не само през юли. След тях бих поставил Limassol → Larnaca/Paphos → Antalya.

Bodrum и Çeşme са прекалено сезонни. İzmir е целогодишен град, но не е толкова силен като морски курорт. Batumi има международна общност, но зимата е влажна, дъждовна и значително по-слаба от Кипър/Испания.

2. Какво реално купуват €200K

Тук Costa Blanca печели спрямо Costa del Sol. През 2026 г. Alicante province е около €2.0–2.8K/m² според различните показатели, докато Málaga/Costa del Sol вече е значително по-скъп; €200K трудно стигат за модерен, добре позициониран апартамент близо до морето в Málaga, Fuengirola или Estepona.

В Larnaca и Paphos €200K все още могат да купят приличен 1-bedroom или по-стар/по-малък 2-bedroom на добра локация. Limassol практически отпада при този бюджет.

В Antalya €200K са много добър бюджет. В Южна Италия и Batumi също, но ликвидността при препродажба е по-слаба.

3. Реални текущи разходи

За нормален апартамент бих моделирал 15–25% от приходите за full-service Airbnb management, около 8–12% за medium-term management. Към това добавете приблизително €800–2,500 годишно за общи части, местни такси, застраховка и др. в Испания/Кипър/Италия; Турция и Грузия обикновено са по-евтини.

За инвестиционния модел бих заложил общо 25–35% оперативни разходи от gross revenue, преди данък върху дохода и финансиране. Не бих купувал имот, чийто бизнес план изисква 8–10% нетна доходност, за да има смисъл.

4. Най-важното: Airbnb регулациите

Испания вече е най-рисковата регулаторно. За нов tourist rental след 3 април 2025 г. в етажна собственост по принцип е нужно одобрение от 3/5 от собствениците; Málaga и други общини могат допълнително да ограничават регистрациите. Във Valencia/Costa Blanca също има municipal compatibility изисквания.

Кипър е по-чист: Airbnb е разрешен, но имотът трябва да бъде регистриран като self-service accommodation и регистрационният номер да присъства в обявите.

Турция е проблемна за Airbnb: за наеми до 100 дни трябва разрешение, а при обикновен апартамент в многоетажна сграда се изисква единодушно съгласие на собствениците в сградата. Затова там бих купил само имот, за който Airbnb правото е предварително доказано.

Италия изисква национален CIN и допълнителни правила за безопасност, но Южна Италия засега е по-предвидима от Испания.

Северен Кипър бих изключил, щом ликвидността и сигурността на капитала са важни. Има реални рискове около собствеността и титулите на част от имотите, включително потенциални правни претенции.

Batumi изглежда евтин и доходността през 2025 г. е била около 7.4% gross, но има нарастващ непродаден stock и много ново строителство, което вероятно ще натиска бъдещите доходности.

Моят избор при точно €200K: 1) Alicante/Costa Blanca, 2) Larnaca, 3) Paphos, 4) Antalya. Ако бюджетът стане €270–300K+, бих преместил Costa del Sol/Málaga на №1 заради най-силната комбинация от целогодишно търсене, международна среда и ликвидност — но само при имот с предварително проверено право за туристическо отдаване.

Крит бих го добавил сериозно към shortlist-а. За твоята конкретна стратегия той е значително по-добър от повечето гръцки острови.

Моята оценка:

   Крит
Летен Airbnb   ⭐⭐⭐⭐⭐
Дължина на сезона   ⭐⭐⭐⭐½
Зимни наеми / номади   ⭐⭐⭐½
Климат през зимата   ⭐⭐⭐⭐
Инфраструктура   ⭐⭐⭐⭐
€200K бюджет   ⭐⭐⭐½
Ликвидност   ⭐⭐⭐⭐
Регулаторен риск   ⭐⭐⭐⭐

Най-силното място е Chania. Има международен туризъм, много силен летен сезон, expat/remote-worker среда и приличен живот през зимата. Но не е Málaga/Alicante — зимната nomad сцена е по-малка и част от туристическия бизнес затваря. Heraklion е обратното: по-жив и функционален през зимата, но по-малко привлекателен като курорт.

При €200K проблемът е Chania. Средната офертна цена в самия град вече е около €3,680/m², т.е. €200K купуват грубо 50–55 m² преди transaction costs. Rethymno и Heraklion са чувствително по-достъпни; за Крит средните цени варират приблизително от €2,100/m² в Heraklion prefecture до €3,150/m² в Chania prefecture.

За мен вътрешната класация е:

1. Chania — най-добър инвестиционен продукт и най-добра препродажба, но бих искал €230–270K, за да не правя компромис с локацията.

2. Rethymno — според мен sweet spot за €200K. Красив морски град, университет, силен туризъм, по-ниски цени от Chania. Центърът обаче вече е около €3,240/m².

3. Heraklion — най-добрият избор, ако зимната заетост тежи повече от „vacation feeling“. Истински голям град, летище, университет, услуги, coworking и целогодишен живот.

4. Agios Nikolaos — великолепен като курорт, но бих го сложил по-ниско заради по-слабата зимна nomad икономика.

Големият плюс е регулацията: към момента няма забрана за нови Airbnb регистрации в Крит, каквато има в централните части на Атина. Трябва регистрация в Short-Term Stay Registry и спазване на новите стандарти за краткосрочни жилища.

Спрямо останалите ти варианти

Аз вече бих подредил приблизително:

1. Alicante / Costa Blanca
2. Larnaca / Paphos
3. Crete — Chania/Rethymno
4. Antalya
5. Южна Италия
6. Batumi
7. Северен Кипър

И дори бих казал нещо по-силно: Крит е вероятно най-добрата „value“ алтернатива на Испания и Южен Кипър, ако искаш EU собственост, огромен международен туристически поток и по-малък регулаторен риск от Испания.

Единственото, което ме спира да го сложа №1, е зимата: Alicante/Málaga имат осезаемо по-силна международна и nomad икономика през декември–февруари. Крит е по-скоро 8–9 месечен отличен пазар + 3–4 месеца по-слаб medium-term market, отколкото истински равномерен 12-месечен пазар.

При точно €200K аз лично бих разглеждал Rethymno много сериозно. Ако можеш да качиш бюджета към €250K, бих търсил Chania, на 5–15 мин пеша от морето и целогодишната градска част.

На ваше място щях да се насоча към Ница. Френската ривиера е невероятна и потокът от туристи е целогодишен. Турция я изключвам веднага. Там е пълно с петзвездни хотели, които предлагат невероятни ултра ол инклузиви. Според мен няма кой да бие 1000/1300 км. и да отсяда в airbnb

И какво ще купи в Ница за 200 евра? Колиба?

Благодаря за мненията до момента.

За Испания сериозно ме разубеждават заради миграционната криза и "окупираните" имоти.
Батуми - свръхпредлагане,неблагоприятни условия през зимата, не са предпочитана локация за номадите.

Интересно е предложението за Крит,Пелопонес.

Дано се включи някой с личен опит за Кипър(Пафос)  и Италия (Пулия,Кампания,Калабрия,Сицилия).
Френската ривиера освен като дестинация за лукс-изживявания, не ми е позната какво предлага  като  инвестиц. възможности. Предполагам многократно по-висок бюджет, но все пак - колко за  Airbnb в Ница?

Управлението в Испания е много зле от няколко години. Санчес внася мароканци и ги легализира, това с окупираните имоти е нещо страшно. Самата власт не прави нищо по въпроса. На места има и много висока битова престъпност, а полицията спи.
При покупка на имот там задължително решетки, аларма, хубава зона, поддържан вход, който се заключва. За мен беше шок да видя входове, които зеят отворени при условие, че така лесно окупират апартаменти.
В Испания голяма част от жилищния фонд е стар. Сгради без асансьор, тесни стълбища, масово се продават жилища за основен ремонт. Отбелязвам го това, защото е важно.

При покупка трябва да получите копие от сертификат за енергийна ефективност. В ЕС предстоят все повече изисквания за енергийна ефективност и трябва да го имате предвид ако купувате в стара сграда.