Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?

И аз подкрепям ментолка с уговорката, че има и изключения.Първото ново строителство беше упражнение по темата.Както са били и първите панелки.Ако някой е влизал в панел от края на 60те знае за какво говоря.Ако не, мога и да поясня.Нямаше нито сегашните материали, нито сегашния контрол.Външна изолация, минерални мазилки,покривни конструкции, даже прозорците Велукс ги нямаше в България тогава.

Новото строителство е много оплювано, дори съм изненадана.Не че си няма кусури, има си, но са по-скоро от друго естество - понеже се строи парцел по парцел се получава лоша обща планировка, изчанчени сгради и лакомията за РЗП поражда гротескни интериорни решения, както и сгъчква сградите една в друга.Няма инвеститор дето да му се откъснат повече от 20 м2 за зеленинка.Относно реалността на квадратите - аз изобщо не гледам общи части.Направо си кавам да ми говорят с ЧЗП, другото не ме касае.Контрол при строителството има, заверява се всяка кота, от общината дават становища.Не че не могат да се заобикалят и нарушават като всичко друго в държавата, но не е и като всеки да си прави каквото иска.В нашата сграда ни накараха да сложим мрежести врати на гаражите в горната им част след инспекция от приемателната комисия.Пожарникаря каза, че няма достатъчно вентилация в подземните гаражи и не може да са плътно затворени индивидуалните клетки и се смени проекта на вратите.Това само като пример, че контрол има и действа.
Проблема е, че масово се работи с нисковалифицирани бригади за дрбните неща - вътрешни замазки, мазилки, електро.Всяка бригадка идва, оставя си ръцете и заминава. малко са строителите, които си имат свои екипи за всичко.И става мазало - криви стени, подове, дефектни инсталации.Но и за това има лек.Седяне на главата му е майката - аз си ги следях какви ги вършат и ги накарах да сменят замазката на пода, че беше ужасна!
Друг "проблем" на новото е, че не се продават убавите апартаменти - те са купени още в строеж и хората си ги ползват.Тези, които са купени с инвестиционна цел са на "инвестиционни" цени, а масово се предлагат куци апартаментчета, които или не са продадени от строителя или някой с малко фантазия ги е купил на чертеж и като ги е видял наяве се е хванал за главата.На практика се получава точно това - на пазара са масово боклуците на новото строителство.

Панелите...Тя е една безкрайна дискусия, уви.Статията е хубава, защото засяга проблемите, които съществуват в България за осъществяването на Берлинския модел.Всички много го обичатр, дават го за пример, ма лесна работа бе и у нас като в Берлин - и готово! Ама ъ нас не е Германия и българина не е и източногерманец даже.Защото освен берлинския модел го има и московския (събаряне на панелки), има го и унгарския (изкупуване на безценица от собствениците и саниране от фирми, които ги отдават под наем).А какъв ще е българския модел още никой не знае.Само се говори за програми за саниране, за европейски пари (мноооого съмнителни),за обновяване....Но нищо не се прави, абсолютно НИЩО.Дори една държавна конисия не е минала да обследва няколко панелки и да каже аджеба какво е дереджето.Само разни "експерти" се изказват на база на лични умозаключения - "мнооого са здрави" или "ауууу ма те ще паднат всеки момент".Ама кое е реалното състояние НИКОЙ НЕ ЗНАЕ.Междувременно годините минават, панелките не малдеят ако да са в Младост и май на никой политик не му се подхваща тоя горещ картоф.Докато не стане критично положениет, а тогава - тогава красноречиво ще вдигаме рамене и въртим очи...
Хубавото е, че хората не чакат, а си обновяват, ама е "на парче", хаотично и несъгласувано - дали се прави правилно и ефективно?
А къртенето, каквото и да било то в панелка е опасно - там цялата конструкция е носеща, от вибрациите се увреждат и без това старите заварки на сглобките.А и "усвоените" балкони също са опасни - не вътрешните лоджии, а издадените навън балкони - те просто увисват от тежестта на кухните, в които са превърнати.

Писала съм всичко от позицията на израсла в панелка, настоящ собственик на панелка и бивш собственик на друга панелка.

Най-добрите панели в София са от началото на 80те, немски тип панели, според мен.В никакъв случай не си купувайте панел с по 3-4 апартамента на етаж, много стар панел или панел в лош външен вид, макар вътрешния да е ремонтиран.

самурайка, само една корекция/според мен/, немският панел е от 67-68 г. 80г си е баш ударно соц строителство. поне в борово е така. майка ми е в немски панел - дебелената на панела е съвсем различна от панел в младост 3/строен 80/ , примерно.
това пак от лични наблюдения, де. знам ли и аз къде е истината.

съвсем различно е обаче панел 65 г, примерно дружбенските/там никога не бих отишла, бррр, кошмар/. ужасно са грозни.

Палмира, значи принципно mentolka е права, проблемите на повечето кооперации строени съвсем в зората на демокрацията са тези - не че са строени зле, сградите няма да паднат, достатъчно бетон има излят, но просто такива бяха нормативите тогава, дори и къщи като си строяха хората ги правеха по същия начин:  излива основи, гради с тухла, слага там някакви керемиди на покрива, маже отвън и толкова.
Понеже съм по-навътре в нещата ще допълня - около основите няма дренажни мембрани, в мазета и подземни гаражи (където ги има, защото повечето нямат) е страшна влага, София е с високи подпочвени води.
Изолация външна по правило няма, изискванията за енергийна ефективност влязоха в сила през 2000 г.
ВиК и отоплителни инсталации обикновено са изпълнени с метални тръби, не с полипропилен, i.e. за 20 г. вече са за смяна.
Отделно отоплителната масово е на принципа 'вертикален щранг', а не скрит хоризонтален и тръбите се точат навсякъде, грозна работа. Не всички са и изпълнени както трябва и обикновено на последните етажи има проблеми с обезвъздушаване.
Общите части са далеч от луксозно изпълнени, приличат доста на тези в панелен блок.
Вътре в апартаментите разпределението е стандартно, доста прилича на това в панелните блокове, ако искаш да направиш по-разчупено изпълнение пак те чака доста разбиване.
Ел. инсталациите що годе биват, но почти винаги трябва да се преправят, ако искаш да сложиш по-мощен бойлер примерно.
За дограмата mentloka каза - дървена двукатна, измята се, пукат се стъкла, отварят се процепи между нея и зидарията, защото обикновено е използван недобре изсъхнал материал, поддръжката й е сложна, на практика всяко лято трябва да се мажат лакове и чудеса, за да не се разсъхне, а и няма особен смисъл, в крайна сметка това 2-3 мм стъкълце никаква изолация не осигурява и отопляваш космоса. Съответно повечето живеещи са я сменили по свое виждане - един с PVC, друг с алуминиева, цветове най-различни, същото и с изолацията и крайният ефект върху вида на сградата е пак като  някакъв извратен прочит на Хундертвасер.
Покривите обикновено са с керемиди, наковани на дървена конструкция над излят бетон, на практика без никаква хидро- и топлоизолация, само една мушамичка под керемидата, която не спасява от нищо. Ако има плоска част - изпълнена е точно като на панелните блокове, пак без изолация.
Влагите в приземните помещения са едно много пренебрегвано нещо, оправянето им обаче при вече построена сграда е страшно скъпо, обикновено не може да се откопава около стените, защото наоколо има други постройки, бият се шприцове, общо взето цената сравнена с тази за първоначалното полагане на дренажна мембрана съотношението е 3:1, че и нагоре.
В масовия случай проблемите са такива.
Сега, има строителни фирми, които от самото начало тръгнаха качествено и така си продължават и до днес, даже си имат специфичен стил на сградите и безпогрешно се разпознават. В моя квартал това са Артекс и още една-две с единични обекти. От клиентите на мъж ми - Феърплей, Филто-С, Торин, донякъде Маркан. И цифрите, за които продават обаче си ги бива.
Но всъщност ако сметнеш сумата, необходима за едно саниране на нова сграда, строена по старите стандарти и ги сравниш с техните крайни, май ще се получи същото.
Не знам какъв ти е бюджетът, но вместо да се отчайваш, по-добре поразгледай из сайтовете на тези фирми и виж къде какви сгради имат. Понякога човек вади и късмет, може да се намери нещо изгодно и в тях.

Абе може и аз да бъркам, ама 65та година не са ли от типа дето нямат "въздух" на покрива - т.е. тавана на последния етаж  е и покрив, тръбите минават директно по тавана на апартамента от последния етаж, стълбището е с линолеум и асансьора спира през етаж?
На Окръжна болница има такива блокове.

вече съм в тотален колапс.

самурайка, не ги знам такива панели, с линолеум, а пък изобщо не познавам панелите на окръжна. но съм виждала панелите/отдалеч/ на дружба и там и пари да ми дават не бих отишла.

но съм абс сигурна, че майка ми е в т.нар 'немски панел'.

Палмира не се шашкай! Ако не е тайна с каква цел купуваш - инвестиция, дългосрочно обитаване или решаване на някакви конкретни нужди за момента.Според мен от там трябва да изходиш при избора си.
Старите тухли не ти ли харесаха?Може там да изскочи твоето апартаментче...

Ето как се санираха панелките в Пекин преди олимпиадата :

уф, ама Бг не  е Китай  

ами трябва ми жилище, по начална идея близо до родителите ми с цел лесно да прехвърча мама и/или децата за наглеждане и отглеждане. постепенно се наложи да търся и в района наоколо/поради липса на подходящо в близост/.
няма да сме постоянно в Бг, макар да не се знае дали няма в един момент  да се върнем за по-дълго.

много въпросителни. проблемът е, че това ще ми  е последна покупка за сега и не мога да си позволя да хвърля парите на мъжа си на вятъра.

Девойки, бихте ли ми помогнали с малко инфо относно югоизточната част на Красна поляна, там където е границата със Сердика. Не съм ходила, но доколкото виждам на сателитната карта, в този район, като че ли са основно къщи. Видях една обява за етаж от къща и ми се стори изгодно, там някъде май била общината. Имотът се намира около ул. Младежка искра. Наблизо е бул. Вардар, а под него ст. Септември. Можете ли да ми кажете как е в тази част?

Параноя Шизу,
къщата на .. отряд ли е? Ако е тя - не си прави труда. Цената й тръгна от 65 000 евро преди няколко месеца. Описаното в обявата не отговаря на истината, дворът е бетонна пътека, по която минаваш, стаичките са малки и квадратурата включва и мазето.
Иначе - районът лично на мен много ми харесва. Въпреки разхождащите се по спирките и пазара братя роми. 3 години почти всеки ден съм минавала от там на път за ул. Гюешево.
Има нови и големи къщи на 3-4 етажа, страхотни дворчета и спокойствие все едно не си в София. Има и някакво турско име на тази част - Сарай някакви си.
Но конкретната къща изобщо не заслужава повече от 30 хил. Самият факт, че собствениците са си купили апартамент щото им било тясно говори достатъчно ясно за нея.

Палмира а вариант за под наем първоначално и бавно и методично търсене как ти се струва?
От чужбина е трудно.Цените няма да се юрнат нагоре, напротив.Наемите сега са ниски, настани се някъде удобно и си търси на спокойствие.Може и в строеж да вземеш, те са 20% по-евтини и ще си го "пасеш" дет се вика.

сигурно звучи кофти за мен, но... под наем не е за мен. никога няма да го чувствам мое. през живота си никога не съм живяла под наем и това за мен , чисто психологически е все едно живея живота си под наем. знам, че изглежда откачено, но аз имам дълбоки психологически проблеми. не е ли дом, в който влизам и е мой, ще се чувствам непрекъснато под стрес.
а и друго - за мен наемът е пари хвърлени на вятъра.
затова и мъжът ми каза, че ще ми купи жилище , за да се чувствам спокойна.
намерих три апартамента. мама ще ходи да ги гледа днес и утре. хиподрума, гоце делчев и павлово. всички тухла, единият строен обаче 90/хиподрума/.


пс. аз не бързам. винаги мога когато се прибирам да съм при мама/там съм отгледана и ми е добре/. но искам моя си бърлога, дето се казва.

Стискам палци едно от трите да е твоето жилище! А ако не е, не бързай и не се изнервяй, ще го намериш!Имот не се купува прибързано.

Благодаря за информацията. Не знам точно къде е, не съм се обаждала още, само разгледах обявата и реших да попитам тук..Може би, става въпрос за същия имот.Дават го 56 кв., а цената в момента е 53 000. Наистина има сутеренна  стая, като гледам то си е мазе де, на цимент. Не разбрах, че тази стая влиза в квадратурата, ако е така, наистина е крайно неизгодно. На първи етаж е апартамента, с изолация, а иначе къщата била на 2 етажа, с отделни входове...Ех, и аз като видях на сателитната карта район с къщички, така се зарадвах, хем близо до центъра, хем приятно за окото, зеленинка...Много ми се иска да си взема част от къща, да не виждам само наредени блокове около мен, но в центъра скъпи и стари, нагоре към Витоша е далечко, и инфраструктурата малко куца... Преди въобще не бях поглеждала към този район- Красна поляна, все го свързвах с циганите и близостта с Факултета, но сега се заглеждам и  ми се струва,че има доста приятни местенца, има транспорт, магазини, не е далеч от центъра, а цените са си нормални, даже много по-ниски от доста по-отдалечени и некомуникативни райони...Одеве тъкмо спорехме с един брокер.Той се опитва да ме навива в продължение на половин час, че блоковете намиращи се около пресечката на Линкълн и Промишлена(в Овча купел) били чудесно място за живеене, районът бил страшно престижен. Добре де, аз ли като провинциално чедо не разбирам, та ми се струва,че това съвсем не е най-доброто място за живеене?!

Параноя ходене му е майката - като алтав обикаляне, гледане, разходки из кварталите.После огледи.Само със сателит и чичко ти Гугъл не става.Един ще ти каже супер е, друг ще ти каже за нищо не става, а ти ще си усетиш нещата различно.Дай им на брокерите хора непознаващи града да им продават имидж и "престиж".Ти си търсиш жилище нали, не престиж (според някой си).Времето е хубаво, хващай трамвая!

много си мила, благодаря.