Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?

Има дръжави, в които се работи само така, не работят с колеги. Има само една страна, за която знам, че двете страни трябва да са на различни фирми.
В България по-рядко стават двойни, работи се и по двата начина.

Брокерът не е адвокат, той е посредник, няма нищо нелогично, прочети какво е посредник и ще видиш логиката. Не среща страни с различни интереси, а със сходни, всичко др. е въпрос на договорка, винаги има за какво да се направи компромис, без значение колко са страните.
Нотариусът също е един, пък защитава интереса и на двете страни, не съм чула някой да реве за 2-ма 

Не е задължително да работиш с брокер, въпрос на избор 

Адвокатът не може да свърши нищо повече, от това, което сам може да си го направи всеки клиент. Още повече, че и на него трябва да му се плати и то не малко, предполагам.
Ето моите съвети към тези, които искат да продават имот:
1. Намирате в сайтовете за имоти подобни на вашия и се ориентирате за офертната цена, като отчитате факта, че това не са цени на реални сделки.
2. Правите си качествени снимки на имота и си публикувате офертата в интернет.
3. Когато започнат да се обаждат клиенти, първо питате дали са от агенция, защото не всички веднага се представят.
4. Ако се обадят от агенция им обяснявате, че не желаете цената да се завишава с тяхната комисионна и че нямате намерение да плащате комисионна, защото сами си рекламирате имота и си го продавате като частно лице. Ако са съгласни, нека доведат клиент.
5. Когато се свържете с частно лице-реален купувач и се стигне до сделка, правите си предварителен договор сами и си вземате капаро. Предварителният договор, дали е нотариално заверен или не, има абсолютно еднаква тежест, ако се наложи да се оспорва в съда. Така че е абсолютно излишно да се плаща за нотариална заверка. Ако купувачът не иска без посредник, то нека си поеме разноските и да си доведе адвокат, брокер или друго лице, който да го представлява. След това отивате при Нотариус и той казва какви точно документи са необходими. В случай, че се ползва банков кредит, нещата се улесняват за купувача, защото от съответната банка ще си направят проучването и ще изискат всички документи, свързани с историята на имота за 10 години назад.

А в случай, че търсите имот:
1. Набелязвате си района
2. Обикаляте и разглеждате сградите, които ви харесват, защото понякога на самите сгради има обяви за продажба.
3. Свързвате се със строителните фирми директно, в случай, че търсите ново строителство, и те ви представят подробно всичко, с което разполагат
4. И един много нетрадиционен метод - разпитвате бабите по пейките . Те са страхотен източник на информация.
5. Преди да се спрете на конкретен имот си отговаряте на въпроса с кой параметър сте склонни да направите компромис- етаж, цена, изложение, квадратура, район, състояние на имота, защото вероятността всичко да е съчетано по ваш вкус е минимална
6. Когато се спрете на конкретни имоти, може и няколко, си ги оценявате по еднакви критерии и си избирате един.
7. Когато вече сте избрали, процедурата е като горната.

А ето и някои неща, които трябва да ви подскажат, че агенцията, с която работите, не върши работа:
1. Водят ви на огледи на имоти, които те самите не са виждали - ползват ви за транспорт за да си наберат нови оферти
2. Ако случайно сте споделили за имот, който сте харесали, се опитват да ви откажат, като вместо това ви пробутат нещо, което те предлагат.
3. Започват да плюят колегите си от други агенции и да ви убеждават, че трябва да работите само с тях, защото другите са некоректни и т.н.
4. Опитват се да ви убедят, че сумата, която сте определили за покупка, е крайно недостатъчна за имот, какъвто желаете, при положение, че вашето проучване сочи друго
.......
Мога да изброявам още много, но няма смисъл.
 И още нещо, за което се сещам. Никога не споделяйте с брокер информация за имот, който вече сте набелязали да купите. За съжаление, те са толкова некоректни понякога, че са в състояние да развалят сделка, само защото не е станала с тяхното посредничество.

Не е точно така - документите така или иначе ги вадиш ти, Банката абсолютно нищо не прави, само ги прибира и въз основа на тях дава отговор

За другите неща си права. Да добавя, има агенции, които пускат само набирателни. Не искам да пиша имена тук, но отворете си имот.бг и вижте във всеки квартал офертите с най-ниски цени, после погледнете името на фирмата и не си харчете парите за телефон като купиш десетина имота, сметката за телефона и броя на излишните транспортни разходи драстично пада, защото вече с един поглед разбираш дали трябва да звъниш
За бабите - не е нетрадиционен подхода, ами си е направо традиционен 

Не вярвам някой, който ходи на оглед с агенция/брокер да не пита накрая на огледа колко е комисионната. Или поне вече като се спре на даден апартамент.
Ние сами търсехме обяви и повечето брокери, като ни заведат на огледат, ни питаха после какви са ни критериите, за да погледнат и за други оферти. Винаги първото нещо беше да кажат на тази цена в тези квартали нямало да намерим това, което искаме. При положение, че аз бях обиколила вече доста апартаменти и бях съвсем наясно как са цените и не беше чак така, както го описваха. После някои от тях ми се обаждаха с оферти. Само една оферта беше според критериите ни. От останалите са ни водили по такива безумия.


Проследяването 10години назад може да се окаже недостатъчно в някои случаи

Да, разбира се, тя си ги изисква, просто те улеснява с това, че ти казва какво точно е необходимо. И самият факт, че там вече има задължително юридическо присъствие - в лицето на адвоката на банката, ти дава известна сигурност, че всичко е ОК. А документите по принцип ги вади собственика на имота, не купувача. Той ги предоставя на купувача, а той, от своя страна, на банката.

Росима, чета те с внимание. А може ли също и етапите по време на самия процес на покупка? Там за какво трябва да се внимава?

Данъчна оценка, семейно положение и подобни да, но за проверката за тежести купувачът си ги поема, и физически, и финансово, поне досега не съм срещала продавач, който да се заеме.
Иначе наистина банката дава списъка с документи, но дали ще ти го даде тя или Нотариус мисля, че е без значение  

относно проверката на банката- изобщо не се доверявайте на това! аз продадох жилище с идеална част от дворно място, като над мен съседът е купил горния етаж от банка/мисля пощенска, но не гарантирам, че не помня добре/ и в неговия нот акт пишеше/с очите си видях/ , че е собственик на целия парцел, а ние сме всъщност 4-ма съсобственици. при това е той е купил преди 3 г!!! аз държах историята на имота от 50 г на миналия век насам , където неоспоримо доказваше, че няма абс никакво положение да е собственик на целия парцел, ама ей, на, в нот му акт това пишеше черно на бяло. а той си е платил като за целия парцел и тъпо и упорито си упорстваше, че той е собственик.
това според мен е решимо само чрез доброволна делба, съд , много спорове и неизбежните скандали, та с две думи, аз на банка изобщо доверие не бих имала/но аз съм изключително мнителен човек по принцип/.

Да, така си е. Затова сума многознайковци изгоряха в сделки с имоти. Не им се плаща за адвокат, щото и само можели да си "извадят" документи. Ама след като ги "извадят", нито могат да си ги разтълкуват, нито да предвидят какви последствия може да има за тях всяка особеност. Но си права иначе, всеки клиент може да свърши работата на адвоката сам. Те тия наглеци учат по 6 години ей така, да има с кво да се перчат по форумите.

При толкова много имотни измами и лъжесобственици с фалшиви нотариални актове не само адвокат, ами и детектив с право на достъп до класифицирана информация бих наела ако тръгна да купувам нещо тук.
И за чужбина важи, измамите с имоти не са само наш патент.

CTramell, може ли малко повече инфо за фалшивите актове?

За мен процесът на покупка е от две части - първо е проучването и избора на имот, а после е самото физическо извършване на сделката - предварителен договор и нотариално изповядване. Мога да дам съвет само по отношение на първия етап. За втория етап мога да кажа само по отношение на описването на имота в предварителния договор - като състояние в момента на продажбата - какво има в отделните помещения и какво остава след продажбата/ подробно колкото искате - санитария, настилки, вградени мебели и т.н./ и евентуалните срокове, в които ще се изповяда нотариално сделката и крайния срок, в който ще се предаде владението на имота. Всички тези неща могат да фигурират и в самия нотариален акт за по-голяма сигурност, но не е задължително.
Като изключим документите, удостоверяващи собствеността на имота, където не съм компетентна да давам съвети, бих изброила няколко неща, на които, без да ангажирам никого с мнението си, аз бих обърнала внимание:
1. Параметри, които в бъдеще не могат да се променят:
 - местоположение на имота /добър квартал, централна част, близост до училища, детски градини, спирки, работно място и т.н. - според желанието на купувача/
 - изложение на жилището, като освен посоките е важно дали е вътрешен или краен, ако е апартамент.
 - етаж
2. Параметри, които могат да се променят, макар и в по-далечно бъдеще:
- дограми
- настилки
- вътрешно състояние като цяло
2. Параметри, с които трябва много да се внимава: СЪСЕДИ . Включвам това, защото е много важно да се получи поне малка информация за преките съседи поне. Тук не искам да коментирам какви фрапантни случаи има, но ще се опитам да обобщя - хора с психични заболявания, хора, несъобразяващи се с нищо - тупат, изсипват през тераси отпадъци и пр.  Тук изобщо не визирам вдигащи шум малки деца и тийнейджъри, защото те ще пораснат, нито пък често двойки с периодични шумни скандали. ......И тук отново има един деликатен момент, случи ми се преди години, когато разпитвахме за един апартамент. Любезният съсед, който си оправяше колата пред блока и ни обясни, че не си струва да купуваме въпросния апартамент, защото отгоре редовно го наводнявали и т.н., се оказа човек, който имал реален интерес да купи  имота и цялата агитация провеждал с единствената цел да откаже клиентите и да свали цената.

Аве вие направо ме отчаяхте. С вирусите по комповете на хората се оправям, с разярени и нагли клиенти, с 3 вида Уиндъуси, ма това ми звучи...ужасно.

Мисли позитивно!  Аз не допускам подобни черни мисли изобще.  Всички коптори ще ме подминат, моето жилище само ще ми падне в ръчичките, ще е евтинко даже, че и брокера ще ме обича и ще ми направи отстъпка от комисионната. Мда. 

Момичета, в страшна дилема съм. 

След дълго търсене на жилище намерихме това, което търсихме като район, локация, изложения, брой стаи, състояние, на добър етаж. И малко преди да предложим цена, се замислихме че на покрива на входа има базова станция на мобилен оператор, 2 етажа над апартамента  Мъжо днес се разходи около блока, говори с разни хора и те му казали, че никой от входовете не е бил съгласен, с изключение на този, в който е жилището. Цял ден се чудим какво да решим окончателно ....

Вие какво мислите по въпроса? Четох мнения в двете крайности и тотално се обърках