"Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?" - 2

Трудно е нали, момичета... трудно е и за купувачи и за продавачи и за брокери, които искат да работят професионално и да предлагат качествена услуга. Купувачите се сърдят за неточна информация в обявите и с право. В някои от случаите брокера публикува информация подадена му от продавача, нали се сещате как обичат да показват нотариални актове, нищо че всеки може да отиде и да си извади копие от АВ. Други брокери публикуват както им дойде, дори не са виждали собственика, да не говорим за жилището. Надявам се скоро да приемат закон, който да урегулира бранша. А дали наистина ще успее.... малко се съмнявам, на истинските брокери ще им оскъпи услугата и дали ще отсее бранша от калпавите псевдо брокери...също се съмнявам... но ще видим времето ще покаже. знаете ли, че в Америка и Европа професията брокер на недвижими имоти се нарежда на 3-то място по престиж, след лекар и адвокат... но там имат вече 30-40 годишни традиции.. така че един ден може и у нас така да стане.
Като чета, как купувачите ходите на оглед и какви подготовки и статистики си правите, ще кажа само , че това е работа на вашия брокер. Той трябва за всеки имот да ви представя необходимата информация. Нарича се пакет за купувача и включва. 1. описание на имота с параметри по нотариален акт.2. Снимки., 3. Карта от бгмапс с отбелязаните имоти който ще гледате или сте гледали, както и важните за вас комуникаци и услуги/ спирки на гр. транспорт, детски градини, училища, поликлиники и т.н според това което е важно за купувача /  4. Информация как би се кредитирал дадения имот. В края на всяка седмица е попълва така наречената таблица за сравняване на имоти. Където се дава оценка за всеки посетен имот от 1 до 10 по около 10-на критерия/важни за купувача/.
И когато откриете вашият имот почват преговори за цена и условия по сделката. Преди това трябва да е напълно ясно кой продава, кой е собственика и кой взема решение. Преговорите се водят само в писмена форма и се договарят средно около 6-7 параметъра.
Всяка страна е добре да се представлява от брокер/ ако разбира се има намесени агенции/ искам да кажа, най-глуповото е да се оставите един брокер да е от двете страни. Има тотален сблъсък на интереси.
Ако сте решили сами да се справите с покупката или продажбата на мен ми се струва много трудно, защото все в някакъв момент до вас ще достигне "Брокер" дали на продавача, дали на купувача....

Аз "истински" брокери не съм виждала, а съм се занимавала доста с такива.

tomeva
Съгласна съм с целия ферман дето си изписала БЕЗ последното изречение .
""Ако сте решили сами да се справите с покупката или продажбата на мен ми се струва много трудно, защото все в някакъв момент до вас ще достигне "Брокер" дали на продавача, дали на купувача....""
Точно обратното много е лесно ! Досега сама съм се справяла без кръвопииците наречени брокери тук смисъла на думата е сведен до асистент рецептионисти -телефонисти 

Аз търсих подобен брокер, описан от tomeva. Исках някой, който на когото да се доверя и да кажа - търся еди-какво си, намери ми го. Разбира се, аз нямам нищо против да платя цената на тази услуга. Сега ще трябва да платя на и брокер ( не знам за какво реално обаче )  и на адвокат.

Ние си харесвахме нещо ( не апартамент). Когато приключим процедурата и изповядаме сделката ще се похваля.

Преговори ли ?))
Обажда ми се поредния брокер и започва с ПРОДАВАТЕ УНИКАЛНО ЖИЛИЩЕ! Е, толкова жал ми стана за женицата, как може да започне така и после да очаква да и смъкна от цената! Иначе звучеше много мило, но все пак за да вършиш тази работа трябва и някакво обучение преди това, ако не си търгаш по природа де. Тази мила госпожа не беше.

Момичета, фермана ми можеше да бъде още по-дълъг, но трябваше да излизам      още повече, че много внимавах как се изразявам за да не излезе скрита реклама или нещо подобно, защото не е това идеята.      х_diabet_mama, точно за това говоря....преговорите за цена, условия и параметри по сделката първо  не се водят по телефона, женицата, която се обадила какво е искала да ви бъде брокер или е брокер на купувач и защо на нея ще и смъквате цена, нали не е тя купувач....
pinko със сигурност си натупала повече опит и рутина от много брокери в София, повярвай ми и за кръвопийците и за телефонистите си права бих добавила и фотографи, които само ходят да снимат имотите и после бързат към офиса да качат обявата по сайтовете,  всеки ден се сблъсквам с тях.
Продавачите ги разбирам прекрасно...аз съм брокер и съм и продавач на прекрасен апартамент в Русе...и аз дето уча и помагам на хората как да си продадат УСПЕШНО имота и аз правя същите грешки: първо не се съобразявам с пазара, знам че имота ми е надценен и че едни 10 000Е са отгоре, но на мен така ми се иска да взема точно тази сума, защото тогава ще се получи идеално, а и може би защото в момента имам наематели, чийто наем ми покрива вноската по кредита. С една дума не съм мотивиран продавач, но напоследък се замислям, че идва лято и наемателите може би да си тръгнат и тогава  ще се мотивирам много бързо...така ще ме мотивира банката , че  , и дали тогава бързо ще намеря купувач...не знам. Та и аз съм пред дилема дали да коригирам цената сега и да имам повече време да реализирам продажбата или да чакам още 3 месеца някой да оцени имота ми така както аз и да има финансовата възможност да плати цената...Та кажете ми какво да правя...

Имам един въпрос към всички вас искам да споделя с вас полезна информация. Направила съм  презентации , макар че не е точната дума - това е информация с анализ и полезни съвети както за продавачи така и за купувачи. Кажете ми как да стане, а и дали бихте искали естествено, само ще кажа, че в тези материали няма реклама, не се споменават имена и фирми. Ето само началото на една презентация за продавач:
[/u]
Да разбира се, ако отделите достатъчно време, пари  и сте готови за сериозна работа! Дори и някога да сте имали лични сделки с имоти, не подценяйте ситуацията днес. Със сигурност е много по различна от преди, живеем в динамично променяща се бизнес среда
Първото, което трябва да направите е да си дадете ясна сметка - ЗАЩО ПРОДАВАТЕ? КОГА ТРЯБВА ДА ПРОДАДЕТЕ?  Времето е много важен фактор.
Да проучите какъв е пазара на недвижими имоти във вашия район, като се съобразите и със съседните квартали. Повечето КУПУВАЧИ не търсят само в един.
Да се информирате на какви ценови нива са се сключили последните сделки.
Да разгледате конкурентите на вашия имот т.е. СРАВНИТЕЛЕН АНАЛИЗ. Той ще ви даде ясна представа къде стои  вашият имот. Бъдете обективни, оценете имота си без емоции, вземете предвид всички плюсове и минуси. Информирайте се за всеки един от конкурентните имоти от колко време е на пазара на тази цена.
Да се информирате какъв е пазара днес: Колко е динамичен ? Колко време отнема една продажба? Къде са капаните за един продавач и как да не загубите пари?
Разберете какво иска КУПУВАЧЪТ днес. Как и с кого купува? За какво е склонен да плати и колко? Погледнете през неговите очи.
И не забравяйте повечето КУПУВАЧИ са на пазара много преди вие да решите да излезете на него с вашия имот. Това означава, че те следят информацията месеци преди вас, знаят имотите  в детайли, знаят на какви цени са стартирали и как  са се променяли те във времето.

Момичета,ако си имаш парцел/или си си купил/ отпускат ли заем за строеж

В общият случай - да. Срещу разрешително за строеж и собствено финансиране околко 20-30%.
Но много зависи - къде е парцела, коя е банката, с какъв "светъл" доход разполага домакинството и т.н.

Иначе като вид кредит се предлага от банките.

Томева,

Ние искаме да продадем нашия апартамент сами, но и да купим след след това.
Как да проуча пазара? В нашия квартал се продават 3стайни като нашия (по показатели като година на АКТ16, изложение, ТЕЦ,.....) за от 750 до 1200 евро на квадрат. Как да реша моя на колко да го пусна?

Как да се информирам на какви цени стават сделките? Кой точно дава такава информация

Няма да задавам още въпроси, въпреки че имам. Много нещо си написала, но нито една насока как точно да стане.

Грета Ей-аз бих отишла на огледи в посочените жилища,които в случай се съмнявам да са три различни,а просто  три различни агенциии предлагат един.Сравнявам видяното ,с това което искам да продам и преценям.Определено в обявената цена ще включа и колко мога да смъкна.Така при реална сделка се оставя впечатление за благоразположеност у купувача,а продавачът взима колкото
иска без да е ощетен  

Мен ме интересува на колко мога да продам, искам да посоча реална цена. Не да поискам 100 000 и на 2-3 месеца да смъквам с по 5 000, докато накрая си отговоря на въпроса. Все пак ние живеем в жилището, което ще продаваме, не ни се ще да проточваме.

Ще чакам Томева да сподели как да разбера на колко се продават жилищата. То на теория е лесно да пишеш презентация за теория на пазара, но ако трябва да е полезно и за нас, продаващите, трябва и практика.

Грета, здравей, моето предложение към теб е да се разходиш по огледи на апартаменти като Вашия във Вашия квартал.
Отиваш като потенциален купувач и оглеждаш и разпитваш, иди с агенция, огледай всичко, което ти се струва подобно на Вашият имот.
Огледай съседните квартали или алтернативни локации, купувачите винаги дават няколко района. Огледай имотите, които купувачът на твоя имот гледа в момента.
Виж за колко пари са продаени такива имоти, агенциите, които ще те водят на огледи ще ти дадат такава информация с охота. За тях е хвалба да кажат пред купувач, че "миналата седмица са продали такъв имот, в този или алтернативен район, за еди каква си цена - вероятно по-висока, от тази на която гледате, за да те убедят, че би направила добра сделка".
Потърси в нета, компании, които организират "Отворени врати", там отиваш и питаш всичко каквото те интересува, без грам ангажимент.
Успех 
Дано го написах ясно 

Агенцията, която ни търси по-голям апартамент, твърди, че нашият ще се продаде за 800 евро на квадрат, но не споделят на колко са продавали подобни. Същата агенция продава подобни апартаменти в квартала за над 1000. Така че не им вярвам.

Не бих ходила на огледи, ако няма да купувам. В нета има снимки и се ориентирам. Но съм сигурна, че не се продава на тези цени. Та хора на заплата не биха могли да изплатят един апартамент за 100 000 евро и още толкова лихви за един живот. От година гледам все нашия квартал, само евтините имоти се продават, другите си стоят.

         И аз съм в същия размисъл, почти съм решила да продавам една гарсониера. Мира Иванова, предлагаш да се обърна към агенция и да се представя за купувач, за да разбера реалните цени? Ако всеки продавач има този подход, тогава ще разбера агенциите, които слагат такса "оглед"   Кои са тези компании, които организират "Отворени врати"?