"Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?" - 2

За въпроса за предложение-ако ще продавам-прослушвам няколко агенции като куповач на имота си и така се ориентираш в обстановката-изисква време,обаче

Време, разходи, телефони, транспорт... Аз бих направила проучване он лайн

Каквото съм имала, съм го казала.
И по принцип като си се изразила "адекватните" предложения струват пари, а не се искат във форум от непознати. Как мислиш?

Това с определянето на цените е манджа с грозде. Например в Бургас какво е положението с наемите - няма значение дали апартамента е двустаен или тристаен, дали е в центъра или в краен квартал. Всички са на едни цени. Не знам как собствениците на апартаменти в крайните квартали се надяват да си отдадат имотите, като в центъра са на същите цени. Виждала съм апартаменти в кварталите, които са ужас /стари мебели, гнусна стара кухня, стара баня от 50-те/ и им искат същите пари като за приличен /не луксозен/ апартамент със същата квадратура в центъра.
Всеки си иска определена сума за имота, пък който се хване. Има хора, които не са на зор и не биха дали жилището си за по-малко от дадена сума, дори и да стои години празен.

Мисля, че докато има балъци, ще има и такива да искат пари за оценка на имот 

То това е ясно,но за по-недоверчивите и като алтернатива.

Така е, права си.
 Много зависи, дали човек бърза да продаде, или си държи да вземе определена сума, това също дава отражение на цената на имот.
Има и скрити плюсове и минуси които агентите няма как да познават.

Оценителите изготвят оценките си именно на базата на пазара на имоти за дадения район. Тънкият момент е, че трябва да имаш информация за цените при които са сключени сделките, а тези в сайта са офертни цени, има и фалшиви обяви, но за приблизително определяне става. Съгласна съм, че има и други параметри, но това също би могло да се съобрази - примерно първи и последен етаж се продават с по-ниски цени и т.н. Интересът на клиентите ще покаже дали трябва да се коригира.

В духа на предните коментари за оценка на имотите бих помолила за съдействие - панел 1984-та, София, Разсадника, тристаен, преходен, среден етаж, краен, 86 квадрата, по БДС, разположение - изток, север, запад. Каква би била реалната му цена? Благодаря предварително 

Eто тук можеш да видиш ориентировъчно за квартала и брой стаи, но няма информация за други параметри. Първият сайт е за офертни цени, т.е. на продавачите

http://www.mirela.bg/index.php

Този сайт е за реализирани сделки, но за съжаление няма такива във вашия квартал.

http://www.mirela.bg/index.php

Може и другите по-големи агенции да имат подобна статистика на сайтовете си, но не съм проверявала.

Направих си труда да влезна в имот.бг и зададох параметри на моя апартамент - колкото се може по-подробно - площ, брой стаи, вид строителство, парно, асансьор, етаж, окабеляване - излезе, че няма оферти за този квартал. След това зададох само квартала, площ и брой стаи и получих 45 оферти. Т.е. самите обяви не са разделени толкова детайлно, или най-малкото, трябва да отваряш всяка една оферта, за да видиш например вида строителство, актове, и др.подробности. Например в горепосочените сайтове за моя апартамент видях реализирани продажби на цена от 1200 евро на кв.м., докато брокерката, с която говорихме между другото, ми каза евентуална цена от 920 - 1000 евро на кв.м. 200 - 300 евро са си доста голяма разлика - нито да си подцениш имота, нито да го надцениш и да си отвиси на пазара. Наистина много неща оказват влияние - може да е тухла, но стар блок с лоши общи части, докато подобен може да е в нов блок, по-лъскав, с охрана или портиер и разни други такива различия. Това имах впредвид, когато в по-горен пост писах, че бих ползвала услуга на оценител, стига да го намеря и да имам гаранции за квалификацията му. Покупката, или продажбата на жилище е сериозна инвестиция за всеки и затова е добре да се обмисли внимателно. Само не знам дали оценителите дават някакъв официален документ и съответно носят отговорност за оценката си. Ако е така, това ще бъде успокоително за купувачите, че не са излъгани. Е, струва пари, но.....

Освен това, мисля, че от значение е и данъчната оценка, разбира се, ако няма други странични фактори, които могат да карат продавача да бърза или да продава на по-ниска ценка. Сега погледнах и видях, че моята данъчна оценка е около 1300 евро на кв.м., но пък, ако реша да продавам дали бих могла на тази цена? Нямам представа как се формира данъчната оценка, какви са критериите, или просто държавата слага пазарна цена към даден момент и на тази база определя данъчната оценка, защото колкото повече данъци, толкова по-добре за нея.

Погледнах в нета.  Вървят и под 600Е на кв. м двустайни и довършени. Във вашия случай (необходими довършителни работи, преходност) може би ще падне на 550Е на кв. м. Но пак си зависи и от всички детайли.

Аз мога да ти кажа за реална продажба от миналата година на тристаен панелен, но в Западен парк. Апартамента мисля беше на 4-ет без асансьор. В лошо състояние. Цената 36 или 38 хил. евро. Казвам ти го защото това са съседни квартали. В imot.bg има 20 обяви за панелни тристайни. Като там са на доста по-висока цена.

Това с оценяването на един имот винаги ми е било малко спорно. Винаги е въпрос на търсене. Ти може да предложиш висока цена, която е над тази оценка, и ответната страна да се съгласи поради това, че страшно е харесала някой характеристика (местоположение, разпределение и т.н.). Така че по-добре си слагаш цена, каквато искаш и после ако се налага намаляваш. А ако бързаш е вече друго.

А, данъчната оценка как я  провери и къде?
че и аз съм се зачудила колко е данъчната на нашия имот.

Много скъпа данъчна оценка. Яки данъци плащате явно. Не знаех, че в София има такива данъчни оценки.