"Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?" - 2

Имаше оферти преди няколко година за фиксирана лихва по ипотечен кредит за първите 3-5 години, но не зная за такива условия за целия период на кредита - 15-25 години, например,
Бих се радвала, ако някой сподели, че изплаща такъв кредит и каже името на банката.

Моят е от ДСК и още го изплащам, фиксиран е за целият период. Мои познати теглиха преди около 2 години от Сосиете женерал и също е с фиксирана лихва. Масово се предлагаха доскоро такива кредити, в момента не знам как е.

Нямах за цел да е грубо.
Нали попита "имам ли нужда от финансист?" - Имаш. (Пак си виж въпросите и изводите - съвсем добронамерено го казвам)

Нашият кредит също ще е фиксирана лихва. В лева ще бъде, имаме преференции като служители на компанията, в която работя, при което излиза 5.8% като нямаме обвързване с кредитна карта. Но пък таксите на банката, в сравнение с другите банки, са по-високи: както например за оценка, за юристите. Банката е алфа. Бяхме събрали оферти от всички банки в Бизнес парка и най-добри условия с фиксирана лихва за целия период, накрая като теглиш чертата колко връщаш излиза, че Алианц и Алфа дадоха най-добрите оферти и то в пъти по-добри от тези на другите банки. Според мен винаги има начин да договорите по-добри условия, банките могат да бъдат гъвкави, с такова впечатление съм останала от обслужването на нашият банков консултант.

Чак пък в пъти по-добре.  Та два пъти по-добре от вноска 500 лв е 250 лв, това за 20 години си е все едно без лихва.

Как стои въпросът с капарото при договаряне на цена? Заверява ли се при нотариус?

Инвеститорът ни иска пари за започване на преговори по цената, които (при евентуално пропадане на сделката) ще ни бъдат върнати.

Как да го изпипам документално обаче?

За съжаление не можахме вчера да се договрим за цената, която ние искахме. Супер малко ни свалиха от пазарната цена, да не кажа хич. Извиха ни ръцете, но го искаме този апартамент и се съгласихме.  Чувствам се прецакана 

Като си наемеш адвокат, който да пипа вместо теб 

Miraj* , важното е, че сте намерили мечтания апартамент. Стига цената да влиза в бюджета и възможностите ви, не мисля, че има място за разочарования.

Като стана дума за адвокат, той трябва да е по вещно право ли, знаете ли колко върви една консултация с такъв специалист, как се нарича точно.

По принцип всеки читав юрист може да свърши работа. Всеки юрист се занимава със сделки, така че няма нещо по-особено в работата. Цената на услугите по принцип варира доста в зависимост от обема от работа, който се изисква. Ако е за проверка на документацията, даване на становище по нея, изготвяне на предварителен договор и нотариален акт, си пригответе няколко стотачки. Не знам точно каква услуга точно искаш. Може да ми пишеш на лични ако искаш, защото не е редно да говорим за суми във форума.

Спешен въпрос  
Предварителният договор трябва ли да мине през нотариус? Ако имаме такъв договор, който се използва от Агенция за недвижими имоти, и си попълним със собственика сами данните, клаузите и договорките, нужно ли е да се минава през адвокат?
След подписването на този договор ли се открива доверителната сметка, на която се превежда сумата от 10% (т.е. капарото) за имота? Кой трябва да открие тази сметка и кога трябва да се преведе капарото? Кредитоискател е само мъжът ми, но собственик ще се водя само аз - кой от двама ни трябва да открие доверителната сметка, или няма значение?

Предварително благодаря за помощта  

Така като ви слушам, имате нужда от адвокат. Особено по въпроса за придобиване на собствеността само от вас, а не в режим на съпружеска имуществена общност. Не се колебайте да си наемете такъв за нещо толкова значително като покупка на жилище.

Иначе - няма законово изискване предварителният договор да се заверява от нотариус, нито ми е известно да има такава практика. Не е зазбранено, не е лошо, но струва пари и в общия случай се счита за излишно (освен при рискова сделка, може би). А по всички въпроси с доверителната сметка - това е предмет на уреждане в предварителния договор. Аз не бих ползвала образец на агенцията без да го прегледа адвокат, който защитава моите интереси, а не адвокат на агенцията или пък адвокат на другата страна (което е съвсем неподходящо).

Успех!

Моля, да обясните с думи прости разликата м/у адвокат и нотариус.
Необходимо ми е.  
за имотни дела. Никой не ми вярва(в сем. ми)

Малък Бонус от мен:
Източни райони
Квартал Младост  последните години стана едно от най-привлекателните места за живеене в София. Квартал, който отговоря по много критерии за добро място за живеене. Изградена инфраструктура, разнообразен и удобен градски транспорт, в това число две Метростанции и още три в процес на изграждане,  разположен между двете основни артерии – Околовръстен път и бул. Цариградско шосе позволяват бърз достъп до всички части на Столицата и на вход и изход от нея. Други фактори, които правят квартала едно предпочитано място,  това са множеството големи вериги магазини, търговски центрове,  паркове и градинки , детски центрове, училища и детски градини.
Построени са бизнес сгради и центрове, а Бизнес парк София е един от най-големите по рода си в столицата.
Сградният фонд в квартала е от  блокове тип Панел,  тип ЕПК / това са високите многоетажни сгради от 12 до 22 етажа/  и Ново строителство.  Купувачите според бюджета си се насочват към определен тип имот. Като характеристики , качество, цена се подреждат по сленият начин:
Панелно строителство:
1-ст апартамент :  32-33 000Евро до 35000Е ремонтиран готов за живеене. Очакван наем 180-200 Евро. 6%  годишна доходност.
2-ст апартамент ремонтиран готов за живеене 50-52000Е. Очакван наем 200-230Евро. 5 % годишна доходност
3-ст апартамент  ремонтиран готов за живеене 60 000Е. Очакван наем 300-320 Евро. 6 % годишна доходност
Панелните апартаменти са подходящи за къса инвестиция до 5 години, поради факта, че не е много ясно тяхното бъдеще в предвид  бъдещата им експлоатация и предстоящо саниране на сградите,  за което все още няма закон да определи начините и финансовите ангажименти на страните.
Строителство  тип ЕПК:
Цените при този вид имоти са с около 10% по-високи от панелните, а като наеми нивата са същите с малки разлики.
Ново строителство: за разлика от предните варианти тук ценовият диапазон е доста широк, защото и квадратурата на самите имоти е в голям  диапазон. Съществено значение има и качеството на сградата, както и годината на построяване.  Ако говорим за апартаменти завършени и обзаведени или поне само завършени готови да бъдат обзаведени и оборудвани, то цените за покупка са:
2-ст апартамент:  55000Е-65000Е, колко е по-скъп толкова е с по-добри характеристики. Очакван наем 250-300-350Евро. Или средно, ако се купи имот за около 60000Е, то очаквана доходност е минимум 3000Е на годишна база след данъци и обслужване, което прави 5% гарантирана годишна доходност.
3-ст апартамент:  80000Е до 100 000 Е може да стигне и 120 000Е дори повече пак в зависимост от локация, квадратура състояние и обзавеждане. Съответно колкото е по-скъп имота толкова и по-висок наем може да се очаква. В диапазона 350-400Е може и повече, но това са наемите, които са по-трудни и с по-малко клиенти за тях.

Не може да се пропусне да се направи и следната сметка, че ако бихме искали да инвестираме около 110 000Е бихме могли да купим  три 1-ст апартамента, които да ни носят  540 Евро на месец доход.  За същите пари бихме могли да купим  два 2-ст апартамента Ново строителство , които да ни носят 550-600Евро  на месец, с по-малко ангажименти.
Препоръка:
Това, което бих препоръчала е покупка на 2-ст апартамент Ново строителство, погледнато дългосрочно е по-добрата инвестиция като се вземе в предвид, че не се очакват изненади, както при панелните апартаменти  в бъдеще.
Относно новото строителство апартаментите са или завършени готови за обзавеждане или са на шпакловка и замазка и е необходимо да бъдат извършени допълнителни строителни дейности, като направа на баня и настилки.  Относно разликата в цента  може да се каже,  завършените са по-скъпи, но е много индивидуално.  Тук бих препоръчала завършен апартамент, който да се обзаведе. Новите мебели са силно привлекателни за наематели и те са готови да платят  малко повече за тази екстра.
Всяка една покупка на имот има своите придружаващи я разходи, които трябва да се вземат в предвид
1.   Такса за нотариално изповядване е в порядъка на около 3-3,5 % от продажната цена . Тя е част от търговските преговори ,но обикновено се поделя по-равно между страните.
Когато се купува директно от Инвеститора построил сградата  се поемат изцяло от купувача.
2.   Комисион към агенцията, който е 3% от договорената цена.
При отдаването под наем дължимите данъци са 10%  ДОД.
Данък сгради такса смет средно около 100 лв. годишно.

Всичко казано до тук се отнася и за останалите квартали в Източни райони, като цената за покупка значително повишаваща се  в посока Център , за наемите не е толкова съществена да речем 300-350Евро за 2-ст апартамент, рядко бихме стигнали 400Е.

Не Ви е нужен адвокат. Предварителния договор непременно подпишете при нотариус- ангажирайте си час с продавача на жилището и идете заедно. Нотариусът ще оформи всичко съобразно Вашите изисквания и настоявайте то да е вписано подробно в предварителния договор. Изискайте компютърна справка от Агенцията по вписванията- нотариусът има достъп и ще Ви даде копие, това Ви е нужно, за да сте сигурни, че апартаментът е свободен от тежести.
 Излишен е адвокат,  в този случай той няма какво да прави, освен да изкара една надница. Нотариусът така или иначе ще свърши цялата работа.
Дамата, която Ви е отговорила по-нагоре, вероятно е от гилдията  .