"Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?" - 2

По отношение на надстройките - от много неща зависи.
Повечето по-стари постройки в квартала са или къщи от началото на миналия век (доколкото са останали), или семейни кооперации на 2-3 етажа с опция за последващо надстрояване, което е било предвидено още при строежа им, съответно при наличие на средства и нужда повечето от собствениците им се възползват (нямам директен поглед върху качеството, но от собствен опит мога да кажа, че в общината са хиени и трудно пропускат нещо). Има и по-големи блокове (тип 'Сталинистко' строителство, не го харесвам никак); предимството му, за разлика от подобното такова в съвсем централните части на града или малко по-нагоре по Оборище или Черковна е, че етажността му е 4 ет., мах 5, повече не се разрешава. По-новите сгради (след 95 г.) са построени върху частни парцели срещу обезщетение, качество различно, цените са уау, повечето нямат достатъчно гаражи и паркоместа, т.к. освен малките парцели (обикновено под декар) районът е с високи подпочвени води и е изключително скъпо и невъзвращаемо да се копае за подземни гаражи на 2 нива - освен ако не строиш МОЛ върху цял квартал бивши казарми, какъвто е случаят със Сердика, т.е. щастливи сме тези, които се преборихме дори за едно ниво подземни гаражи с място за 1 кола на апартамент, останалите се спасяват по околните преки.

Излизах по-рано по друг повод, пътят ми минава покрай въпросния имот, точно този е, който и предполагах.
Не е надстроена къща в никой случай, повече ми прилича на семейна кооперация, в случая 'разследване' на място и по документи в общината - лично или чрез адвокат, е най-добрият вариант. Ако решите да купувате - задължително технологична експертиза, не е евтина никак обаче. Оттам нататък - кой както се договори

За мен лично минуси са липсата на централно отопление - много по-трудно се отоплява апартамент в нетоплофицирана сграда, отколкото в топлофицирана такава; няма грам снимка на общите части и не е ясно в какъв вид и състояние са, но ако съдя по останалите не ще да е особено добър; чисто психологически - ако всички останали собственици са роднини (и със серт характери) новите хора, поне първоначално, ще се приемат като натрапници и т.н. от този сорт; тази етажност без асансьор се преживява (някак), ако беше 6 - вече е много.

Това, че сте под покрив/ тавани за мен всъщност е плюс, съвсем доброволно в нашата кооперация избрах последния етаж. Дори да протече покривът (и на мен ми се случи по вина на калпав инвеститор) беше предвидим риск, поех си го сама и го отстраних, вече го няма. Отделно - 25 кв.м таван звучи интересно, това на практика е цяло жилище, имам ателие със същите параметри на кота 0, което ми носи нелош доход от наем като офис. Малки площи за живеене на разумна цена в района се търсят непрекъснато, СУ е съвсем близо, Консерваторията - на 100-200 м.

Хм, друго - щях да пропусна основен минус - старото строителство е с носещи стени и в този смисъл съществуват ограничения в преустройството на апартамента, т.е. ако сте замислили съществено такова няма да минете само с интериорен дизайнер или 3D проект от познат такъв, задължително ще ви трябва архитект преди ремонта.

ПП. Принципно няма проблем, който да не би могъл да се разреши, технологиите са напреднали много. Въпросът е именно в това, че решението далеч не е безплатно. А който си мисли, че в сграда от този тип няма влага, мухъл или конструктивни заплахи (съвсем примерно) - много се лъже.

Напълно съм съгласна с Аиша, /е, може би, не с определението за човека/ - но това си е бизнес - продаваш нещо, в което си живял, знаеш му плюсовете и минусите, и какво - на всеки потенциален купувуч казваш - ама да знаете, тук по проект трябва да има масивна стена, ама те са я направили от итонг, та като ремонтирате, сложете си звукоизолация. Или, архитектката не е изчислила правилно кубатурата и радиаторите не затоплят достатъчно, а няма място за по-големи, или пък, че вентилацията на апартамента е лоша... Е, дали останалите плюсове ще го направят по-продаваем, или пък няма да се иска намаляване на цената? Когато ние го купувахме от строител, никой не ни беше обърнал внимание на подобни неща /проектът на апартамента беше видоизменен за нуждите на архитектката, ама тя се отказала и го пуснали за продажба/ - те също искаха да си вземат парите.

Радвайте се, че като се споделят такива неща, ви се дава възможност да придобиете по-добра представа на какво да обърнете внимание, или какъв специалист да използвате /не че при нейния случай специалистите са се справили добре със становището си/.

Изобщо не говорим за такива "дефекти".  Тук става дума за замазани пукнатини, които всъщност правят апартамента й непродаваем и за задоволството с което говори, че е прецакала отсрещната страна. Почти като някаква героиня се представя.    Да, винаги има наивници и дребни тарикати, но това не значи, че трябва да ръкопляскаме на последните, че и да им благодарим, че ни били светнали на номерцата си.

Както и да е, повече няма да я коментирам, предостатъчно време й отделих.

Най-добре е да се види имота, нека твоя брокер да ти организира оглед, той ще прецени на коя агенция от всички предлагащи го да се обади и още по телефона ще направи допълнителна квалификация на имота. Квадратурата звучи примамливо, дано да е коректно обявена. Това с надстрояването трябва да се провери и да се оцени, но брокерът Ви знае как и с кого.

Разни хора, разни идеали....както се казва. Пролетта  продадох апартамент в Изток на 4ет, последен отгоре на  плоча. Покривът беше ремонтиран частично през годините и се подготвяше цялостен ремонт през есента. На всички купувачи това беше разказано, стигнахме до сделка подписахме предварителен договор и в периода до нотариалното изповядване ми се обаждат моите продавачи и ми казват: ние ремонтирахме покрива....   Как така го ремонтирахте??? " Ами нали бяхме казали на купувачите,  че септември ще бъде ремонтиран, но се оказа, че в касата са събрани 2500 лв. и не достигаха още  около 1500лв., които няма как да се съберат до края на годината и ние решихме да доплатим и да дойдат и да ремонтират.... да не стане проблем после за купувачите, като си направят ремонта хората. "
Тааааа... хора всякакви, но това семейство са ми от най-любимите продавачи/ то май на мен всички са ми любими/ и не само заради ремонтирания покрив, а и за цялата положителна емоция, която е около тях.

което в конкретния случай може да е голям минус. разгледах снимките от въпросното жилище - стаите изглеждат тесни и непрактични, малки прозорци, има бая неизползваеми коридори. може в реалността да е друго, а снимките да лъжат, но от снимките не изглежда с добро разпределение.

През годините съм огледала стотици апартаменти и нито един собственик или брокер не ми съобщи за проблеми с имота.Изключение прави собственичка,която съобщи за теч долу у съседите,тъй като видях,че банята й е разкопана,и че има ипотека.Щях да си спестя огледа,ако знаех предварително.
И собственици,и брокери леят само хвалебствени дитирамби за имота,но вече им изключвам звука.
Пък положителни емоции изобщо не очаквам.Българинът продава имот само в краен случай и с тежко сърце.Той е крив,намусен,че се прекарва и смята,че ти прави подарък.
До последната покупка преди 2 г.,когато яхнах метлата.Намалих процента на брокерката на 1,5% за едно отваряне на врата,не платих искания депозит за "започване преговори с продавача",особено след като не се пазарих.Продавачът искаше да прехвърля парите първо и след потвърждение,че са получени,да идем при нотариуса за сделката.Не.Изповядахме  сделката,след което банка-прехвърляне на парите по сметка на продавача в същата банка-и пак двамцата при нотариуса да представя копие от платежното и в кантората.Тогава нотариусът пусна документите в Агенцията по вписванията.
Казаното от Айша ме замисли,не се бях сещала за надстройките,благодаря.

Не са само надстройките с разпукнати тавани. Не знам как си го представяте като четете, но аз съм живяла в такъв апартамент. Явно не е фатално- строителството е масово и много скъпо. Макар и с тец, нямаше отопляне това нещо. Абе, всичко, което Айша е споменала, си го имаше. Роднините си го "взеха", живеят си. Гледам, че още не са направили грандиозния ремонт, от който има нужда. Аз прецених, че толкова пари и нерви не съм готова да вложа. На база вяра или сантименти не се купува. Примерно "няма по- добро от старото" или пък от новото. Няма идеално, просто проблемите трябва да се преценяват адекватно, не да си затваряме очите, понеже е изгодно. И пак казвам- старото строителство с добра локация не е евтино, което изобщо не значи, че няма да има проблеми....Просто са предвидими.

Ще им се върне многократно, томева. Мерси, че сподели, такъв тип действия и информация правят света по-хубаво място.

За пореден път се убеждавам в малоумието и наглостта на повечето брокери. Звъни ми една брокерка, която от преди нова година искам да разкарам поради ред причини /основната е, че агенцията им са лъжци/, но тя е доста упорита. Казвам й, че аз ще й се обадя като реша, а тя се запъва като магаре на мост "Не, не, аз ще ви се обадя". Звъни ми сега и за да я разкарам я излъгах, че за момента сме спрели търсенето на жилище и като го подновим ще й се обадя. Тя пак си знае своето "Добре, тогава ще ви се обадя след 10 дни"   Не искам да знам какво късане на нерви ще е тази да ми е брокер. Защо брокерите не осъзнаят, че с това си агресивно и напористо поведение, си гонят клиентите или най-малкото не печелят уважение и доверие.

На мен пък ми действа на нервите, когато уж отивам с мой брокер да гледам обява от собственик, и уж "моят" брокер към собственика - "ама не искате ли нашата агениция да ви представлява"... Айде да си уточняват взаимоотношенията аз като не съм там!!! аз за какво ще им платя комисионна?! не всички са такива, но този точно ми пили нервите

Не всички са такива. Но факт - тези правят най-много сделки.
То малко като този виц 

Докато има хора, които им се връзват, ще има и такива брокери.

Няма от какво да ти е неудобно, на нея трябва да й е неудобно. Дректно казваш - не желая да работя с вас, приятен ден.

Малко ще е странно да го кажа, защото в интерес на истината аз се обадих първа, за да видя един апартамент. В последствие се обадих на мой познат-брокер, който ходи да види апартамента и каза, че е пълна скръб и че не отговаря на написаното от агенцията. В този случай аз няма какво повече да се занимавам с въпросната брокерка, защото апартамента, който съм искала да видя вече е видян и е установено, че не става. Но каквато и да е причината, след като настоятелно й казвам, че аз ще й се обадя, тя да продължава да се тръшка, че не, тя ще ми се обади, е доста дразнещо. Ако й бях казала пък, че не искам повече да работя с тях, сигурно още по-зле щеше да стане с половин часови разговори в опити да ме убеди колко добра агенция са. Във всички случаи с такива чудеса на природата не може да излезеш на глава и да се разбереш нормално.

Всъщност и при нас има законови текстове в този смисъл, но на практика важат точно Ганювите принципи, че кьорав карти не играе и имал си бол пари - дал си. А иначе текстове има, например в Закона за задълженията и договорите:

Чл. 193. Продавачът отговаря, ако продадената вещ има недостатъци, които съществено намаляват нейната цена или нейната годност за обикновеното или за предвиденото в договора употребление.
Продавачът не отговаря за недостатъците, които са били известни на купувача при продажбата.
Продавачът отговаря и когато не е знаел недостатъка. Съглашението за освобождаване от отговорност е недействително.

Чл. 195. В случаите, в които продавачът отговаря съгласно чл. 193, купувачът може да върне вещта и да иска обратно цената заедно с разноските за продажбата, да задържи вещта и да иска намаляване на цената или да отстрани недостатъците за сметка на продавача.
Той може да иска и обезщетение за вредите съгласно общите правила относно неизпълнението на задълженията.

Ако са минали три години, Айша може да спи спокойно обаче:

Чл. 197. Исковете на купувача по чл. 195 се погасяват с изтичане на една година при продажбата на недвижими имоти и на шест месеца при продажбите на движими вещи. Ако продавачът съзнателно е премълчал недостатъка, срокът е тригодишен. Срокът може да бъде продължен или съкратен със съгласие на страните.
Срокът тече от предаването на вещта.


А може да се иска унищожаване на сделката и на основание грешка или измама:
Чл. 28. Грешка в предмета е основание за унищожение на договора, когато се отнася до съществени качества на същия

Чл. 29. Измамата е основание за унищожение на договора, когато едната страна е била подведена от другата да го сключи чрез умишлено въвеждане в заблуждение.


Там е работата, че всички тези неща трябва да се докажат в съда, а доказването хич не е лесно, особено пък на това, което е в главата на продавача, че той е знаел за недостатъците и умишлено е въвел купувача в заблуждение. Може делото да се точи с години, да отидат сума ти пари за разноски и накрая нищо да не стане. Може би за това май че няма много такива подобни дела, тук има юристи, нека да кажат. Но по принцип измаменият купувач може да заведе дело и да търси съдебна защита, връщане на парите и разваляне на сделката.

С такова дело купувачът ще си вкара автогол, защото най-много от общината да обявят сградата за опасна, негодна и тн.. делото да се точи с години и той да стои на квартира