"Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?" - 2

shinebox, както са написали по-долу търсенето на жилище е дълъг и изнервящ процес. За това съм написала по-горе,че е нужно много търпение и възможност за чакане. Да, точно така е както си го написала, отнема много време и нерви. Но след като си си изяснила какво точно искаш, ще изчакаш и ще си дойде и твоето, сигурна съм!

Titina , формулата отразява всичко! Няма разчет за локация,етаж и подобни. Формулата е много проста - едно жилище струва Х пари и после гледаш колко пари можеш да му вземеш за наема и правиш сметката.Така,че не разбирам какво общо има локацията - цената си е цена.

missence , отчитам факта, но не вижам какво общо има с написаното от мен. Да, панелките са преебавки и затова човек е по-добре да чака търпеливо да си намери хубава тухла, да не казвам,че може и да същите пари! Завиждам ти,че си срещнала такива хора, които си правят сметката. Това което аз виждам масово е "алчно око", тоест купуване на нещо без да имаш достатъчно пари. И не говоря само за апартаменти, а за коли и други неща. Знаеш ли...би трябвало хората да са поумнели след бума и т.нар. криза, но аз съм на мнение,че не са. Но това си е мое мнение

Lucie, Вие сте платили 5% за такси и за брокер, а после? Може примерно жилището да е за ремонт - ето ти още пари, може да е на шпакловка и замаска - ето ти още пари, може да няма бойлери, газови котли,дори радиатори - ето ти още пари. Сметни цялото обзавеждане - аз мисля,че е един добре направен или отремонтиран апартамент не излиза по-малко от 20000 лева. Казвам ДОБРЕ направен, а не ЕВТИНО направен, има разлика .

Да, формулата си е такава от години наред и хората в Австрия примерно я прилагат успешно, знам я от мъжа ми, който е австриец. По този начин си купихме и жилища и си наехме къщата. И няма брокер, който да ми излезе на глава и да ми даде други доводи, изобщо доводи,че имало детска градина, градски транспорт или училище не ме интересуват - аз не купувам нито трамвая, нито училището, нито градината. Аз си купувам имота. Мога да ходя на работа в Перник, а детето ми да учи в Пазарджик. Избора си е мой. Пари за "придадени" аксесоари не давам, плащам само това което получавам. И им го обяснявам много добре на брокерите,че и на собствениците - давам ви Х пари, защото еди-какво-си и точка. Ако искат да ми го продават, ако искат да не ми го продават. И да ви кажа още нещо - купувачите са хората с парите, не продавачите. Те имат интерес да продадат, аз имам интерес да купя. Ако съм продавач ще е същото - ще знам каква стока продавам и ще я преценя добре и ще знам какво наистина мога да получа, а не да искам 20 000 евро отгоре, щото апартамента ми гледа към детската градина  .

Не знам, аз лично така мисля и не влагам емоции. Емоции имах само при първия ми апартамент, който глупаво купих на зелено ( акт 14 по-скоро ) и чаках 3 години да получи акт 16 ( трябваше да го получи след 1 година максимум ), живяхме в мухъл, прах и без асансьор на 5 етаж. От тогава вече тотално си обърнах мирогледа в правилната според мен посока.

И още нещо - вашия брокер трябва на 100% да е готов да защитава вашите интереси и права. Ако брокера ви "кляка" пред друг брокер или пред продавача, директно го сменяйте! Знам,че има изключения,но повечето брокери ще ви убедят да купите нещо само и само за да си вземат високата комисионна. Те трябва да се пазарят за вас, да преговарят, да оспорват, да предлагат, да гледат максимално МАЛКО да платите за да вземете максимално МНОГО.

И понеже аз такъв брокер не познавам за жалост, аз си станах брокер и се "боря" с пазара. Не съм направила хипер-мега-дупер сделките на живота си, но знам,че не съм се прецакала да давам луди пари за нищо.

Мое мнение   

Даже 20,000 са малко. Ще стигнат, ако се прави с по-евтини материали и никакви поръчкови неща, съвсем никакви глезотии като подова настилка или мебели от масивно дърво и т.н. Зависи и от квадратурата де, за 80-100 квадрата, 15-20 000 е довършителния ремонт (настилки, стени) баня направена и евентуално кухня. Поне според моите проучвания. Те засега са само теоретични де, от четене по форуми, ровене по сайтове и разпитване на познати.

Сега си погледнах таблицата с различните видове разходи, направени за апартамент /около 100 кв.м. чиста жилищна площ/, купен с цел инвестиция /под наем за няколко години, а впоследствие - за сина ми, например/. Купихме го на шпакловка и замазка. Има един момент при новото строителство /не като конструкция, а чисто нов, построен апартамент/ - много от нещата са базисни, по стандарт. Например на стая еди колко си кв.м. се полага 1 осветителен ключ, 1-2 контакта, 1 осветително тяло. Ако искаш повече - в кухнята за допълнителни ел.уреди, за аплици по стените, или пък окабеляване, т.е. да имаш изводи за телевизия, компютри вкарани в стените - плащаш отделно на "точка". Радиаторите могат да бъдат от най-елементарните, интериорните врати - едва ли не от шперплат, външната врата - метална, но..., проста мивка или тоалетна чиния, китайски сифони, ако искаш на една мивка да си вържеш миялна, пералня - пак си доплащаш. Т.е. това са много скрити допълнителни разходи, които би трябвало да се направят преди всичко друго, защото не върви по-късно да къртиш стени.

Та, за моя апартамент, довършителните работи - плочки, паркет, мивки, врати, радиатори /доплатихме за по-хубави/, въпросното окабеляване и 20 ключа и контакта, през 2006 г. за труд и материали сме платили около 24 000 лв. Оказа се, че въпросната шпакловка на стените не беше направена добре, та трябваше да се прави наново. Всички материали бяха доброкачествени, цена - среден лукс + /аз така си определям всичко в апартамента/, единствения компромис беше с латекса.

Обзавеждането - кухня с всички кухненски уреди  - хладилник, пералня, миялна, печка, климатик, спални, детска /ученическа/ стая, дневна, трапезария - излезе 25 000 лв. Обзавеждането на 2-те спални бих казала, че е функционално, но малко по-стандартни мебели. Но, всичко е по цени отпреди 8 г.

Отделно, през всичките тези години плащаме доста висок данък, защото ни се води 2-ро жилище, в хубав квартал е, и след 2008 г. данъчната оценка се приближава почти до пазарната цена.

Колкото до изплащането на инвестицията - засега сме покрили само направените разходи по довършителните работи и обзавеждането, както и един освежителен ремонт. А за да се изплати стойността на апартамента /на която сме го купили/, без никакви други извънредни разходи и периоди без наематели, сметнах, че ще ми трябват поне още 10 г.

Като заключение - има много неща, за които трябва да се помисли предварително и много сметки да се направят преди да се предприеме такава сериозна стъпка, особено, ако нямаш достатъчно налични средства. Разбира се могат да се направят и компромиси с някои неща по отношение на довършителните работи и обзавеждането.

Как ще отчиташ локация, като за теб е маловажна. Както и етажа. ( наистина ли не си наясни, че локацията влияе на наема  )

Ако си гледала или чела щеше да разбереш, че локацията продава апартамента/ жилището. На запад ( нали съпругът ти е австриец) казват- локация, локация и пак локация.

Ще ти дам за пример един от апартаментите ни....заради отворена спирка на метрото го продадохме с 5000 еур по-висока цена отколкото преди да има спирка. И на по-ниската цена дори не проявяваха интерес. Става дума за един и същ имот, при едни и същи условия.Дори имахме възможност да избираме между различни оферти, по-високи от исканата сума.

Пазар на КУПУВАЧА: когато 1 купувач има избор от няколко имота, които отговарят на критериите му и имотът е на пазара от месеци. Продавачите са повече от купувачите.
Пазар на ПРОДАВАЧА: когато за един имот има няколко купувачи, готови да платят цената. Купувачите са повече от продавачите.
Днес е ПАЗАР НА ПРОДАВАЧА.
Съветите на Oceanborn са чудесни, но важат повече за "пазар на купувача" и ако не искаш да купиш днес имот. Мотивираните купувачи имат конкретни нужди ДНЕС. И всъщност те са реалните купувачи на пазара в даден момент. Какъв е смисъла да ви разказвам как до преди 1-2 години съм договаряла с 15-20 000 Евро надолу в цента за имоти над 100 000Евро, и с 7-8-10000Е за имоти 60-80 000 Евро, защото съм имала много точна преценка за стойността на имота в даден момент на пазара, както и за самия пазар. Няма да забравя как за апартамент с офертна цена 145 000Евро, моите купувачи искаха да преговаряме са 140 000Евро, сами бяха си намерили апартамента съвсем случайно, отивайки на гости на техни приятели видели табела на собственика, дори позвънели и огледали апартамента. На мен ми се обаждат вечерта и ми казаха "ТОВА е нашия имот, да ли ще може да смъкнем 5000Евро от цената". Отивам аз на другия ден да видя ИМОТА , след което им звъня им казвам " Този апартамент повече от 120 000Е не струва" ... да не влизам в подробности да ви разказвам как 2 дена се борих със страховете им предлагайки такава цена, продавачът да не се откаже и да изпуснат имота. Направих писмена оферта, представих я на продавача и ги оставих да си мислят... 2-3 дена нищо... тишина..на четвъртия се обадиха и казаха съгласни сме. Приеха нашата цена.
А днес ... пак се боря и договаря.... 3-4-5 % понякога и повече според колко е адекватна офертната цена на  имота, а други го купуват на офертна цена, за да ме изпреварят.

През 2014г. при продажбата на 10 имота сме имали избор с моите клиенти между 2 двама купувачи най-малко. И сме продали имота на офертна цена.
Тука забелязвам, че купувачите леко се побъркват, дори тези с брокери....shinebox, защо си причиняваш това... каква работа имаш ти да висш в имот.бг и да звъниш по малоумни оферти??? Нали
си имаш БРОКЕР, нека си свърши работата, друг е въпросът, ако имаш съмнения в това, което прави той... тогава по-добре се замисли дали това е твоя брокер!
Какво се случва днес: много купувачи на пазара, всеки брокер се е награбил с 10-15, което е най-абсурдното, защото с повече от 5 качествена работа няма как да предложи. Сделките с купувач се проточват все повече. Преди за около 30 дни купувахме, гледаме 5-8 имота, които отговарят на зададените критерии, 3 до 5 от тях стават и избираме 1. Днес този период става по-дълъг поради липсата на добри предложения. Но ако продавам  имот / т.е съм брокер на продавача/ за 30 дни съм го продала/ и все по-често дори не излиза в интернет, но това е друга тема/ .
За това днес пазарът е на продавача, защото времето, което му е необходимо за сделка е в пъти по малко от колкото времето необходимо на купувача.
Искам да уточня нещо като казвам ПРОДАВАЧ имам предвид този, които иска да продаде днес, а не този който излиза с имота си с 10-20% над пазарната цена да"пробва". Също като говоря за купувач имам в предвид, този който трябва да купи ДНЕС, а не някога, ако излезе нещо супер изгодно  под пазарна цена.
Ако някой иска да купи днес 2-ст НС, завършен и обзаведен в Младост за 45 000Евро, не мога да му помогна, защото панелните  гарсониери се продават 35000 Евро, ако е направена, а 2-ст са над 45000Евро. Да може и някой ден да може, ако ни връхлети поредната криза, но не и днес.

В България има ли такива цени като от формулата? Дайте примери!

 Oceanborn, точно в потвърждение на твоята теза ти казвам : при покупката на имот за инвестиция трябва да подхождаш с разум, а не с чувства!
И тогава не плащаш 40% отгоре
Аз се бях залетяла от емоции точно по един проблемен имот - цял живот съм си мечтала за живея на това място , но (слава богу!) брокерката ми излезе по-разумна от мен! Избута ме по стълбите барабар с капарото, което исках веднага да дам на продавача, сакън да не изпусна сделката , и каза че ще решим до два дни
Поговорихме подробно и изяснихме критериите :
1. да не се налагат ремонти, обзавеждане и тн.
2. да може да се даде под наем веднага
3. да не гледам имота от позицията на моя вкус, тъй като и без това няма да живея там.
Вля ми малко разум  
И ето, с малко късмет може би, намерихме едно кокетно апартаментче 70 м2, напълно обзаведено и то с всичко, а наемателите едвам изчакаха да му ударим една боя за освежаване и се нанесоха!
Жаве, ето ти пример : апартамента купихме за 54000 Е, наемът е 550 лева - излиза ми около 18 години, затова си мисля че формулата ми подхожда идеално!

Лятото и есента купихме с цел инвестиция 2 апартамента. Единия на 48000 Е, другия на 50000 Е, НС  завършени до ключ без мебели в Редута. Обзаведоха ги за около 2-3 седмици и ги отдадохме под наем веднага за 300 Евро всеки един. Сега клиентите искат да купят още един, но не мога да намеря аналогични под 60 000Е... ще мислим какво да правим, може би ще ги посъветвам да се спрат, освен ако на направя магия 

Аз ли нещо не обяснявам добре или ти не ме разбираш? За какво я коментираме изобщо тази локация, етаж и прочее? Казвам,че във формулата няма заложени стойности за такива неща, а се смята само цената на жилището по месеците наем и се гледа за колко години ще се изплати!Не знам за какво ми ги обясняваш тези неща и какво искаш да ми докажеш с тях? Дали е стрували с 5000 повече или по-малко няма значение, формулата си работи! Изобщо не знам за какво го коментираме това и каква ти е позицията, не те разбирам - нахвърли ми нещо за локация и ми обясняваш нещо за локация и аз те питам - в каква връзка?

И какво значи това " ако си гледала" и "локация,локация,локация". А това "на Запад" е много относително понятие нали знаеш. В някои държави като Испания в момента ще купиш доста по-евтино отколкото "пазара" смята,че жилището струва!

Не твърдя,че локацията, етажа или друго нямат значение за цената на имота, но това няма общо с формулата. Надявам се да си ме разбрала сега правилно.

Ето, дали са няколко примера. Аз давам моя от Октомври 2014:

Купих тухлено жилище в кв. Славия, 65 квадрата + 10 таван + 10 мазе. За ремонт. Цена: 38 500 евро. Обща квадратура ако смятам по новите формули на строителство = 65 + 10 + 10 = 85 квадрата ( нали всичко се смята, общи части, стени, мазета и прочее ). 38 500 евро : 85 квадрата = 452 евро на квадрат + 1500 евро за такси + комисионнана брокер = 40 000 евро /85 квадрата = 470 евро на квадрат.Забравих да напиша,че за разлика от НС, аз имам собственост върху части от земята, а не запазено право на строеж, което за мен е голямо предимство на старото строителсто.

След ремонт ( + 16 000 лева ), цената му ще е 40 000 евро + 8000 евро = 48 000 евро. В момента се продава на същия такъв апартамент БЕЗ да е правен ремонт за 55 000 евро.

Средна цена на квартала: 750 евро. Цена на моето жилище  след ремонт на кв. метър: 570 евро. Разлика в ценатана кв.м.: 750 - 570 = 180 евро кв.м.

Наем: 250 евро грубо, но мисля,че и повече може. 250 евро х 10 месеца = 2500 евро за 1 година. 48000 евро / 2500 евро на година = 19 години. За толкова го изплащам!

За толкова ще ми се изплати, дори ако аз живея в него ( Ако плащам по 250 евро на месец наем ).

А ако купя жилището за 55 000 евро + му направя ремонт за 8000 евро, смятайте колко време ще чакам да ми се изплати. За това мисля,че сделката е добра. Друг е въпроса,че ако реша да го продавам, не знам какви пари ще му искам, тук ТОМЕВА ще каже  

И сега може да кажете,че всичко е относително. Нека направя ремонта и съм готова, ще дам снимков и фактови материал. И въпреки това, според мен, цената на това жилище е не повече от 35 000 евро, така,че пак съм се минала с някой и друг лев  

Ааааа.... ще видим...зависи дали ще съм брокер на купувача или на продавача. Купувам евтино аз и продавам скъпо. 

Аааа, ето това е приказка на БРОКЕР!!!!!!!! 

Томева, направо думите ви са болезнено правилни. Няма много жилища, а като купувач, аз искам жилище сега, а не да чакам пазара с години.

Ако е с цел инвестиция, еми ще си инвестираш, в каквото е най-изгодно. Ако толкова бърза човек да инвестира, а пазарът на имоти не е изгоден, ще инвестира в имот друга държава, в злато, в произведения на изкуството, акции и т.н. Има избор. Обаче като е за живеене... не ми се мота 3 години да чакам пазара да се оправи. Дано не стане така

Томева, ангажирам те за мой брокер!!!!!
Съвсем сериозна съм. На лични можем да се разберем! 

Lucie, не си ме разбрала правилно, 40% не са "отгоре", а са за нещата извън самия имот. И си направила изгодна сделка определено!

Томева, май ще ти ставам рекламен агент, що не вземем да направим една агенция заедно?