Теглене на ипотечен кредит – неща, които трябва да знаем!-2

Няма как да Ви предлагат хем 4.3% за целия срок на кредита - 20 год, хем фиксиран първата година, а останалите 19 плаващ - Софибор + надбавка.
Нещо не сте разбрали или Ви е било зле обяснено. Няма дървено желязо...

Имайте предвид, че правите стъпка, която ще Ви върже за една трета от времето на съзбнателния Ви съвместен живот.
Явно е, че сте лаици, добре е че сами го знаете и Ви съветвам най- безкористно - обърнете се към добър кредитен консултант и огледайте предлаганите Ви договори, за да изберете най-доброто. Ако кожете да изчакате още направете го, ще видите и по-ниски лихви по ипотеката, което няма чак такова значение, по-скоро важното е в конкуренцията банките да заложат по-дълъг срок на фиксираната лихва - засега най-дългото е Райфайзен ако не бъркам, 5 години.
И не се надявайте, че ще намерите огромна разлика в условията между банките, няма такава. Освен отношение към клиента, изкусност в тарифите и кадри, които да ги създават и продават продуктите, които обаче са в момента в огромна динамика, постоянно преливат.
Всичко се определя от средното ниво на доход в банковата индустрия. Ако една банка е с леко по-ниска надбавка, то ще си го избият от по-високата такса по неизменно вървящата с кредита разплащателна сметка или пакет с карта и т.н. Не се оставяйте да Ви водят за носа опитни чиновници, а в по-лошия случай неразбиращи нищо кифли, защото в крайна сметка за Вас остава ангажимента, а за тях- бонуса за продаден продукт.
Обърнете се към специалист, иначе ако имате желание и съответната база знания, и сте наясно какво да питате, всичко пише, включително и тук, във форума. Но не е универсално, всеки случай е сам за себе си, особено в кредитирането.

По-скоро първата година имат фиксирана лихва, а през останалия период имат фиксиран лихвен процент, към който ще добавят надбавката по Софибор / Юробор. В крайна сметка на всеки 6 месеца ще има промяна, за добро или лошо.
В момента най-дълъг период с фиксирана лихва дават Сосиете - 10 години.

Когато ние правехме сондажи къде-какво-що, след като взехме оферти от всякъде, установихме, че разликата между тях не е по-голяма от 3-4 хил. лева (ние ще теглим в лева). Това, което ни спечели при Сосиете е фиксираната лихва за 10 години - пак казвам, за добро или лошо. Не ги рекламирам, искам да е ясно, има неща, които не ни харесаха определено, но нито в ПИБ, нито в Райфайзен, или ДСК, успяха да ни спечелят с каквото и да е. Общо взето иначе условията са почти еднакви навсякъде - превод на заплата, отстъпка от това или онова, общи условия и т.н.

Съвсем скоро ни предстой изповядване на сделката, и нещата, които ме очудиха са, че банката искаше изрично при нейн нотариус да се случи това, и че на самото изповядване ще пръсътва техен представител... малко пресилено ми се вижда това, но както и да е.

Josellyn, за момента банката е собственик на жилището, та е нормално да си избере нотариуса. Не виждам повод за притеснение. Тя има интерес всичко да е изрядно.

В сайта на ДСК - уж промоция до края на юни, но не е ли много да се върне двойна сума на изтеглената?
От сайта им:
"ГПР: 5,09%* при кредит от 80 000 лева за срок от 30 години и лихва 4,90% с ползвана допълнителна лихвена отстъпка по програма „ДСК Уют“. Месечна вноска по кредита – 424,58 лева; обща дължима сума – 153 943,92 лева (включени са следните такси: такса оценка на имота, такса за разглеждане на искане и одобряване на кредит, месечна такса обслужване на разплащателна сметка и такса за плащане на две комунални услуги** месечно)."

  Доста е, но е така и заради дългия срок 
Съпоставка - кредит 100 хил. лева, 10 години, връщаме 134 хил. 

Жозелин, Вие ще върнете толкова, наистина, заключили сте лихвата и освен с някоя таксичка да Ви изненадат (която междувременно да бъде приета в тарифата) или да се поддадете на мега изгодно, тейлор мейд, неустоимо, изключително само за Вас, предложение за предоговаряне след време...

Да ама другите, дето им набутват 30 годишни продукти двойната сума на връщане която им показват днес ще им се види мираж след време, защото няма да е двойна....
Сметките са към момента. И наистина връщате двойно.
Връщате ги, ако 30 години лихвата е все колкова. А гарантирано от опита на пазарите (просто чукнете в компа някоя лихвена крива) и ще видите каква е динамиката.
30 години са наистина много време.
В началото на 90-те години сме търгували щатски трежърита (ДЦК) на почти 10%. Само 5 години по-късно доходността им спадна наполовина, сега са няма и 2%..

Е, кривата на Софибора може да я извадите сами за последните няколко години, погледнете - имаше и 6% нива. А като подпишете сега на фиксирана компонента 4.20 + Софибор(примерно 6м) , който сега е 0.331  ако след няколко години е пак 5% колко ви става лихвата??  Ами колкото беше преди години - 12%.
И тогава вноската дали ще Ви е пак 400 лв месечно - не, ще е поне 1000. А заплатата дали ще ви е двойна? Може, да, ама надали....  Е, дано имате късмет,..
Искам да кажа, че тези сметки, които Ви представят в момента са абсолютни пожелания.
Двойно ще върнете минимум.... Може и доста повече. ... Е, възможно и по-малко, но е малко вероятно, защото Ви правят сметките при единия вероятен екстремум на лихвата за периода (всички сме съгласни, че точно в момента лхвите са на най-ниските си нива от много време), а не дори на очакваната средна за периода ба кредита лихва.
Търсете максимално къс срок на кредита  в момента и максимално дълга фиксирана част от него...
И изчакайте, ще видите и по-ниски нива, които да заключите в по-дългия фиксиран срок. Банките са фрашкани с пари, кредитите не вървят и ще има и по-добри лихви.
Щом и Левон онзи ден се прозяваше по въпроса...

На мен в Райфайзен ми предложиха за 5г по ниска лихва от Сосиете, която беше за 10г. Отделно в Райфайзен застраховката живот имаше повече покрития от Сосиете. В крайна сметка в Райфайзен вноската беше 350лв а в Сосиете 380лв. Вярно за 10г, но и 5г са добре според мен. Би ли ми казала какво повече ти предложиха Сосиете от Райфайзен, все още не съм решила окончателно, но клоня към Райфайзен.

Накратко - ние много държахме да имаме възможно най-голяма яснота относно това какви ще са ни вноските и искахме възможно най-голям период с фиксирани условия. Това е основното нещо, с което ни спечелиха. Направиха мъъъничка договорка и свалиха някакви мижави стотни от лихвата (но толкова незначителна, че не бих го бройла като плюс). Не купуваме никакви други продукти (кредитни карти, плащане на битови сметки, всякакви други клубни и не знам какви карти и прочие). Нямаме такса разглеждане. Нито усвояване. Не искат съдлъжник/поръчител (само ММ тегли, нямаме брак). Служителката беше много адекватна през цялото време, продаде ни го
Пак казвам, че не ги хваля кой знае колко - наистина и в Райфайзен, и в ПИБ, и в ДСК ни предложиха по-ниски %, но променлива лихва. Ние сме сигурни играчи и искахме да заложим на сигурното. Пасна ни, и понеже искаме да го изплатим за 10 години, че и по-бързо и така сме спокойни, че изненади няма да има (надявам се). И служителите на Райфайзен бяха :X

Фрейда, при едната банка имате твърда вноска, чсна от сега за 10 год напред. При другата имате твърда вноска за половината период и неизвестна за другата половина, рефиксва се два пъти  годишно, може да е повече, може и да е по-малко. Банката си е направила хедж на ресурса който Ви дава. Вие как ще си направите??? Разбирате ли, че в този случай играете абсолютно хазартно, вярвайки в добрия изход, но вероятността от добро и лошо за вас развитие (понижение на лихвите и оттам на вноската Ви през втория 5-годишен плаващ период) е вероятностно абсолютно симетрична. Астрахирам се от пазарните очаквания, които обаче за 10 години ще се сменят милиони пъти, И всяка смяна ще се търгува, ерго волатилитета на промените на Вашата лихва през втория период МОЖЕ да е голям, което няма да Ви е изгодно , при това неблагоприятното развитие не е "капнато" (лимитирано ) по никакъв начин.
Естествено, същото важи и за благоприятното, само дето ако допуснем, че лихвите са 0 както са сега и вторите 5 години, Вашата вноака ще се определя от константната компонента, формираща лихвеното ниво.  И тя е априори заложена такава, че Банката да е напред, тя затова Ви продава кредита, това е нейният хедж.
Повтарям, Вие нямате сигурност и по никакъв начин не знаете как да си планирате финансите. Знаете само, че ще плащате.
Ето, това е онова "повече" което дава другата банка, дава предвидимост , дава сигурност, възможност да планираш финансовите потоци.
Другата също дава , но само за половината период, след 5-тата година влизаш в кратки шестмесечни периоди на предвидимост, до следващия рефикс....

Да разбирам, че ме съветваш да избера Сосиете.

Вижте, при така споделените тук параметри аз бих отишъл на фиксирана лихва за целия период.
НО, това доколкото обсъждаме самия кредит.
Тегленето на ипотечен кредит не е само лихва и период. Това е един дълъг танц с банката, достатъчно, за да има време и двамата танцьори да му се насладят, всеки получил трябващото му, Вие парите, банката таксите и печалбата си. Да, ама обикновено единият се наслаждава повече и обикновено това не е клиентът... Просто на банките това им е работата.. Нищо лично, както казваха, просто бизнес...
Та, освен лихвата има и куп други, допълнителни условия. Там е ключът от бараката често. По-изгодната лихва може да води със себе си доста по-неизгодни други условия - условия по сметка, изисквания за преводи на заплата, комунални плащания, ненужни карти и т.н. Тарифите са ясни - тях банката винаги и по всяко време може да промени, като щом са закачени в салона и на сайта им Вие се считате за уведомен и имайки дългосрочния кредитен ангажимент няма как да си закриете сметката, защото таксата поддръжка се удвоила. Демек, ставате пациент.
Е, именно затова и по-рано казах, четете внимателно и питайте , а ако се опасявате че нещо може да пропуснете, обърнете се към квалифициран кредитен консултант или поне приятел, който е професионалист. Макар всички българи да разбират от футбол. политика и курса на долара, малко са наистина разбиращите как ги щипят банкерите.  И то дотолкова, че те често подлагат и другата страна за още.
Така че, аз няма как да Ви съветвам кои условия да изберете, трябва да се огледат двете или повече твърди оферти отвсякъде, с всички условия, включително допълнителните елементи - сметки, застраховки, ипотека, оценка, кой за какво плаща, на каква стойност, процент на финансиране и т.н. и тогава да се прецени.
Аз само споделям съображения по доводите, които, извинете, тук споделени, в някои случаи наистина звучат наивно. Казвам го с най-добро чувство, не всеки е длъжен да разбира от финанси, както аз не разбирам примерно от химия... И не държа да разбирам, доколкото не ми е работа, ако ми трябва нещо или чета, или ако пак не съм сигурен, питам.
Успех!  

Аз съм икономист, но не финансист и доста разнищвах, за да си изясня подробностите по офертите. Но сигурно има неща, които ми убягват, затова и питам. Кредита ми ще бъде за 25г , така, че няма как да го фиксирам за целия период. Но пък ако преминем към еврото, един банкер ми каза, че лихвите най-вероятно ще паднат до около 3% и затова не знам дали да се фиксирам за 10г. с по-висока вноска. До 5г едва ли ще приемем еврото, така или иначе каквото и да стане винаги може да се предоговаря. Заплатата винаги е с превод, комуналното плащане не е минус, застраховката живот е различна и затова съм питала какво покрива. Кредитни карти не искам. Месечната такса също е различна, но прибавена към вноската, по-високата такса пак прави по ниска вноска при Райфайзен. Пак питам, къде още да сравнявам и гледам.

Mdaa  дълъг Ви е срокът.. Половин смеен живот, средно... С писаното тук останах с впечатление, че търсите кредитиране за 10-15 години, затова и  сравнявате тези, сочените продукти...
Не Ви е лесна задачата, определено.
С две думи - преди няколко дни излезе изявление на ЕЦБ , оповестяващо между другото и становището им на този етап относно перспективата на БГ да влезе в Евросистемата. Никаква засега. Изброени са причините и стъпките, които трябва да се предприемат, те са ясни отдавна. Стъпките, които се правят от нас в тази посока са като тангото - две напред една назад или обратното. .. Известна е полемиката относно ползите и недостатъците от такова вливане, като засега преобладава мнението (отразяващо и непосредствени интереси, да не разводняваме), че няма да стане скоро, така че становището на ЕЦБ за мен е търсен ефект - лично мнение. Централните банкери - Калин Христов например, а и други имат немалко изказвания по въпроса - не се поставя на съмнение перспективата изобщо (доколкото, разбира се, Европа има перспектива..), а целесъобразността кога да се случи... Което при тази, включително и политическа обстановка допълнително усложнява въпроса и все повече го задълбочава - какво ще спечели най-бедната страна в Европа и дали ще спечели нещо изобщо, приемайки еврото.
Така че, кога и дали изобщо лихвите у нас ще конвергират - това е сложен въпрос. те и сега го правят и именно това дава основание да имаме съмнения между автоматичното предпоставяне: БГ в Еврозоната и лихвените нива. На всеки е ясно, че финансовите системи са вече като скачени съдове и разликата в лихвите се обуслявя от рейтинга и съответната, имплементирана в лихвените нива, рискова премия, плащана от банките за ресурса, теглен от сигурни финансови институции в Европа и пласиран на по-несигурни(оценено през кредитния рейтинг) локации, включително в самата Европа.
Да, но причината сега нивата да са по-ниски е освен общата , падаща навсякъде лихвена среда, така и огромната натрупана свободна парична маса конкретно в нашата финансова система, която търси реализация, желанието на банките да кредитират и неадекватното на голямото предлагане от тяхна страна свито търсене на кредитни продукти от страна на сигурни от рискова гледна точка клиенти, което води до ожесточена конкуренция между банките.
В този ред на мисли, в момента и в близко бъдеще офертите на банките И в БГ за кредити вероятно ще падат. И ако нямаме вариант да минете без кредит, може би моментът е добър да го теглите. Има резон в аргумента Ви 5 срещу 10 год фикс, при така зададената оптимизационна задача, НО, все пак, едната банка е в пъти по-голяма от другата и масата кредитиране е несравнима, ерго, априори тя би следвало да е (и за мен е, не ме питайте защо, обаче) с по-малък риск апетит, разчитайки на по-големия обем.
Възможности за предсрочно погасяване не разглеждайте, прочетете за анюитетните погашения, каквито масово се прилагат в БГ и сама ще разберете защо – глупаво е да платиш лихвата по един кредит и да погасиш останалата главница , влизайки в схема на нов погасителен план с друга банка, по-добре би било да предоговориш условията със същата банка. Естествено, това не е аксиома, зависи ор тазликата, но като правило предсрочното погашение на един кредит с нов кредит е по-скоро набутване в БГ (предвид таксите, новата ипотека и т.н.), освен ако не е със собствени средства, разбира се.
Пак казвам – посъветвайте се конкретно с условията със специалист кредитиране. Аз не работя това, разсъждавам по-скоро общо...Има специфики, които може да ми убягват.
Поздрави!

Този съвет трябва да се изведе в началото на темата, макар че хората трудно го осмислят.

Стефан, ще приема съвета ти да се консултирам със специалист, днес по стечение на обстоятелствата говорих с брокер, който се занимава и с кредитиране, бивш служител на банка, съдейства за кредити и др. Така, че ще се посъветвам.  
Коя е по-голямата банка, не съм мислила за този фактор, по скоро ми препоръчаха да избера чужда, а не българска банка.