Теглене на ипотечен кредит – неща, които трябва да знаем!-2

И пак си е до банка явно.
Аз около година бях на работа, в която задължително ни превеждаха в определена банка, различна от моята.
В този период си внасях вноската на гише, и нямаше никакъв проблем. Не са ми сменяли условията по кредита, въпреки че една от клаузите ми беше за превод на работна заплата.
Е, вече съм на нова работа, и отново ми превеждат заплатата през банката, от която съм теглила ипотечния, и отново си спазвам ангажиментите.
Така че те си получават вноската навреме, и аз съм доволна от отношението им.
Това е и една от многото причини да ги препоръчвам. Така се печелят доволни клиенти.  

И коя е банката?

Какво ще кажете за прокредит и 4% фиксирана лихва за 10год? Дали има скрити условия... Няма и застраховка живот, вече подадохме за райфайзен, ама това са много добри условия...

За това ли говорите:

Жилищен кредит „Нов Дом" се предлага в лева и евро, като лихвеният процент не зависи от валутата на кредита. Плаващият лихвен процент се определя за всеки шест-месечен период или може да се фиксира за първия десет-годишен период за кредити в лева и евро.
 
Всички посочени лихвени проценти са изчислени на годишна база.
 
Плаваща лихва    
6-месечен EURIBOR + надбавка 3.00, общо не по-малко от  3.50%
Фиксирана лихва за първите 10 г.    
6-месечен EURIBOR + надбавка 3.50%, общо не по-малко от 4.00%
Посочените лихвени проценти важат при превод на работна заплата по сметка в банката и пълна имуществена отговорност на кредитополучателя.
При отговорност до размера на учреденото обезпечение, лихвата се завишава с 1,50 п.п.

Тук има две "черешки"

Банката казва 'Първите 10 год". тоест не съм убеден, че ще склони да ви кредитира за 10 години, а ще иска да Ви даде кредит за поне 15 или повече, като първите 10 са фиксирани. Тоест, имате прогнозируемост на потоците до 120-ия месец включително, невлияещи се от пазара, след това минавате на софибор или юрибор плюс надбавка, едва ли ще е по-малка от 350 пп.
Учредявате ипотека, ползвате  ДО 80% от нея. Сега четете последните два реда - ако имате проблем и изпаднете в просрочие, банката може да си реализира обезпечението (учредената ипотека в нейна полза на имота Ви), за да си събере вземането, НО за да ползвате посочения в тарифата процент - 4%, Вие ще трябва да се конституирате пред банката като неограничено отговорна, с цялото си имущество, ако отговаряте само с учредената в тяхна полза ипотека, т. е. както те казват "до размера на учреденото обезпечение", ще трябва да приемете не 4.00 , а 4.00+1.50= 5.5% фиксирана лихва за първите 10 год по кредита, което е извън пазара....

За мен, без да се занимавам пряко с кредитиране, така стоят нещата.
Ненапразно всеки път казвам - търсете съвет на опитен адвокат или кредитен консултант, но независим, материята е пълна с подводни камъни и уловки.
тепърва ще има виещи клиенти, само да се обърне тренда на паричния пазар. Познайте кой пръв ще е излязъл от мега изгодната (според облъчванията сега) инвестиция НИ....
Най-смешното е, че вече го играхме, е няма поука...
Както с банките 96 и сега Василевата, както с пирамидите, с валутния курс (долар лев 97 и кризата на дериватите инициирана от Брокергард), капиталовия пазар, приватизационните сделки  и още куп неща.... Булгаристан....

Благодаря и аз за това разяснение! Миналата седмица получихме и ние предложение от Прокредит с тези условия (ставаше въпрос за прехвърляне на кредит от друга банка), за 8 год. с фиксирана лихва. Чудехме се дали няма уловка, тъй като на пръв поглед офертата изглежда добра. В предложението обаче липсваше частта с добавката от 1.5 пункта, сигурно щеше да се види чак при преподписване на договора.
През уикенда обаче размислихме и се отказахме от този вариант и ще опитам да предоговоря нещата в сегашната банка.

Elsi, виж колко е годишия процент на разходите. Може да се окаже, че има доста такси и всъщност лихвата да е висока. 4% не са много, но ако продължават проблемите в Европа и стремежа на българските банки да търсят нови клиенти за кредити, в идните години плаващите лихви може да паднат още. А може и да се качат. А защо не искаш застраховка Живот? Тя си е във Ваш интерес, ако нещо се случи да се покрие кредита или част от него.

Вижте, всичко е възможно, наистина... В момента банките имат пари и нямат адекватна на масата на пасива маса актив - тоест кредити, демек клиенти, конкуренцията е жестока... Отделно масово се премират добрите сделки и служителите дават мило и драго да Ви зарибят, включително и чрез премълчаване понякога, което е много лоша практика и си струва да бъде докладвана, но факт, рискуват...Някои, пак казвам. Така че , като имате предложение, обсъждайте го, настоявайте, бъдете проактивни, търсете най-доброто...
Но се консултирайте със знаещи, не във форум и не разчитайте че ще метнете банката - не е лесна задача..., макар и там да работят хора и там има криза с истински можещите...но в общия случай е трудно. Въпросът е тя да Ви метне по-малко, но така, че да сте по-доволни и да не го усещате болезнено, поне в началото. После, дано имате късмет, да имате работа и да сте живи и здрави и да си плащате вноските, успоредно с поддръжката на вече купеното с техните пари жилище.

Весела, те посочват едни цифри за ГПР, но са нищо неговорещи, тотално условни...На сайта им, описвайки продукта, ето:

StefanB благодаря за отговорите и съветите. Наистина гледам
е коя банка ще ни метне по-малко хаха. Сега се замислих за това обезпечение. В райфайзен пише:  първа по ред ипотека и ще правим законна ипотека, т.е. само върху сумата,  която теглим от банката. Това значи, че не отговарям с цялото си имущество нали така? Съжалявам за глупавите въпроси, ама съм далеч от тези банкови схеми 
Иначе вече и гпр не гледам, защото в рбб например не е включена оценката и застархвка имот в гпр, тъй като можеш да я направиш другаде. А за прокредит гпр пише 4 някъде.

Не знам какво имате предвид под "нищо неговорещи, тотално условни". ГПР е начинът за сравняване на оферти. Ако банката предлага индивидуално по-добри или по-лоши условия в зависимост от клиента, то пак си посочва ГПР.

Elsi, отговаряш за сумата, която си изтеглила Ако, дано не се случи, се наложи да се продава имущество, за да се погаси просрочено задължение, ще се продаде толкова, колкото стига за изплащането му. С промените в последните години може да избираш дали да си останеш на отговорност само до ипотекирания имот или поемаш цялата. Ипотеката си е по принцип върху изтеглената сума, затова ако се поразровиш в публичните продажби, се виждат имоти, върху които има учредени ипотеки доста различни от пазарната цена. И не подхождайте с мисълта "да метнете банката". Никой никого няма интерес да "премята". Четете си договорите и ако не разбирате - подкрепям мнението да потърсите консултант или адвокат. Успех! 

StefanB, абсолютно няма как да се оставя само на форум-консултация, тук гледам единствено за допълнително инфо. Ситуацията с моя кредит е доста специфична и заплетена, за да я оставя на форум.
В интерес на истината в Прокредит бяха много отворени да обясняват подробно, те самите ни насърчаваха да питаме за всичко, друг е въпросът, че винаги ще пропуснем нещо, което ще се окаже важно. Странен обаче беше контрастът м/у тях и сегашните, в Прокредит за всичко казваха, че няма проблем, докато в другата има допълнителни условия, пречки и неясноти.
Каквото и да става, наистина най-важното е да имаме здраве и доходи. В никакъв случай не мога да допусна да се стига до просрочие, не само заради наказателните клаузи на банката.

Imam предвид следното:

За един кредит с фиксирана лихва за 10 год твърд период ГПР е ясно. Но очевидно коментираният не е такъв.
За кредит който е по-дълъг с фиксирана и плаваща компонента, ГПР -то за целия срок е изчислено ДНЕС на база надбавката върху днешния юрибор или софибор или друг индекс. Ако на 126-я месец, първия рефикс на плаваща база, след изтичането на фиксирания период индекса е 5 примерно, лихвата става 5+надбавката (3.5 в случая Прокредит) и лихвата става 8.5.  Е ГПР-то колко е и е ли прогнозируемо от днес? И погасителния план, който гордо се цитира днес тогава може да се сложи в рамка, ще получиш нов...
Разбира се, аргументът, че при сравнение това е валидно за всички банки и съпоставяни оферти е резонен, то няма друг начин практически за сравняване, но още по-голямата мъгла идва от факта, че ГПР отразява всички разходи но към момента на изчисляването му, към днес, ерго, ако утре банка Х увеличи някоя такса или увеличи такса за водене  насметка или върне такса управление или каквото и да е друго, със законното там 30 60 или 90-дневно (колко беше) предизвестие в салона или на сайта, с ГПР-то какво правим??
Ето защо казвам че информацията е нищо неговореща и тотално условна.
Проблемът е, че всички уговорки в банките са предпоследни, като дискрецията е тяхна. Какво ли не се прави за да се разбие това - няма как да се случи...Бетон...
Буквално "капан за наивници".
Но няма алтернатива, засега. Докато сме с отделна валута така ще е.

Ами то утре нищо не се знае какво ще се случи. И клиента не знае, и банката не знае. Сигурно и Цветан Василев не е предполагал какво ще стане месец преди да избяга в Сърбия.

Е, така е, но банките са напълно наясно, че не е ясно, освен това си  имат надзорни правила... като например изисквания по примерно Наредба 11, коефициенти за изпълнение, ковенанти и т.н. И цели управления, управляващи различните видове риск и цели отдели управляващи позициите.
А клиента какво има - или сам или най-много с половинката мъдри стратегия.
И това добре, проблемът е, че не му се казва цялата истина. А само толкова, че да си изпълнят бюджета. Заинтересованите. А той им вярва...  И поема ангажименти за по половин живот...

Това е проблемът.
За Василев дали е предполагал едва ли на някой му дреме, освен на самия него и на някои с интереси покрай него.
Всъщност ако се замислим, никой (говоря за хората от бранша) не предполагаше, че е възможно това да се случи. Е, доказахме за пореден път че сме в страната на неограничените възможности... и на неограничената власт.
Щото той Буров си го е казал как се убиват муха и банка - с вестник. По негово време това е била медията просто, сега е още по-лесно...А Хейли го описа картинно в романчето...
 

Да вземем да се върнем към първоначалната тема и да го оставим Василев в Белград. Имаше доста пострадали - читалища със сметки в КТБ, служители, които по задължение са получавали там заплати.

Elsi, 4% ГПР звучи много добре, дори прекалено добре и чак подозрително. Да няма нещо допълнително като изискване за поръчители, доходи?