Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?-7

  Да, аз участвах в петък на такъв търг. Извинявам се, че така нахлувам в темата, признавам, че ви следя. В търсене на жилище съм. Незнам как е в столицата, но в провинцията няма никакво предлагане. Измислени обяви или нереални цени за ПДЧ + ПВЦ , представени за "супер лукс ремонт без забележки".Тръгнах да търся от гарсониера, минах на двустайни, играх за тристаен. От опит знам, че се купува каквото има, важното е да е свястно и да мога да си го позволя. На въпросите:
    ЧСИ иска да се внесат в срок 10% авансов задатък върху обявената наяална цена в обявена от него специална банкова сметка.
    Връщат парите, ако не спечелиш в около 10дневен срок. Ако има обжалване обаче от страна на бившите собственици, май задържат парите, докато не се произнесе съдът, за около 1 година. С това още не съм наясно, провери!
    Сигурно може, но губи 10-те %.

    Първо се определя пазарната цена на имота. Началната тръжна цена се определя на 75% от пазарната. Ако няма кандидати имота отива на втори търг с цена 80% от цената на първия търг. Може да има и трети търг-80% от цената на вторият. За четвърти незнам. Обикновено се продава до тогава.
    Спечелилият трябва да заплати в 7дневен срок: сумата(авансът се приспада)+1,5% върху продажната цена на ЧСИ(по-малко е от 3% за брокер)+2,2% в/у продажната цена в НАП+0,1% пак в/у тази цена в Агенцията по вписвания. Общо са 3,71%. Има още 2-3 такси по около 20лв.
     Ако собствениците откажат да се изнесат може да се наложи ЧСИ да извърши въвод. Струва 1% от прод. цена. Това се налага по-нататък във времето.
     В НАП трябва да се декларира новозакупеният имот, заем, ако има такъв. Добре е заемът да е уреден предварително.
 
     Не съм адвокат. Споделих личен опит, не съм спечелила.

Като цяло рисковете при публична продан ги има, но аз съм доволна, че рискувахме и всичко премина с малки перипетии. Проблемът беше най-вече при изчакване на собственика да напусне жилището, но това се реши без ЧСИ, слава Богу. Но за цената, която плащаш, си струва и риска. Нашият апартамент беше на 3-та или 4-та публична продан, т.е. доста под реалната цена на имота.

Имота се декларира в общината, в местни данъци и такси. За деклариране в НАП не съм чувала..

   Може, писах, че не съм юрист и не съм стигнала до там. А чисто информативно: тези 2,2% след 7дневният срок, в който трябва да се внесат, каква лихва им тече или сделката е невалидна?

Доколкото си спомням, аз при публична продан преди години платих само държавна такса след това.

Да, има доста такси при ЧСИ, но сега не си спомням с подробности. Забравих само да споделя, че след публичната продан голямото тичане беше докато банката ми даде документ, с който да залича ипотеката, караници с ВиК, които искаха да платя сметките на собственика за вода за 2 и повече години /естествено, че не ги платих/, но и това мина.

За купувача няма толкова много такси. Както казах, аз си спомням че платих само едни 3 процента, ако се не лъжа, държавна такса. Нищо друго.
Тока и водата ги проверих предварително. Тока беше стотинки и си го платих. ВИК се опитаха да ме заплашат, че ще ми спрат водата, ако не платя. Сметката беше около 20 лева. Не им мина номера. Цитирах им текст от наредбата им, според който следва да си търсят парите от стария собственик. Ама падна голяма кореспонденция.

здравейте, включвам се отново с въпрос по отношение на стоп-капарото.

в събота изпаднах в следната стуация, по отношение на апартамент, който продавам: имах насрочени 3 огледа (2 чрез агенция, която трябваше да доведе 2 клиента и един оглед, уреден от мен като частно лице). още на първия оглед, евентуалните купувачи харесаха имота и решиха, че ще го купуват, като оставиха и стоп капара в размер на 200 лв. - съответно аз и агентката се обадихме на другите купувачи и отменихме огледите. отидохме в кантората на агенцията, където брокерката издаде документ на клиентите за тази сума и уговорихме условията за плащане на 10% и оформяне на предварителен договор за сделката (като самия договор не го подписахме, а го оставихме за днес по обед, тъй като брокера искаше първо да се депозират 10-те %, а в събота банката вече беше затворена). днес след като се подпишеше договора, аз трябваше да задвижа процедурата по изваждането на всички необходими документи от моя страна, и в четвъртък да изповядаме сделката. купувачите имаха парите в брой в банка, така че не се изискваше изчакване на кредит от банка. вчера обаче се обадили на брокерката и казали че се отказват. днес агентката ми потвърди, че решението им е окончателно и ми обясни, че не е върнала стоп-капарото и го е задържала за момента, като ще звъни отново на другите клиенти за нов оглед и ако те закупят апартамента, тогава евентуално ще върне стоп-капарото на първите купувачи, а ако не се осъществи сделка с вторите купувачи, тогава няма давърне стоп-капарото на първите.

та сега и моето питане, след мисля доста подробното ми описание на ситуацията: това стоп-капаро на кого се дава: на мен като собственик или на брокера, като мой посредник? ако сделка с вторите купувачи от агенцията не се осъществи и брокера задържи сумата на първите за себе си ли я задържа? не следва ли това капаро най-малкото да се раздели между мен и брокерката? според колеги от работата ми дори трябва да остане цялата сума за мен още повече, че риска, който аз поех в случая е много по-голям? брокера накрая така или иначе ще си получи 3-те % от сделката...

моля за мнение и особено от брокерите в темата.
благодаря предварително

Разбира се, че трябва цялата сума да остане за теб, като ако си загубила и другите купувачи, тези смешни 200лв няма да те компенсират абсолютно за нищо; капарото не бива да се връща в никакъв случай, независимо дали другите кандидати ще изяват желание да купят или не. Леле Боже, каква е тази твоя "брокерка"? Но какво ли да се учудвам, като те всички брокери са уроди /без пишещите в темата/. Да ти вземе стоп-капарото, нямам думи. Че се чудиш и за половината?! Откъде-накъде? Сделка няма, не дължиш на брокера нищо - той взема комисионна при реализирана сделка, а такава няма. Капарото разбира се, че си е за теб. Егатиии...

ами не аз съм издала онази квитанция за 200-те лв... издаде я брокера, затова не ми е много ясно на какво основание да я поискам от агенцията

идеята беше днес те да додадат към първоначалното стоп-капаро сума до 10-те % , като подписвайки предварителен договор вече да ги внеса по моя сметка  и послед при изповядването на сделката да получа останалите 90%. оттам насетне да платя на брокера неговите 3%.

Е така е, идеята на това измислено "стоп-капаро" е точно такава, да се спрат огледите и до следващия ден да се внесе вече истинското капаро от 10%. Наистина практиката е, че брокерите си прибират комисионната при подписването на предварителния договор и даването на 10% капаро; но това не е регламентирано в закон, може да има и друга договорка. А дори и тогава, те прибират комисиона си, а не цялото капаро. Все пак 10% от цената на сделката е сериозна сума и почти е изключено някой купувач да се откаже, след като ги е платил. А в случая 200лв са смешна сума, не гарантират нищо, но първо, че изобщо не трябва да се връщат, и второ, няма никакво основание брокерът да ги задържа. Той не е сключил сделка, няма и предварителен договор, няма никаква свършена работа, на какво основание ще ги взема брокера.

Това са някакви абсолютни дивотии от страна на брокерите. Капаро се дава на този, който продава, а това си ти, не брокерът. Ти си спряла да предлагаш апартамента си и си отрязала другите купувачи и така носиш риска от пропуснати ползи за 100% от сумата на договора, докато рискът на брокерката ти е за 2-3% от сумата на договора (да не вземе комисионна).  Ама нали знаеш за лудия и зелника Ти си се съгласила и доверила и понеже няма нищо незаконно брокерката да си поиска стопкапаро от свое име за да защити своя интерес ти оставаш с пръст в устата.

На мен друго не ми е ясно - от къде накъде ще се връща капарото ако друг се навие на сделка? Това, че друг се е навил няма нищо общо с неизпълнения ангажимент на първите кандидати. Щом са отказали те трябва автоматично и безусловно да губят капарото си. Ама странни порядки явно са се навъдили, пък и ти щом не си попитала и договорила друго навреме сега нямаш думата. Дефакто на теб пари не са давани, не си давала ти квитанция, защо някой да ти дава тези 200 лева?

приспадни си ги после от хонорара за агенцията

Все пак, ако брокерката не й върне тези 200лв и Етернити се оплаче, може да й се случи случка на брокерката. Честно казано, не следя нещата и не знам въведоха ли вече лиценз за брокерите, защото ако са въвели, може да си изгуби лиценза като нищо. Все пак май че не беше лицензирана дейност, но и оплакване примерно в Комисията за защита на потребителите може да докара на брокерката много неприятности...та едва ли ще си ги причини за 200лв. Не е в това въпроса обаче, а как въобще е възможно да постъпва така с клиентите си.

Целта на стоп-капарото е да се спре имота от продажба за договорен срок, който обикновено е два или три дни. Цялата сума остава в продавача, а той подписва декларация, че спира огледи за определения срок. Ако след изтичането му не последва предварителен договор или директно продажба сумата остава за купувача. На какво основание вашия брокер е издал документ и е задържал сумата след като не е страна по сделката? Вие е трябвало да подпишете декларация, че няма да продадете имота и да се извършват огледи през договорения срок. След изтичането му ако няма развитие сумата остава за вас. Ако има се приспада от стойността на имота.