Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?-15

airy, ако е вярно това, че продавачите /брокерите им/ са взели 4 стоп-капара, следва, че същото не изпълнява функцията си и няма смисъл от него.
Ние сме попадали в подобна ситуация - даваме капаро за цена = офертната, без да се пазарим за сумата. В деня за подписване на предварителния договор, продавачът /който е и строител, и инвеститор/ се отказа от сделката под някакъв измислен предлог и ни върна капарото. След 1-2 месеца, същият ми се похвали, че е продал апартамента с няколко хиляди евра отгоре, веднага след като е развалил сделката. Т.е. той си беше намерил други клиенти за времето до подписване на предв. договор.

Обикновено 10%, но всъщност е въпрос на договорка. С малко капаро не сте конкурентни.

Кто чета последните постинги, ми иде да кажа : " За Бога, братя, не КУПУВАЙТЕ! И не помпайте балона на фалшиви брокери, продавачи и строители!"

Конкурентни за кого като сме договорили сумата и параметрите по сделката,остава набавяне на документи и изповядване ? За какво се дават 10 % като има договор с конкретни ангажименти ?

Да бе, живейте си под наем и подарявайте чували пари на хазяите или се бутайте по 2-3 семейства в апартамента на мама/тате. Не малко народ купува, защото трябва да се живее някъде.

Tочно така- всяко следващо капаро е било за по-висока цена, като при две от четири купувачите са предложили по-висока цена от тази, на която е пуснато жилището- попитах в детайли, разликата между едната и другата оферта е 4000 Е     еми....и аз да съм....
Представям си какво разочарование е това за един купувач, пък особено ако е с ограничено време за търсене, както ще съм аз.

Това не е истина просто! Как пък се нахендрих точно в тая имотна ситуация....днес в Кауфланд прекарах 15 мин пред един рафт мислейки да си купя ли една форма за кекс или да не си я купя. И се сетих какво ме чака  /не си я купих де- за да нямам излишен багаж/ Но честно да ви кажа колкото повече ви чета, толкова повече се отчайвам. Мисля си, че май най-добрата алтернатива е да си изляза на квартира за примерно година и да чакам някакво затишие...Трудно ми е да се примирявам с несправедливостите. Как ще си купя аз апартамент ей тъй,, за няколко минутен оглед все едно че с пръсти щраквам и едни десетки хиляди евро ми се изсипват като в тв реклама.  То верно, че отчаянието поражда чудеса от храброст, ама защо човек трябва да е притиснат, все едно че жилището ще му го подаряват. Да не говорим, ако имаш нужда от допълнителна консултация от техник или строител....И аз призовавам да не се купува! Смятам, че идеята на един дом е да съответсва на личностното развитие, да бъде пристан за душевно, психическо, семейно спокойствие, а не скъпоплатена килийка изискваща разсипани нерви, обзавеждане по поръчка и доживотна разплата...

Ще се включвам пак с въпроси...и с мрънкане ....

Малко информация от ММ за цена на строителството в един от непредпочитаните тук южни квартали в София
РЗП на сградата малко под 1500м2, започната 2015 средата, всеки момент ще вземат акт 16. Сградата е над средния клас, с гранит по стълбите, скъп асансьор, поротерм, саламандър, шумоизлация подземни гаражи (оскъпяват доста), но без трафопост, използвали са мощност от намиращ се наблизо по съответната "процедура" с познати 
Общо инвестиция от изкопа до края, включително подкупи и т.н. е близо 550к евро или около 360 евро/м2 до ниво Ш/з със сложени врати и радиатори без котле за газ.
Обезщетението за собствениците е било 24% (но към момента собствениците на земя искат повече) или около 360 м2 от общата квадратура. Взели са два от най-хубавите, изцяло южни апартаменти...
Крайната сметка е излиза себестойност за строителят/инвеститора около 480 евро, като в тези цифри влизат непродаваеми гаражи. ателиета и непродаваеми магазини. Това са цени без калкулирана печалба.
Лично за мен който е почнал да строи 2014-2015 е ударил джакпота - сега обезщетенията са много по-големи 

Разбирам, но продавачите още след първото взето стоп-капаро е трябвало да спрат да го предлагат за продажба. Нали за това са го взели.
Случката я описах за да си имаш едно наум, когато ти искат капаро и да не бързаш да го даваш още на първия оглед. Както и по-горе са те посъветвали, побързай с втория оглед и решението, но не се хвърляй веднага. Не твърдя, че всички продавачи процедират по този начин, но има и такива. Но станалото - станало, няма място за разочарование, има и други имоти. Не след дълго намерихме сходно жилище на подобна цена.

Miss_Butterfly, не сте конкурентни при преговорите и договарянето, ако има и други купувачи, които заявяват готовност да влязат в сделка с 10% плащане на предварителен договор, много е вероятно продавачът да предпочете тях особено, ако има нужда от тези пари.

Когато се говори, че за един ап. са депозирани няколко оферти, това означава, че са депозирани оферти при брокера на продавача. Самия продавач обмисля и разглежда офертите, преговаря за по-добри за него условия и когато стигне с даден купувач до параметри, които удовлетворяват и двете страни подписват споразумение за предоставяне на депозит, в което се описва всичко договорено. На останалите купувачи им се връщат парите. След като продавачът е взел депозит може да се каже, че е даден старт на сделката и чак тогава Вие имате дадено "стоп капаро". До преди това само сте си депозирали офертата, с намерение да купувате и предлагате конкретни условия и параметри.
Само през миналата седмица две сделки ни бяха на косъм. В едната продавахме имот, за който имаше 2-ма купувача, в началото бяха равни, после други си подобри офертата и съответно с него подписахме депозит и тръгнахме към сделка. Другите бяха уведомени, но не си подобриха офертата само се разсърдиха, разбирам ги, защото много искаха имота/ но явно другите повече/....но само един може да е купувача.
Вторият случай....ще купуваме...преговаряхме 1 ден и то най-вече за документите, които искаме преди предварителен договор... уж всичко се разбрахме и на други ден в 14.00 подписваме договор за предоставяне на депозит. В 18.30 ч . звъни брокера на продавача и казва: клиентът ми реши с други да направи сделка, по-лесно ще мине и с по-малко документи....... Емиии... това е... казахме си продължаваме, но компромиси с някой неща не правим...
На другия ден в 10ч. ни звъни пак брокерът на продавача и казва:....така и така... ако още искате имота, моите клиенти си промениха решението...имало вечерта "скандал", жената  като се прибрала и като разбрала, какво и как е направил съпругът, леко въдворила ред, като казала...: "как така ние сме обещали на тези хора, нали  с тях си говорим 2 дена, какво ще ти стане да извадиш още 2 документа...и т.н."... и дааа...няма да влизам подробности, съответно се върнахме в сделката и подписахме.
Та скъпи купувачи има всякакви хора и ако някой казва, че това е бизнес с имоти мнооооогооо греши, това е бизнес с хора!

Този балон (преди казвах, че не е балон, а съвсем нормален пазар, но сега след като за две години цените в даден район скочиха с 80% вече се замислям) е резултат на факта, че на пазара няма достатъчно качествени имоти, а хората (или поне голяма част от тях) вече имат претенции и не купуват какво да е. Поради тази причина купувачите се конкурират за малкото добри имоти и в резултат цените растат. Съвсем нормална ситуация и тя ще си остане такава докато предлагането на добри имоти не надвиши търсенето или докато цените не станат наистина неприемливи (понеже сега, колкото и да мрънкат някои, се купува, значи цените не са непоносими ). Но даже и да се случи едното от двете (или и двете) това според мен няма да доведе до спукване на балон, а до успокояване или лека плавна корекция на пазара. Разберете, ако на пазара действат само променящи се фактори като търсене и предлагане, а останалите фактори са постоянни, не може да настане срив.  Срив на цените и спукване на балона може да се провокира от промяната на друг фактор. Спомнете си, че кризата от 2008 не се случи заради пресищане на пазара, а заради финансовата криза, която удари кредитирането, сви бизнеса, увеличи безработицата, отряза плановете на хората за ръст на доходите и т.н. В резултат много надценили се не можеха да си изплащат кредитите и нещата тръгнаха накъдето тръгнаха. И сега е така - спукване на балона няма да има ако не се случи някакъв друг катаклизъм (скок на лихвите по кредитите, заливане на страната от бежанци и съответна криза, нов финансов колапс и прочее). Ако нищо такова не се случи и нещата си се движат плавно и предвидимо, пазарът ще се управлява само от търсенето и предлагането, а от тези фактори няма как да дойде срив. Това не е праз лук все пак - нали знаете как една година празът е дефицитен и който е садил праз забогатява, после другата година всички садят праз и пазарът се зарива от праз и цената става смешно ниска. Тук инерциите са много по-големи, строителите следят пазара, финансиращите банки също, имотите излизат постепенно на пазара и при риск от пресищане новите проекти просто ще намалеят плавно. 

Много добре казано

От това, което чета, ми изглежда, че стоп-капарото в случая не е "стоп", а само капаро, тоест, израз на сериозно намерение за купуване, а след него идва етапът с оферирането. Сериозните купувачи хем оставят пари като капаро, хем наддават с оферти - явно имотът си заслужава, поне за тях. И не виждам разлика дали ще е дадено на брокера или на продавача лично, в сегашните условия то просто няма функцията "стоп". Защото само до преди една година нямаше никаква нужда от това капаро (на предв. договор е различно), достатъчно беше само да кажеш "имам интерес', и имаш и втори оглед, и после ако кажеш "купвам", почва подготовката за предварителен договор. Без никакви оставени пари. Просто пазарът се променя.  

А по принцип дали да се купува - всеки си прави сметката за себе си, универсални рецепти няма. Но ЧС е права, че пазарът е зависим от външни фактори (криза или война), но в такива случаи рядко потенциалните купувачи запазват сегашните си възможности да купят - защото в такава ситуация и на тях (както на всички) им намапяват доходите, и за тях се качват лихвите, и на тях по-трудно им дават кредити.  Изключения винаги има, но като цяло именно възможностите на купувачите да купуват (по-лесно кредитиране, намаляване на лихвите, увеличение на доходите) в момента определят покачването на цените.  Цените на имотите са в почти пълна корелация с растежа на икономиката, измерен с  БВП.

Между другото аз да попитам- можете ли да ми препоръчате адвокат във Варна който може да ме съпровожда в разни продажби и покупки. Твърде много са нещата, които трябва да съобразя, нямам никакъв опит и макар, че има брокер, мисля, че няма да ми е излишно да имам адвокат до себе си, който да разсъждава вместо мен.. Можете ли да ми препоръчате на лични такъв във Варна? Само да ми е като двойна проверка, без да е нужно да съставя докуметни. Дали би била скъпа тази услуга? Някой ползвал ли е, редом с брокер и адвокатска помощ?

В София ползвах адвокат, 560 лева ми взе, не знам много или малко е, дадох ги да ми е по-спокойно на сърцето.

Аз съм ползвал брокер и адвокат 2008 г. Не е добра идея - скараха се  ( започна едно мерене на.... ) и те така те ....

Аз бих ползвала адвокат.  Да хвърли едно око на случая. Ако пък има наследство, дарение и т.н - съвсем. Ако всичко е ясно, няма какво да го занимавам повече, брокерът си действа по организацията.