Отдаване и наемане на имоти - какво се случва реално? - Тема 23

Нещо не са ми ясни мненията, че не може да се приспадне комисионната на брокера, при изчисляване на данъците. Данъкът се води, че се плаща за Общ доход, как може нещо да ми се води реално доход, ако не съм го получила?
Нормативно признатите разходи са върху получените доходи от наема, които се приспадат преди облагането, и са за ремонти, които си вървят така или иначе, независимо от това дали си дал повече или по-малко от 10%, това си е проблем на собственика. Те са фиксирани, тук няма спор.
Някъде пише ли, че в тези 10% процента за нормативно признати разходи влизат, освен ремонти и поддръжка, и комисионните на брокери? Или въобще да има някакво изброяване какво точно включват? Ако някой знае, да пусне линк.

Аз възприемам становището, че тези 10% нормативно признати разходи са за всичко, свързано с отдаването под наем. Те се приспадат върху всеки наем, всеки месец, въпреки че нямаш всеки месец разходи, свързани с дейността отдаване под наем. Вместо да се водят сметки и събират документи за 1 батерия, 2 крушки, 18 лв. местен данък, комисионна за брокер веднъж на 6 мес. или на 2 години и т.н., е възприето по-лесно приложимо правило. Върху примерно 6000 лв. получен годишен наем ти приспадат 600 лв. за всякакви разни разходи. Може тези разходи да са по-малко, може да са повече, зависи. Като се наложи да смениш пералня и дадеш 700 лв. през дадена година, си на минус, но следващата година не даваш пак тези пари, защото пералнята ще работи примерно 5 години, преди да се наложи пак да я смениш.
За физическите лица вече има възможност да си приспаднат 200 лв. от годишния данък (2000 лв. от данъчната основа) за разходи за труд за ремонт на жилище, независимо дали е за под наем или за собствено ползване. Ако успеят да наемат майстори, които да им осигурят необходимите документи за ползване на това облекчение (което има за цел да извади на светло доходите на майсторите, а не да облекчи собствениците на жилища)
https://www.moitepari.bg/spravochnik/art/advices/novo_danuchno_o … D0%BD%D0%B8%D0%B5

Ако жилището е на фирма, обаче, не знам как стои въпросът с разходи, ДДС и т.н.

Glikoza, бъркаш приход и разход. Комисионът е разход, законодателят не го интересува колко разходи имаш, той ти дава да приспадаш 10% от прихода на годишна база и не ти иска никакви документи.
Независимо колко разходи си направила за жилището-може да си купила спалня за 10 бона,  да си наела най-печения юрист,  да си платила нотариална заверка на договора за наем - нищо от това не ти увеличава сумата на признатите разходи за данъчни цели. Или иначе казано,винаги плащаш 9% от наема за данък.

Това, което искаш да направиш-да си намалиш данъка, се случва като просто в договора с наемателя пишете,че той ти плаща половин наем първия месец и цял наем оттам нататък,а се уговаряте той да плати цял наем комисионна на брокера.  И все пак, всички тези схеми са за 67.50 данък (9% от половин наем).

Все пак, мисля че няма логика комисионната да е нормативно признат разход.
По вашата логика, пиша си, че все едно съм получила цял наем, намалявам 10% нормативно признати разходи, и после се облагам с десет процента ДОД. Но аз реално не съм получила тези пари.
Този половин наем обаче е отишъл на друго място, при брокера, и хипотетично, той плаща данък върху тази сума също. Получава се, че един път аз се облагам за неполучен половин наем, и втори път същата сума отива за облагане при брокера или агенцията.
Та те за това се опитват да не дават бележки, защото знаят, че те трябва да платят данък върху тази сума, а не аз. И че като данъчните видят тази бележка при мен, могат да отидат да видят дали при тях тази сума е включена в облагането.
Нормативно признатите разходи са тези, които са необходими и свързани със собствеността върху имота - данъци, ремонти, покупки на обзавеждане. Това дали ще взема наем или не, не е известно. Получила съм няколко месеца, после е стоял празен, после пак са го наели и съм платила някаква комисионна. Парите, които съм получила от наема през годината, е дохода ми,  който трябва да бъде обложен. Комисионната не е разход свързан с апартамента, като моя собственост, а с доходите които получавам от него и които се определят от това, колко време съм го давала под наем и каква сума реално съм получила.

Не намерих тълкуване, което да обясни този казус в интернет, въпреки че доста се порових. Ще трябва да изчета закона, но ми е досадно, като събера сили, ще го направя. Но едва ли и там е обяснено така, че това да стане ясно.
Ако има юристи, да се изкажат.

Аз плащам доста повече от брокерските комисионни за лихви по кредити. И съвсем сериозно смятам, че предвидените 10% за разход са СМЕШНИ. Това би важало за апартаменти на по 30 години, изплатени вече. Но не и за апартамент, който не си изплатил.
Също, би трябвало и имуществените застраховки да се изключват. И те са едни 3.5% от наема.
Също и данъците върху имотите би трябвало да са разход.
В момента се плаща данък върху данък.
А жилището си се амортизира с годините.
Не се оплаквам, моля хейтърите да пасуват. Просто отбелязвам разсъждения и мнение.

Реално, само като събереш брокерски комсионни, данък на апартамента и застраховка на апартамента, правиш едни 10-12%, зависи колко често ползваш брокер.
Отделно лихвата по кредитите може да ти е 5%, а може и 8% от наема. Зависи колко е наема, колко е кредита и тн. Но при кредит 35к Евро, вноска 300лв, 100-130лв са лихва, това най-грубо сметнато по памет. А на такъв апартамент наемът му е 500лв. Т.е., имаш едни 20% от наема на месец лихва.
Тази лихва и сметка е само първите години, а после лихвата намаля, за сметка на главницата, не ми се смята подробно в динамика, в период от 25 години. Затова вместо 20% я слагам на око 5-8% за целия период.
Та отиваме на едни 20-25% разход, без дори да сме включили труд, загуби, ремонти по обзавеждането, по апартамента, нерви, риск.

Разбира се, имаме капиталова печалба, която е необлагаема, а също и стойност на имота след края на амортизационния период (30-35г). Там е заровен саламът

Правиш една фирма с предмет само отдаване под наем и разходите ще са повече от 10%. При повече имоти е изгодно.

На десетте процента нормативно признати разходи хубавото е, че лесно се администрират - както от НАП, така и от наемодателите. Ако беше признаване на определени разходи с документи, щеше да бъде далеч по-сложно, включително за наемодателите, и винаги би съществувал риск НАП да не ти признаят даден разход.
Сега дали 10% или 15% примерно е по-добрият вариант, е отделен въпрос. Естествено наемодателите биха предпочели по-високия процент, всеки си гони интереса.
Не мисля, че за целите на облагане на доходите има значение дали е изплатен или не е изплатен имотът. Разходите по него могат да варират от единствено плащане на местните данъци до много големи суми. 
Според мен логиката при комисионната е друга - наемателят плаща цял наем, а ти плащаш комисионна на брокера, не че получаваш само половин наем, цял си получаваш. Можеш да си запазиш целия наем, а комисионната да платиш от собствените си пари. Едно и също е на практика, тоталът в джоба (картата) все един и същ ще бъде, но наемателят не плаща половин наем, а цял. Комисионната се плаща за услуга към друго трето лице, извън наемател и наемодател.
Проблемът с това, че брокерите не дават документи за комисионната, е съвсем друг - те просто укриват приходи (и доходи). Както много други професии и хора.

Пак да кажа, че само си разсъждавам по моята си логика, не съм юрист.

Е нали се изказаха, че си правиш сметка без кръчмар.  Нищо лично. Предпочитам да беше права, но според закона не си.

Все пак, може ли линк, цитат от закона, правен коментар в интернет?

За разлика от други страни, у нас законодателят е решил 10 % от получените суми от наем автоматично да се третират като признати разходи, така че да не се налага да се събират разходни документи, те да се проверяват и прочее.

ЗАКОН ЗА ДАНЪЦИТЕ ВЪРХУ ДОХОДИТЕ НА ФИЗИЧЕСКИТЕ ЛИЦА
Раздел IV.
Доходи от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество

Облагаем доход
Чл. 31. (1) (Изм. - ДВ, бр. 113 от 2007 г., в сила от 01.01.2008 г.) Облагаемият доход от наем или от друго възмездно предоставяне за ползване на движимо или недвижимо имущество се определя, като придобитият доход се намалява с 10 на сто разходи.
https://www.lex.bg/laws/ldoc/2135538631

А в чл. 22е може да се намерят новите текстове, от 2020 г., за данъчно облекчение за подобрения и/или ремонт на недвижим жилищен имот.

Юрист съм, макар че не ми е специалността това. Все пак ще отговоря. Няма списък с това кое влиза в нормативно признатите разходи. И неслучайно. Животът е шарен, не може да се избори всичко, защото така се рискува да се пропусне нещо.

В нормотворческия процес изричното изброяване се използва само за много важни или много специфични нормативни документи.

В случая, без да съм експерт в тази област, мнението ми е, че няма как да се позовеш на нито стотинка повече от 10-те процента нормативно признати разходи.
Вече са отговорили. Ти получаваш цял наем. Твоя работа е как ще го харчиш - за брокерски комисиони или за коктейли на плажа, примерно.

Ако си направиш фирма, теоретично и до 100% разход можеш да докараш.

Разходът за брокерски комисион не е част от отдаването на имот под наем.Той е по избор на собственика и не е задължителен атрибут на отдаването.Няма конкретен текст в никой закон и няма как да бъде цитиран такъв, тъй като няма връзка с облагаемия доход от наем за физически лица.Както не можеш да отбиеш допълнителна част от дохода с разходите например за дизайнер, обзавеждане или реклама на имота.Или най-просто обяснено, всички разходи, свързани с данъци, поддръжка, обзавеждане , ремонт, реклама, ползване на брокерски услуги и т.н. са включени в 10 % разходи (за каквото и да са ползвани те във връзка с отаването на имот под наем).

Реално излиза че човек си отваря фирма, купува имот, връща си ддс, всякакви разходи за ремонт, обзавеждане и поддръжка си ги взима на година по 10%, уж го отдава но реално живее в него или си е сложил фиктивен символичен наем и си избива ддс. Едва ли може да стане.

Ако си връщаш ДДС, то това значи над 100% разходи за съответния период спрямо прихода и имаш задължителна ревизия, в която ще се установи,че живееш там.
Но в случая на Танграта,ако плащаш десетки разходи (и имаш документи за тях) на чисто нови жилища,които наистина отдаваш под наем, е много по-изгодно да си през фирма.
За регулярния наемодател,отдаващ 1-2 собствени жилища под наем, като частно лице имаш максимален данък 90 лв на месец, ако отдаваш жилища за 1000 лв. месечно. То само абонамента за счетоводител ще ти е толкова,да не говорим събирането на документи, проверки от НАП и т.н. Просто сметката не излиза и е по-добре да си плащаш плоския данък и да ти е мирна главата

Да, много лесно отстрани.
Само че - всеки месец ДДС-декларации и абонамент за счетоводител.
Ако решиш да се дерегистраш - задължително ревизия.
Ако решиш да продаваш - връщаш ДДС-то на държавата.
И отделно главоболия за наследниците, ако насред цялата тази далавера вземеш, че сгънеш чадъра.