Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално - тема 77

И защо си довела брокер, след като сама си намерила имота?
Ако нямаше - да, някои имоти се продават само от агенции и трябваше да платиш комисиона. И пак зависи каква е била договорката между продавача и брокера - има продавачи, които действат сами, а ако ги налазят агенции казват - предлагайте имота, обаче аз комисиона не давам, искайте си я от купувача.
Ако агенцията взима от продавача, не е редно да взима и от купувача.
Ако беше намерила от строителна фирма или частно лице, нямаше да плащаш.

Преди две седмици купихме имот, частично с ипотечен кредит, нямаше проблем за банката, не искаха предварителен договор, единствено поискаха платежно за преведена сума към купувача в деня на сделката.

Не сме проверявали нищо, това е сладкото на покупка с ипотечен кредит, адвокатите на банката проверяват имота.

Защото заедно търсихме. Тоест под търсене разбирайте аз гледах обяви от други агенции и той. От неговата агенция, той нямаше какво да ми предложи. Със сигурност знаейки коя е агенцията на продавача, ще му вземат комисионна. Самия факт, че се съгласиха чрез моя брокер, говори за това. Нямам достатъчно акъл да търся от частно лице и да проучвам сама имота. Фирма, да, но там говорим за имот на Ш/З. В моя случай имота е готов.

Честито на купилите и продалите, но хораа... моля ви се...!!!! Сделка с имот е много сериозен процес.
Начетох се "споделени" опити, някои, от които толкова абсурдни, че 100% не е станало точно така, както са го разбрали потребителите и нормално. Не всеки ден проявят сделка, но не го изкарвайте просто и лесно, като да си обелиш ябълка. И ако на някой му се разминало, не значи, че така се прави.
Поне адвокати наемайте... абсурдно е да рискувате една камара пари, защото "Пепито е правила сделка скоро и каза, че така се правят нещата".
Има си технология на сделката и при продажба и при покупка. Проучвайте, проучвайте...и пак проучвайте. Кое, кога се прави, как да се гарантираш, че ще получиш кредит. Как ще си гарантира продавача, че ще си получи парите. Това да не е детска градини, защото съм млада и хубава Продавачът ще ми върне капарото. Ще ми го върне, ама друг път. Това, че аз не съм си подсигурила парите и наивно съм вярвала на Банката, че е толкова лесно и не съм имала план Б, при проблем, никой не го интересува. 
Всеки знае себе си. Ако продавачът с взето капаро от 10% вече е капарирал друг имот или е платил задължения или за лечение или всичко, каквото си помислите...как ще върне парите? Ако той стане неизрядна страна в другата си сделка и загуби капарото, защото някой не си направил нещата, кой е виновен?
Купувачи, при кредитирането има толкова тънкости, че ако не си вътре в кухнята, въобще няма да знаете, къде сте уязвими. Толкова са комплицирани нещата, че по-скоро сами се издънват кредитополучателите, защото са подценили процеса и най-вече, защото не знаят, че някои мноогоо малки детайли са важни, а те са ги подценели.
Пример от последната седмица: Купувачът много знае и много ги разбира нещата. На  всеки въпрос относно Банки, финансиране и т.н. отговорът е: Няма проблем, всичко е точно. Дразни се чак, че много питаме. И какво стана, греда.. Говорил той с банката преди 3 месеца, казали му: няма проблем ще стане, ти намери имота. Намира той имота, влиза в сделка, дава капаро 10%, всичко 6, нали Банката е казала, че ще стане.
Да, ама не...И защо?  Да вземе той преди 1 месец да си смени работата и съответно е на 6 месеца изпитателен срок. И Банката каза НЕ! Много ясно, никой няма да му даде кредит, когато е на изпитателен срок.  Кой е виновен? Банката ли? Продавача ли? 
Всеки си има неговите грижи и отговорности и да си отговаря за тях. Нито купувача го интересува, какво му е положението на продавача, нито продавача ще седне да го мисли купувача. Единия си иска парите, другия имота.

П.С. Този купувач, дето си издъни кредитирането не е ни е клиент. Единственото, което можехме да направим е да го пратим в една друга Банка, която дава кредит без доказване на доход, съответно в пъти по-висока лихва.
Той да си решава. Като мине на постоянен трудов договор да рефинансира в друга Банка, при нормални условия. Пак е по-добре от това да загуби капаро.

Така е, да си подсигурят кредитна линия, за да са спокойни. Който поръчва музиката, плаща.

То е елементарно да се сетиш, че като смениш работа и си в изпитателен срок, банката може да ти откаже.
Вярно е, че сделката не е прост процес, ама и чак толкова сложен не е. Особено ако си продавач.

Елементарно е да се сетиш,ако си проучвал,ако си се интересувал.
Гледате от собствената си камбанария,а много хора са "джаста-праста",не разпитват допълнително,не се интересуват от всички условия,елементарното да проверят в интернет и да почетат там по въпроса ,който ги вълнува.

Ами зависи от опита и практиката, която си видял. Аз още виждам нещата, които за първи път се случват и все си мисля, че няма какво да ме изненада, но уви, има.

Сложността на процеса на имотна сделка, основно зависи от хората, които са участници. Колкото всеки човек е различен и е "отделна планета", толкова казуси може да създаде или не. Има хора, които контролират емоциите си, има такива, които емоциите ги водят. Колко сделки са се проваляли, не защото има проблем с имота или пък купувача не се е подготвил, а защото някой се прави на велик, някой приказва повече от колкото е нужно. Някой пък се тресе от страх и създава огромно напрежение, без да има за какво.
На майката на мой купувач, бях ѝ казала, че ако не спре да чете казуси в интернет и да ги интерпретира към нашата сделка, ще ѝ го спра. Беше ни побъркала. Синът ѝ/ моя клиент/ ни беше предупредил, аз не вярвах.

Двете седмици може да са и цяла вечност. Аз например продавам специфичен апартамент, който няма д абъде оценен от всеки и му искам 200 бона. Идват купувачи, но все предлагат по-малко. И изведнъж един се навива и подписвате, плаща капаро. После, както ми се е случвало лично на мен, другите кандидати, които само са се пазарили за сваляне, изведнъж като чуят за сделката почват да се натискат и те да купят и се съгласяват с цената. Да, ама аз съм дала дума, взела съм пари и ги отрязвам. И какво става, ако онзи се откаже?
И друг мой случай - подписваме ПД, но купувачът иска да изповядаме след половин година по негови си причини. Мен това не ме бърка, защото не бързам, но за половин година колко клиенти ще изтърва? Затова се съгласих, но срещу 20% капаро, което не се връща. Ми плащат си за лукса, а аз си застраховам риска.
Да не говорим, ако на мен тези пари ми трябват, защото съм уговорила друга сделка и като се откажат и им върна капарото пропада и моята. Или ми трябват за лечение, заминаване и какво ли не.
То договорите затова са договори, а не са лакардии тип "ако стане".

Сериозно ли има банка,която дава ипотечен на човек с  изпитателен договор? Не го знаех.

Ако имот излезе отново на пазара, след провалена сделка, вече е прецакан имот. Вероятността да се продаде на по-ниска цена е много голяма. Купувачите, а и брокерите, които са го наблюдавали или са имали колебания ще са предубедени. Така че забавянето въобще няма да е 2 седмици, а може да станат, месеци и по-ниска цена.

Edelvais123, да води се Кредит без доказване на доход.

Не знам какво толкова ги бърка, като и не на изпитателен срок да си, ами с 20 години стаж на същото място, пак могат да те съкратят ако решат - пускат ти предизвестие и чао.
По-скоро да гледат общ трудов стаж - ако си на 30-40 г. и имаш непрекъснати 10-20 години в трудовата книжка, много вероятно и да те съкратят, пак да си намериш скоро друга подобна работа.
Също да гледат добро самоучастие (поне 10%, по-добре 20), както и добро съотношение оценка на имота спрямо отпуснатия кредит.

Виж, ако отпускат за имот, оценен на 200к 190к ипотека и 10к потребителски, и то с плаваща лихва, тогава от колкото ще години да ти е трудовия договор, пак банката поема много голям риск.
Но явно българският риск мениджмънт на такива принципи работи.

Това за проваления имот не е вярно.  Имот висял месеци наред без сериозен купувач. След провалена сделка заради недостиг на средства  три седмици след сваляне на обявата беше качена отново на по-висока цена. В рамките на  следващите два  дни  точно двама купувачи заявиха желание за сделка и то без коментар . Единия беше с брокер, а другия се представи за собственик на агенция .
 Особено полезно се оказа, че документите вече  бяха одобрени от нотариална кантора, която е в списъка  от който банките избират, когато одобрят кредит.

И аз съм на мнение, че провалената сделка не прецаква имота. В някои случаи даже е обратното.

И, ако трябва да обобщя купувачът има 3 варианта да излезе на пазара:

1 Вариант: сам си търси имот, като звъни по обяви. В този вариант не виждам нито един плюс, а минусите са много: звъни на брокера на продавача, което не означава, че няма да плати комисиона. Би могъл да попадне на професионалист, които качествено да изведе сделката до успешен край, но може и да не попадне. Никога не знаеш, на какво и кой ще попаднеш. Аз не бих си поверила парите на късмет, каквото и да стане.
2. Вариант: работиш с брокери - 1,2, 3..и т.н. , които са препоръчани или сам купувачът е стигнал до тях. При този вариант, поне купувачът е наел хора, които той е преценил. Стигайки до сделка ще плати на своя брокер. Рискът е доста минимализиран. Минусът при този вариант е, че когато са повече брокера, нещата се размиват. Надали някой ще е на 100% отдаден, знаейки, че има и други. Всеки брокер приоритетно и целенасочено работи за ексклузивните си клиенти.
3. Вариант: избира един брокер и той е неговия човек на пазара. Може да изисква, може да го уволни..
В повечето случай, той става приоритет за този брокер. С него може да види всеки един имот, които е реална, съществуваща оферта и ако реши да продължи към сделка.

А понякога, когато търсенето не отговаря на реалностите, а по-скоро се надяваме на "баси късмета" , за да се случи и най-велият брокер да е и да двадесет да са,  пак не могат да помогнат.