Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 96

СлънчевоМомиче, ползвай си апартамента, радвай се на гледката и че никой не ти тропа и не го мисли. Нероден Петко е твоята работа Като му дойде моментът да продаваш, ще продаваш. Ако няма кой да купи, сваляш цената. Няма непродаваема стока

enimna, ръководя се най-вече от локацията и от предназначението на имота, както и от бюджета, естествено. Ако е чисто инвестиционен с цел даване под наем - НС, защото довършителните работи са малко и по-евтини от цялостен ремонт на СС.

Ако е за живеене или смесен тип - СС, защото просто няма ново на тези локации.
Обичам ремонтите на жилища тотал щета

СлънчевоМомиче, към момента средната възраст е 46г в България. Вероятно в провинцията е по-висока, вероятно в Пазарджик е по-висока. Трудно ще намериш сграда без бабички. А дали лед време ще намериш купувач на апартамент без асансьор, много зависи. Може дядовците вместо карти/шах, да цъкат спекулативни игри като флипване на имоти. Но до тогава много имоти ще се построят.

Румка, очаквам скоро строителите да поискат субсидиране от държавата, махане на ддс. Щом рестораньорите го направиха, защо не и строителите? Аз лично ще изчакам когато държавата започне да раздава безплатни пари за имоти на частни лица. Както е тръгнало и този момент ще дойде. В Българистан на никой не му е позволено да се провали, фалира или загуби. Всички печелим
Сега сериозно, виж как разсъждаваш точно в стил - никой не му е позволено да фалира, загуби и падне. Значи ако нещо става скъпо за бизнеса, не означава, че потребителя трябва и може да го плати. Означава, че може д се свият продажбите и да фалираш. Нали сме капитализъм, за бизнес цикли не сте ли чували? Ето примера с ресторантьорите - ми никой не е казал, че не трябва и не могат да фалират. Никой не е казал дори, че трябва да имат печалба. Това е частния бизнес. Който не си е направил сметката, фалира, друг по-кадърен заема мястото му, цикъла се завърта на ново. Ако не могат, фалит, загуби и ресет. Отива да работи готвач, чистач, сервитьорка или каквото друго намери. Същото е и с имотите. Ако не може да си позволи вноска, продава. Същото важи и за строителите. Ами и в периода 2005-2008 имаше яка инфлация и повишаващи се цени на петрол. Тогава защо 2009-2015 всичко падна? Обясни ми? Как тогава се набутаха хората да продават евтино, пък сега нямало да могат. То не е до желание. Може пък тоя път държавата да третира всеки като too big to fail. Ще видим дали сме открили социализЪма.

Фалират, и още как. Знаеш ли колко малки семейни фирми има, които затвориха и вече работят като наемни работници. Или отиват в чужбина.
Рестораньори също - хлопват и работят за някой друг.
Това, че държавата "дава на всички" е голям мит. Дава на големи лобита, и не винаги. И да дава, не можеш да оцелееш с 20-30-40 евро държавна помощ.
Хотелиери също фалират и ще фалират и това лято. Какво става с техните сгради? Купуват ги големи вериги, фондове. Събарят, разчистват, правят игрища. Или стаи за персонал.
И козметички фалират, и фризьорки... Освен ако не ползват тези студиа за прикритие на наркотърговия, каквато практика има.
Гърмящото "зелено" на Грийнлайф и сега на фирмите по поляните на Бургас кой ще ги плати? Точно потребителите, които веднъж вече извадиха по 500 евро на квадрат уж на добра цена, уж финална, а сега ще ги платят двойно.

Гого, изкривяваш думите и смисъла.
Румка не казва, че на строителите не им е позволено да фалират.
Казва, че няма да продават по-евтино, защото материалите и земята са все по-скъпи.
А няма да фалират, просто защото са натрупали безброй кинти и апартаменти. Могат да си строят и да си ги държат за себе си.
Наистина ли не разбираш разликата?
Ако си нов строител и нямаш собствени пари, и трябва да продадеш задължително в 1та си сграда, за да ѝ покриеш разходите, тогава, да , може да фалираш.
Ако не ти е необходимо да продаваш, как по-точно ще фалираш?

Същото важи и за обикновените хора.
Според вас, те са длъжни всяка година да си продават имотите, както търговците на злато.
Ми ако нямат зор няма да продават. Ще си ги държат заключени или под наем.
Толкова е просто.
Къде видя тук фалити или забрана за фалити?

Тинтита, благодаря за примерите. Нямам голям пряк контакт с такива бизнесмени. Общо взето се информирам от медии. Може би най-дребния семеен бизнес не е във фокус за подпомагане, но средния и свързан такъв е.
Дани, не съм казал, че ще фалират. Общо взето работата опира до това, дали предстой финансова криза или спасение чрез ново принтиране. Аз не мога да предрека бъдещето. Знам две неща 1. 100% ще принтират и 2 . принтирането не е гаранция, че ще се избегне финансова криза. Както сам каза, ако има зор ще има спад на цени, ако няма зор няма да има спад на цени.
За строителите специално - не виждам защо биха искали да задържат имоти или управляват наеми. Пазара на наеми също се пренасити вече, допълнително една криза би му повлияла негативно (ще се downsize'ва, ще се връща на село и тн) да не отварям и темата за промените с букинг и еърбинб, които вероятно също ще увеличат предлагането на дългосрочни квартири. Та не виждам и смисъл един строител да прави това.

Може и да греша, но на мен ситуацията в момента в БГ доста започва да ми заприличва на тази в сащ от 2022 насам. Там пазара умря, седелките паднаха с над 20% рязко, цените падат с 1-2% на година в зависимост от щата, но това не е срив. Наемите също се пренаситиха и започнаха да падат с 1-2% на година. Продавачите не са на зор и не свалят, купувачите са priced out, не могат да купят дори и да искат с 7-8% лихви. Брокерите реват, че няма работа и се преориентират. Строителите строят и продават с огромни отстъпки, субсидиране и специални оферти за довършителни работи. Първичния пазар върви, вторичния е умрял. Акциите на публичните строители са сринати. Защо те не строят и не задържат, а продават с 20-30% под пазарната цена? Трябва им капитал, трябват им продажби. Заплатите вървят, плотовете стоят празни. Не става така да се преориентират всички към рентиерство. То и рентиерството изисква допълнителни големи вложения.

Строителите ще строят, ако ги устройва. Ако не, ще почакат, докато започне да ги устройва. За да изкараш един малък блок, можеш да продадеш 3-4 апартамента, ако имаш налични. Или да вземеш заем. Не мисля, че някой започва да строи блок, ако няма никакви заделени на страна пари, все пак.

Строителите са много активни в даването под наем. Имам пряк поглед върху 2 близки строителя.
Имат цели сгради, много бройки, които се отдават под наем. Включително и в Гърция.
Имат и цели сгради за дългосрочно имат и апарт хотели за нощувки.
Не знам кое ти се вижда странно.
Затварят цикъла.
Ако бях в тяхното положение и възможности бих постъпил по абсолютно същия начин. А не съм от глупавите Те също не са, колкото и да са одумвани.

Gogo1979,  ако смяташ, че ще се печатат пари, защо си мислиш, че цените ще стоят на същите нива или ще падат. Особенно като знаем как големите строители реално са свързани в БГ с политици. Ето за пример какво прави нашето правителство в последните години. Събира данъци и ги набива в ББР  дето е държавна с идеята подкрепа на бизнеса. На всички ни е ясно на кой се раздават тези кредити, обикновенна фирма не свързана с властта там няма как да се нареди.
Ето тези са пуснали пак статия, малко си ги извъртат нещата с изводите да си нагласят тяната теза, но ми е интересно и вашето мнение - https://delta3analizi.com/2026/02/26/ikonomicheski-sriv-inflacia … finansirane-2026/
Та в тази статия има и едно хубаво изречение - политиците трябва да изберат или инфлация или рецесия, и винаги избират инфлация.

Под печатане на пари влизат много случаи. В основния случай това е качествени улеснения, което на прост език значи смъкване на лихви. Но там частния сектор играе огромна роля и може да контрира. Друг популярен случай са хеликоптерни пари. Например тея 20 евро за бензин. Но като гледам хазната вече е празна, парите и без това не стигат, базуките за изгърмени. И да искат да раздават от къде пари? Държавите могат да си позволят да теглят кредити дори и при високи лихви, но бизнеси и хора едва ли. От там смятам, че ще има стагфлация - обедняване на народа и влошаване на икономика и растеж.
Между другото и да добавя - икономиката в БГ в момента не е в криза, дори на хартия се води топ. 3% безработица, растеж на заплати. На кое отгоре ресторантьори реват или правителството дава 20е субсидия? Последното елементарен предизборен ход на ППДБ, но не виждам причина да се печатат пари. Нали уж сме добре?

На брокери за макрокоиномика и гео политика никога не бих вярвал. Ето какво казва изкуствения интелект за статията.  Ако не ви се чете краткото е едностранна (bullish за активи)

Ще направя това, което искаш – не просто резюме, а **критичен анализ на статията спрямо реалните данни (2026), геополитиката и сценарий за България**.

---

# 🧠 1. Какво твърди статията (накратко)

Основните тези в материала:

* 2026 = **огромна вълна от рефинансиране (16 трилиона $ глобален дълг)** ([Делта Анализи][1])
* Това ще доведе до:

  * повече ликвидност (печатане на пари)
  * спад на лихвите
  * ръст на активите (имоти, акции)
* Представя се дилема:

  * дефлационен срив (фалити, безработица)
  * или инфлационен сценарий (обезценяване, но без срив)

👉 Авторът ясно клони към **инфлационен сценарий + растеж на активите**

---

# 📊 2. Сравнение с реалните макро данни (2026)

## ✔️ Реалност (по банки, БНБ, OECD)

* Ръст на БВП: ~2.5–3%
* Инфлация: ~3–5%
* Няма срив, но има рискове
  ([Forbes България][2])

👉 Това означава:

* **икономиката не е в срив**
* но има **натрупване на дисбаланси (дефицити, инфлация, геополитика)** ([www.24chasa.bg][3])

---

# ⚖️ 3. Къде статията е права

## ✅ 1. Рефинансирането е реален системен риск

* Огромен дълг → трябва да се “превърти”
* Това **наистина натиска централните банки да не държат високи лихви дълго**

👉 Това е ключово и вярно

---

## ✅ 2. Вероятността за инфлационен сценарий > дефлационен срив

Исторически:

* системите **предпочитат инфлация пред срив**
* защото:

  * срив = политическа нестабилност
  * инфлация = “тих данък”

👉 Това съвпада с реалната политика на ФЕД/ЕЦБ последните години

---

## ✅ 3. Активите се държат високи при ликвидност

* имоти и акции растат при:

  * ниски реални лихви
  * печатане на пари

👉 Това вече се случи 2020–2022
👉 и има логика да се повтори частично

---

# ❗ 4. Къде анализът е подвеждащ / непълен

## ❌ 1. Прекалено опростяване: “ще печатат → всичко расте”

Реалността 2025–2026:

* централните банки НЕ могат просто:

  * да печатат безкрайно
  * защото инфлацията вече е проблем

👉 В момента има **баланс между:**

* инфлация
* лихви
* дълг

Не е еднопосочен процес.

---

## ❌ 2. Игнорира геополитиката (ключов фактор)

Реалните данни показват:

* инфлацията 2026 се влияе от:

  * енергийни цени
  * конфликти в Близкия изток ([Forbes България][2])
* военните разходи растат
* ЕС влиза в **структурно по-високи дефицити**

👉 Това НЕ е просто “ликвидност → растеж”

---

## ❌ 3. Подценява риска от “стагфлация”

Реалният риск за Европа (и България):

* нисък растеж + инфлация
* не класически срив
* не и силен бум

👉 Това е най-вероятният сценарий според институциите

---

## ❌ 4. България ≠ САЩ (важно!)

Статията мисли глобално, но:

България:

* няма собствена парична политика (валутен борд)
* следва ЕЦБ
* силно зависима от ЕС

👉 Не можем просто да “печатаме и растем”

---

# 🇧🇬 5. Реалистичен сценарий за България (2026–2028)

## 🔵 Базов сценарий (най-вероятен)

* растеж: 2–3%
* инфлация: 3–5%
* имоти: стабилни / лек ръст
* заплати: растат, но по-бавно

👉 Това съвпада с всички официални прогнози

---

## 🟡 Сценарий 2: инфлационен натиск (частично като в статията)

Причини:

* войни
* дефицити в ЕС
* евентуално намаление на лихвите

Ефект:

* активи ↑
* реални доходи ↓
* неравенства ↑

👉 Това е възможен сценарий, но НЕ автоматичен

---

## 🔴 Сценарий 3: негативен (по-малко вероятен)

* нова криза в ЕС
* дългова нестабилност
* рязко охлаждане

Ефект:

* безработица ↑
* имоти ↓
* кредити затегнати

👉 Статията го използва като “контраст”, но не е базов сценарий

---

# ⚔️ 6. Влияние на войната и политиката

## Ключови фактори:

* Украйна → военни разходи и дефицити
* Близък изток → енергия → инфлация
* ЕС → повече дълг, повече емисии облигации

👉 Това води до:

* структурно по-висока инфлация
* по-ниска ефективност на икономиката
* натиск върху бюджета на България

---

# 🧾 Финално заключение

## 📌 Как да четеш статията:

Тя е:

* ✔️ добра като “макро рамка”
* ❗ но е **едностранна (bullish за активи)**

---

## 📌 Реалната картина:

👉 Не е:

* нито срив
* нито силен бум

👉 А е:
**бавен растеж + умерена инфлация + високи рискове**

---

## 📌 Най-важното за България:

* икономиката ще расте, но:

  * по-бавно
  * с повече напрежение
* реалното обедняване (чрез инфлация) остава риск
* имотите няма да се сринат, но и няма да растат безкрайно

Начи в развитите държавите строителите им са глупави? Защото там отделни фирми са девелопъри (осигуряват капитала и движат проекта), отделни са строители (притежават машини, наемат работници), а трети фирми (фондове) купуват готовото да го отдават под наем. Я кажи една голяма западна фирма, която е "затворила цикъла" от купуването на земя, през наемането на кофражисти и плочкаджии, та до отдаването на апартаменти под наем?
Ако правят Х% доход от капитал, вложен в едната дейност и У% от капитал, вложен в другата, и Х>Y то за да растат ще преместят капитала в първата дейност, а втората ще оставят на фондовете, които са специализирани в това и тяхната дейност се счита за по-нискорискова и съответно с по-нисък доход, но пък дава възможност за по-голям левъридж така че накрая претегления доход на капитала може и да се изравни (на теория) без да трябва да затваряш цикъла. Общо взето, икономическа специализация му се вика, или разделение на труда, което още класическите икономисти от времето на Адам Смит са знаели.

Това разделение, за което говориш, е възможно в страни с големи мащаби - напр. Щатите.
Но в мини България - не е много оптимално. Направо ти казвам, че не е оптимално. Понеже пазарняит дял, който можеш да вземеш при нормална пазарна конкуренция, без да си (мутра) - е ограничен. Примерно - 5%. Тези проценти не са достатъчни обичайно, и в зависимост от бизнеса, се налага да диверсифицираш и да навлизаш в друга пазарна ниша.

Мда. Инвеститорите са тръгнали да затварят цикъла с отдаване на жилища под наем, където годишната доходност ≤5%. И един мармот завива шоколад...

Съвсем друго е обаче, ако започнат да предлагат жилища завършени до ключ, където доходността е много по-голяма, отколкото да чакат на един наем от апартаменти...

10 ап. по 1 наем не е като 1 ап. по 1 наем. 
Има такива строители. Не им трябват налични средства, задържат имотите.  Освен наема за последните 6 г. от ръста на цените са по 3, че и повече, ако им смятам от база тяхната себестойност. Довършителните работи им струват на половина от стойността, която ще ми излезе на мен.
С една дума имаш имот на себестойност, а вземаш пазарен наем.

А при краткосрочното отдаване доходността е още по-висока.
А когато е и цяла сграда на себестойност...
За справка - BLD living.

Съседката ми отдава студио краткосрочно. 30 кв. Дневна с кухня и баня с тоалетна и ми каза, че 1000 евро та месец си докарва.