Отдаване и наемане на имоти - какво се случва реално? - ТЕМА 49

Уплътнение на пералня, отпушване на сифон, нов калъф на диван и тук таме да се почисти нещо по-сериозно... извинявай, но общата сума за това е в най-лошия случай равна на един наем. По коя финансова логика е по-изгоно това жилище да седи заключено с месеци/години?
Ти искаш съвсем без един цент разход целият ти наем да е чист приход ли? Дори НАП признават 10% разходи.

Аз не пържа, вредно е, но това си е моя работа.

На 40 кв кухнята и хола са заедно, така че при готвене всичко се полепва по мебелите в хола. 90% от наемателите са непукисти и не чистят въобще. Една от наемателките ми беше спала директно на матрака, ти той беше за смяна след година и половина... Моят матрак вкъщи е на 9 години и няма едно петно.
Един освежителен ремонт е боядисване, подмяна на някой друг мебел и е към 10к в евро в днешни цени.
Това са 2 години наем по 500 евро. Тоест - след един освежителен ремонт си на 0.

Връщали са ни жилището като ново все едно не е живяно. Връщали са ни го и напълно съсипано. Хора всякакви.   Иначе по принцип.  ако не искаш да се пържи или някой да спи на матрака, по добре заключи и не го отдавай. С тази нагласа имам предвид. И не, една боя и няколко мебели не са 10к евро. За боя, мога да боядисам и сама ..  правила съм го.. мебели , когато са за наематели, не купувам от скъпите точно,  за да се сменят ако.има нужда

Да ви призная и аз държа два апартамента празни и заключени, защото не ми се правят гимнастики с наематели. Всеки си преценява в крайна сметка, не всичко е пари.

Е затова казвам, че предпочитам да си избера хората и да изчакам.
Ако за вас е нормално да се спи без чаршафи, за мен не е. И се опитвам да си намеря хора със сходни възгледи.
Аз не мога да боядисвам, не мога да поправям хладилници, нямам и време за това. Та от моята перспектива е така. Аз също не купувам скъпи мебели, ама един диван, дори от ИКЕА е 1000 евро вече (да, и диван съм сменяла след наематели, не питайте).

Разбира се, че не всеки може да боядисва и шпаклова дупки по стените. Аз не мога примерно, ще се налага да викам майстор.
У нас не е като в Германия, където ти издават квартирата пребоядисана и изчистена.

Колкото и да избирате, винаги има риск да попаднете на мизерник. Ако ще и половин година да сте го чакали този наемател. Отдаването, като всеки друг бизнес, си има рискове и не е за всеки.

Лъки, ти живееш в чужбина и за теб разбираемо е по-сложно.

Разбира се всеки сам си преценява, но са странни обобщавания, че едва ли не заради няколко дребни амортизации по жилището е по-изгодно да врътнеш ключа. Ми не е така. На някой ако грам не му се занимава, това е друга история.

Не съм много съгласна, че едно боядисване и мебел е 10 000 евро.
Ако ще го държа заключено, по-добре да го продам.

И аз живея в чужбина, затова пък ми е още по-важно да са адекватни хора. И слава богу, има и такива.
Модерното изказване "всеки сам си преценя" важи и тук. 😁

Зависи сигурно от много неща, но да речем цялостно пребоадисване на един тристаен апартамент, майстора ще вземе 4 цифрена сума  в евро, без материалите.
Един диван ако е за смяна са поне 2000 евро за приличен от Айко. Маса, столове нещо за подмяна, още толкова. Матраците също не са евтини, а наемателите не ги жалят...Транспорт монтаж, и лесно се стига до 10К.

И аз държа празен чисто нов обзаведен готов 3 стаен (не ме разпъвайте на кръст), само разходи вървят по него, не големи но полза няма. Уж да живея в него мислех, но така стана че не стигнах до него. Имам вътре и лични вещи,  които няма къде да сложа и трябва да изхвърля за да го дам под наем. И време нямам и други събития тежки имах и така стои.

Дивани има съвсем прилични не само от Икея и Айко. Пребоядисване не се прави на цялото жилище обикновено, а само в 1 помещение, ако се налага, т.е. не може  да се почисти стена/стени.
Ето, Диди май имаше наематели 2-3 дни и бяха оляли стената в кухненския бокс с олио. Иначе са изглеждалли прилично - млада двойка.
Но да, всеки си решава какво да прави с жилището си. Дори да го заключиш за 10 години, пак след този период, дори да не е ползвано, пак ще изглежда старо. Защото кухнята и банята ще си личат по дизайна от кой период са.
Като чета мненията на потенциални купувачи в България - масово искат дизайнът да е най-актуалният в момента и смятат да ремонтират тотал.

Може ли да ми расясните, защо предпочитате да отдавате имот за дългосрочно ползване, а не тип airbnb? От гледна точка на поразиите, няма ли да са една- две идеи по- малко?

Защото второто изисква специфично обзавеждане от-до, документооборот, регистрация по ЗДДС и съответното счетоводство, постоянно следене за рейтинг и резервации в платформи, чистене и т.н.

Някои в темата отдават краткосрочно - едни сами, други - чрез фирми.

Има размери апартаменти, които са по-добри за отдаване под наем и други, които не са.
Има квартали, които са по-добри за отдаване под наем и други, които не са.
Има обзавеждане и мебели, които са по-добри за отдаване под наем и други, които не са.
И ...
Има типове наематели, които са по-добри за отдаване под наем и други, които не са.
Точно защото се занимавам професионално от много години, аз съм оптимизирал всички изброени. Купувам в точно определен квартал, който смятам за най-подходящ, купувам размери жилища, които смятам за най-подходящи, а точно в момента разделям нови 3стайни на по двустаен и едностаен. Което ме вкарва в огромни филми и разходи. Но които ще избия още 1та година.
Присъствам на всеки оглед и филтрирам наемателите. А и още по телефона отказвам определени типове наематели. Целя се в млади, сами хора, 18-33, без животни, без деца, без възрастни хора. По възможност избирам сами хора. Може да е дискриминационно, не ме интересува. Докато пазарните наеми са под "справедливата" цена ще действам както намеря за добре за да не "фалирам".
Дали искам апартамента "да векува и да е вечно нов" не дължа обяснение. Искам, да. Съответно ще взема необходимите мерки предварително. Ако някой се чувства пренебрегнат, пазар широк, да избира друго. Ако не може да намери, ще трябва да плати повече на някой друг.
Много от апартаментите ми нямат никаква мека мебел. Не е пречело за отдаването или за срока на оставане.
Сега планирам да купувам навсякъде, но ще се спра на диванчета, канапета, клик-клак, не съм избрал още конкретно, каквото намеря налично и изгодно в последния момент, но се целя в цени около 200 евро на брой. Дивани за 2000 евро не бих пуснал на наематели.
Рядко се хвърлям в ремонти, на 30г апартаменти съм сменял мебели, кухня, дивани, мартаци, боя без шпакловка. На 10г апартаменти инцидентно ако уред излезе от строя бойлер, фурна, масово не са боядисани. Ако има в редки случаи оцапани стени, боядисвам "на парче" дадения участък, в бяло. Може и да зашпакловам някои драскотини, шупли, без да е професионално.
Не съм сменял плочки, не съм шпакловал и боядисвал основно стени и не възнамерявам да го правя и за напред.
Което ми напомня друго правило. Избягвам пушачите, поне в апартамента да не се пуши. Ако имам избор, избягвам и "готвачите". Но честно казано напоследък изборът се стеснява и гледам просто да ми допадне човека на пръв поглед.
За "пърженето", и аз пържа от дъжд на вятър яйца, но има хора, които толкова тежко и редовно пържат, че след 2 месеца цялата кухненска зона е покрита с половин пръст мазнина, контакти, разклонители ако има и тн.
Имам и наематели, които предават идентично и дори по-добро състояние на това, в което са влезли. Като аптека. Стените също, боята в идеално състояние, матракът в идеално състояние.
Ако тръгнеш да боядисваш и да сменяш матраци през 6 месеца, сметката не излиза.
И не, не възнамерявам да боядисвам апартамент 100% от-до защото "моят труд е безплатен". Да коригирам набързо локален проблем, да. Главно за да си спестя и моето време, а и за да пусна апартамента на пазара още утре-вдругиден. Но ако ще е цял апартамент ще извикам бояджии. И няма да са евтини. А ако е 3стаен, си е рязане през кръста.