"Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?" - 2

Но продавачът тези пари не ги печати, а ги прибавя в цената, която ще вземе от купувача. И така, в крайна сметка, комисонната на брокера винаги се плаща от купувача.

Не мисля, че има повишение на цените на имоти (поне по морето).
Вече за втори имот ми се обаждат, че са съгласни на цената, която предложихме преди половин година (обаче е късно- спечелиха тези, дето реагираха веднага  ).
А все пак става въпрос за морето- дето сега уж чакат руснаците да изкупят всички недомислици на баснословни цени. Като гледам как си стоят вече три години едни и същи оферти, едва ли и това лято ще ги огрее.

Да взема и аз да споделя някои неща, че отдавна не съм писала....като гледам много  казуси са се насъбрали.
1. За и против така нареченото "Стоп капаро"  Още се казва договор за гаранция и се сключва когато има избран вече имот, купувачите са сигурни, че това е техния имот, брокера се е запознал с документите по имота и е направил необходимите проверки/ 2-3 дни отнема/ Какво представлява "Договора за гаранция"  - сключва се между купувача като възложител и агенцията/ юридическо лице/ като изпълнител. Накратко Възложителят възлага на изпълнителя да договори за подробно описаният имот следните параметри , стойности и условия по сделката:
1.Цена
2. Начин на плащане.
3. Вид валута
4. Какво остава в жилището като обзавеждане
5. Срокове... и т.н и т.н...
Изчистена собственост, даваща право на ВЪЗЛОЖИТЕЛЯ  в качеството си на купувач, да придобие имота и да бъде въведен във владение по указания от закона ред.
и като гаранция за това си намерение предавана на изпълнителя сумата от примерно 1000 лева, която сума се съгласява да бъде предадена на продавача при постигане на по-горните условия.

Има вариант според ситуацията се преценява сумата като гаранция остава за съхранение в агенцията/ може и по банкова сметка да се преведе/.
Този договор се прави със срок около 14 дни в зависимост колко време е необходимо да се подготвят всички документи и да се уточнят всички детайли/ банка, оценка от експерт оцениетел...т.н/  до готовност за подписване на предварителен договор. Предварителен договор се подписва само при изяснени 100%  финансиране, продавач и имот.
 С този договор за гаранция и с писмена оферта се отива на среща заедно с брокера на продавача и се представя офертата.
Ползата е, че продавачът вижда, че има пред себе си един сериозен кандидат купувач, а не поредния експеримент на някой с него.
При постигане на параметри по-сделката, чрез подобен договор брокера на купувача предава гаранционния депозит на Продавача. Всички страни започват да се подготвят за предварителен договор, като и спирането на всякакви други преговори и рекламиране на имота.
При НЕ  постигане на желаните параметри от купувача  по сделката, изпълнителя/ Агенцията/  връща гаранционния депозит на възложителя/купувача/.
Много често продавачът не получава гаранционен депозит, а той остава по сметката на агенцията, до деня на подписване на предварителен договор и част от парите по сделката.

Гаранционният депозит не е комисиона на агенцията и тя по никакъв начин няма права над него. Това са си пари на купувача. Ако обаче,  се постигнат зададените от купувача стойности и параметри по сделката и купувача откаже да по необективни причини да продължи сделката то той губи тези пари.
За това два пъти мери един път режи.

Скоро имах подобен случай, моя купувачка избра имот, но нейните близки бяха против/ искаха да си остане във ведомствено жилище/  и  въпреки моите предупреждения и въпреки, че всички бяха против нея тя влезе в сделка с "договор за гаранция" ... съответно договорихме всички параметри и условия по-сделката, които искаше купувачката - продавач беше Строителна фирма. Иииии .... 3 дни преди дата за предварителен договор ми звъни ииии рев... по телефона..."моля те искам да се откажа" .... кофти ситуация. Обсъдихме в офиса набързо и решихме да и върнем гаранционния депозит 2000 лева., които беше останал в нас.
Резултат : Трябваше ми 2-3 месеца за да си изгладя отношенията със строителната фирма / а от там ми идваше бизнес/  изгубено време и тичане по инстанции на 2-3 човека както от наша страна така и от страна на строителите за да се подготвят документи.
Ноооо ... не всичко е пари, а много по-важни са човешките взаимоотношения.

А когато не се работи с агенция и продавач и купувач се срещат директно с адвокат, какъв е смисълът от предварителен договор? Не е ли по-добре да се отиде направо на сделка след проверка разбира се?

Принципно може. Всичко опира до договорки и доверие между страните.

Може, но може и докато дойде момента за нотариус, продавачът да е продал на друг имота си, който му е дал 1000 лева отгоре или защото така си е решил. Риска си остава в купувача да не купи този имот. Предварителният договор не е изискване на агенцията. Това е решение на двете страни по сделката.

Ние сме ходили на огледи с Адрес и да, искат 3% от купувача и 3% от продавача. И да, искат депозит преди да почнат да преговарят за цената. И не, няма да им дам. Те нямат законово основание да ми искат пари, за да си свършат работата.

Томева, на теория звучи разумно, но аз не бих развалила депозит, за да дам пари на някоя агенция. Ние просто преди да отидем на оглед, искаме гаранция от другия брокер, че цената подлежи на коментар .Не си губим времето с апартаменти, на които няма да може да се преговаря директно.

 

Даааа... всеки си гледа от неговата камбанария. Но никой брокер не може да ти даде такава гаранция. Това е несериозно... Първо мотивацията на продавача може да се променила, много често се случва, но брокера да не знае. Второ всяка цена подлежи на коментар, а успеха от коментара зависи от много неща и най-малко може да се прецени колко би била от едно телефонно обаждане и то от хора, които даже не са виждали имота.
Когато съм брокер и защитавам интересите на продавача, никога не бих си подложила клиента на такова мъчение  всеки път когато се обади колега и ако ме попита дали цената се коментира мога да кажа " ДАааа коментира се ... естествено.  Направете предложение защото ние сме обявили вече нашето",  но да ме питат ще смъкнете ли 1000- 2000 или 5000Е как мога да кажа, като не знам още нищо, какво биха предложили неговите клиенти, как ще плащат в какви срокове, а и още повече  още не са видели имота. И все пак разбира се цената е основния параметър, но не и единствения. Всеки продавач има готовност да коригира цената  с 2-3 % за по-големи корекции трябва доста повече да се направи от едно обаждане "склони ли с на коментар на цената" за да се случат.

Преди време имах интересен случай: апартамент с цена  85000Е , получихме оферта 75000 Е, колега с негови клиенти купувачи:  договор за гаранция внесени 1000Е като гаранция за това,  че ще купят апартамента при тези условия. До тук ясно....но цял след обяд събирах смелост да се изправя пред продавача ми и да му предоставя Оферта...ама ...като ви казвам направо хапчета дето само не пих. А продавачът ми един темпераментен...Отивам аз представям писмена оферта, Договора за гаранция... той чете ... поглежда жена си казва: Добре съгласен съм ... дори не успях да го убедя да върнем някаква средна цена,  директно прие тяхното предложение. Няма да изпадам в повече подробности да не ви отегчавам, но само пред седмица продавачът беше категоричен, че не иска да коригира цената за сега.

[/quote]

Ако съм брокер, аз пък изобщо не бих се занимавала с купувачи, чиято първа реплика е намаление на цената. Първо да се огледа, да се прецени, пък после, ако купувачът е много на зор с кеш в джоба, пък много му харесва, пък продавачът и той е на зор, може да се коментира.
Що за изчекната логика - щом е на пазара, значи може да се сваля цената. Не, цената е такава, но, ако слуайно съвпаднат интересите на двете страни има вероятност за допълнително договаряне.
Като влезете в супермаркета с настройка за отстъпки ли сте? Цените са посочени пред всеки продукт, ако ви устройват - купувате, ако са ви високи - подминавате. Или купувате стока с по-ниска цена, но и с по-ниско качество. На касата пазарлък няма.
Казвам това от гледна точка на наемодател, продавач и купувач.

Едва ли има продавач, който да не е предвидил първоначално да надуе леко цената, за да има възможност да се направи известен пазарлък и да направи "добрина" в името на сделката. 
И все пак преди да се огледа имота И реално (не само на картинки) и отимаш гъдел дали пък това не е твоето жилище, наистина е несериозно да се пита отсрещната страна за коментар. Ако не е написано в обявата, разбира се.
Според мен редът е
Оглед + непринудени разговори 
Втори оглед с виждане на документи за собственост и пак едни такива свободни извън-имотни разговори.
Преговор между страните за коментар на цената. (предлагате Y, а не Х. Отсрещната страна казва, че евентуално може при не 10, а 12 % капаро и други подобни "ако".) още при огледите си отваряш очите и ушите на какъв зор е продавачът, за да усетиш до колко му е спешна продажбата и колко би бил склонен да смъкне. При беззорие от страна на продавачите повече от 5% да се търси, няма да доведе до сделка.

Започнах преговори за покупка на жилище. Преди предварителен договор продавачът ми съобщи, че има дълг към Топлофикация и заведено дело (нещо, което си спести отначало).  Твърдят, че парното е спряно от години в целия вход и делото касае длъжника, а не собственика на конкретния имот.  Някой сблъсквал ли се е с подобна ситуация?

Силно разколебана съм. 

Ами да си го плати, пък да си водят делата. 

Вие май не сте поглеждали пазар скоро.

На нас са ни смъквали от 160 000 на 130 000 от раз, други пък не искат да смъкнат на 120 000 от 125 000, защото месеци наред имота стоял на 180 000. Логика има всякаква.

Но ако нашият брокер настоява да ходим на оглед на жилище, което не можем да си позволим, то искаме да се свърже с другия брокер и да се разберат има ли смисъл да си губим времето.

Хората са толкова различни, че не може да ги вкарате в калъп и да отсечете какъв е начинът на преговаряне.

Не искат да плащат, според тях давността е изтекла, но щом има заведено дело...