Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално? - 29

Благодаря ви за отговорите. Строителят се самофинансира, проверен е, от години е на пазара и има дял/собственик е и в други сфери. Познати имат жилища при него и то не едно. Схемата 10/70% ни я предложи вместо 5 вноски по 20%, което практикува обичайно, поради обстоятелствата ни. Също така цената е много изгодна за момента предвид другите цени, затова ни привлече. Всъщност някои купувачи са предплатили 100% срещу голяма отстъпка и така практикуват с него. Но все пак като ни е за първи път ми е притеснено. След като при ипотека се плащат около 70% на Акт 16, предполагах, че и без е нещо подобно, а в случая не е. Направо се чудя как да постъпим, не мисля, че ще приеме други варианти, защото офертата е наистина добра.

Да но - вие писахте 10/70 - на акт 14; А 70% при Акт 16 е съвсем друго нещо. Акт 16 това е на 1 седмица от въвеждане в експлоатация; Акт16 означава ,че сте минали ДПК; 5х20 е много резонно - само зависи какви са етапите;
Не мога да ви разбера - хем имате парите, хем ви е проблем на вноски по 20%; 
Помислете какво ви е удобно на вас. Направете схема и го питайте дали е съгласен; Парите са ваши. Важно е какво е удобно за вас; За него е важно всичко да му е продадено; Изгодни сделки винаги ще има. Не си мислете , че животът свършва с 1 изгодно предложение Повярвайте продължава и има още мнооогоо добри предложения;

Да бе, много изгодни оферти постоянно, за това хора търсят жилища с години

И все пак на фона на жилищата на кило, които бълват строителите, в един момент се пренасити и е пълно с призрачни сгради без обитатели - вижте Витоша, Малинова долина, МанЛи, Студентски не го коментираме. Грозотията/общежитие пред техническия даже май още има свободни апартаменти, пък какво остава за полетата край зимния.
То има повече жилища отколкото е броя хора в София ми се струва.

Много зависи от локация  и качеството на жилището (в което включвам не само качество на строителство, но и разпределение, квадратура, изложение и т.н.). На мен ми се струва, че посвършиха желаещите за "ширпотреба", но пък за качествено и на добра локация все още има глад .

10% иска сега, 70 на Акт 14. Парите ги нямаме всичките налични, а вноските са така по други причини. И да, цена, качество, разпределение и локация са отлични, но както казах ни е за първи път.

Много често пишеш това, но имам някои забележки (или по-скоро разсъждения за нюансите) и все ме сърби да ги споделя, а сега явно съм на кеф.

1. Относно сигурността си принципно права, обаче по дефиниция нулев риск няма. Рискът е нулев само ако не купим нищо. В момента обаче, когато се захванем със сделка, ние приемаме някакъв риск. И въпросът е какъв риск е приемлив за нас, понеже за различните хора приемливият риск е различен. А освен това рискът може да се оптимизира. Ти си казвала, че не участваш в сделки на зелено, защото били рискови. Че са по-рискови е вярно, обаче рискът може да доведе до по-добра сделка.  И тогава човек просто трябва с различни средства да си оптимизира риска до приемливо за него ниво.

2. Относно бюджета си права само ако приемаш, че бюджет и възможности е едно и също. Т.е. ако мога да си позволя максимум 150 000 не бива да се хвърлям на нещо за 180 000. Тук спор няма. Но ако под бюджет разбираш не възможности, а просто бюджет - сумата, която сме си определили за покупката, нещата са различни. Ако съм си казала, че МИ СЕ ДАВАТ до 150 000 за апартамент с определени параметри, но внезапно изскочи нещо много сладко за 180 000 мога да си променя бюджета ако сметна, че си струва, нали? И нищо лошо няма в това, ако мога да си го позволя.
Пиша това, защото неколцина от редовно пишещите винаги приемат допускането, че бюджета е равен на 100% от възможностите. А според мен това са съвсем различни неща. Аз може да мога да си позволя мерцедес ЕС класа, ама да смятам за пълна идиотщина да дам такива пари за тенекии и затова да си определя бюджет от само 60 000 лева. Ми същото е и с жилищата - може да мога да дам 2500 евро/квадрат за апартамент срещу БНТ, но да не ми се дават, защото го смятам за неразумно.
То и по разните предавания за търсене на имоти по телевизията е същото - хората тръгват с определен бюджет, но често го надскачат.

1. Нулев риск, разбира се, че няма такова нещо. Факт е, че една сделка може да бъде направена през пръсти, но може и да бъде търговски и юридически издържана. Факт е, че както при едната, така и при другата могат да излязат обстоятелства и проблеми, които не са били видими, предполагани и т.н.  Не можеш да подсигуриш всички хипотези, които биха могли да се случат в бъдеще, но може да имаш възможно най-доброто юридическо обслужване наемайки си адвокат. Може да не спестиш 1000 лева, а да изповядаш сделката на реална цена, може да не си заравяш главата в пясъка и да стискаш палци да ти се размине. Може да се замислиш, когато даваш 10% капаро по ПД, а още не си видял всички документи свързани с имота и продавача.  И друг път съм писала, че някои хора и не са никак малко, полагат повече старание и време купувайки си ботуши от  купувайки си имот. Това последното най-много ме изумява всеки път: Много съм натоварен на работа и нямам време да се видя с банката, а не искам да си хабя отпуската!!!  И така един месец. Какво е това? Тръгнал да купува имот, а не знае кой ще го финансира и колко пари ще му даде. Утре ще харесаме имот, а аз не знам дали ще се справим с покупката му, как да депозираме ...Не е все едно за даден имот дали ще бъде финансиран от ЦКБ или от Райфайзен...при едни банки нещата се случват по един начин, при други по друг начин, особено, когато се гони максимално финансиране, че и от горе.
Рискът, аз го разделям в две направления: в юридическата същност на сделката и в технологията на сделката.

2. Бюджет в 90% от сделките е сумата, с която разполага купувача. Надскачане е: дай да вземем още един потребителски, освен ипотечния, защото много искам да живея точно в този квартал и в такова жилище.
Компромис с бюджет е, когато купуваш имот, който после вместо да те радва ти тежи като камък на шия, почваш да се лишаваш от много неща, стандартът ти пада осезаемо и всеки месец се чудиш как ще изкараш.
Във втория случай, за който говориш пак е бюджет определен от купувача, но дори и да го надскочи няма да има последствия...Да, може да купи имот за 180 000Е вместо за 150 000Е, защото е видял важна за него стойност и е ок да даде тази горница. Тук драма няма.

Относно покупката на зелено, да, ние не участваме в такива сделки или поне не при масовите схеми. Единствено при 10% на ПД и 90% след акт 16, така съм ок.  Така сме решили, защото ние сме консултанти, хората разчитат на нашите съвети и компетентности. Как да кажа: Давай, действаме, добра сделка, всичко ще е наред. Ами не мога, ако е за мен лично да си взема решение и да си преценя, но като е за друг... Не мога да нося такава отговорност. Ииии... ако не дай се боже, сградата си остане години недовършена, да не мислите, че купувачът, ще си спомня, че Томева му е говорила за всички рискове и му е казвала да не купува на зелено. Винаги ще има горчилка, а нищо чудно и мен да обвини.

Нека сме страхливи, когато хората около нас са алчни...

Остави го този, не прави разлика между страхлив и разумен

Здравейте, моля, кажете ми каква е сегашната средна цена на кв.м. в Люлин-2 (София)?

Коя сграда гледаш там, че има една със запор, да не изгориш с капаро и ти.

      Позачетох се в последните страници Влезнах пак, защото ще взимаме едно жилище и исках да видя как се развиват форумните нагласи по темата С приятна изненада видях доста разумни коментари в последните страници и исках само да споделя малко опит от срещите ми с агенции и строители в последните месеци(по-скоро май/юни/юли).
         Първо, масово строителите искат изповядане на сделката не просто на данъчна оценка, ами на 2/3 от сумата и  всякакви врътки. Най-наглия, на който бях попаднала, чрез брокерка искаше от първоначални 10% на ръка, до 50 % от сумата на ръка Понеже беше апартамент за 80к евро, човека спокойно искаше 40к на ръка(защото разбра, че ги имаме), да си спестял ДДС-то, без това за без пари давал апартамента. Апартамент 58 квадрата чиста площ- 2 микро спални, холокухня и баня с тоалетна....Преди акт 14, строи се бързо и то в Банишора, където е блок срещу блок, нанадолнища, тъмница. Наблюдавах строежа 2 седмици направо зловещо бързо се случваха нещата. Но и брокерката, и строителя бяха много нахални. И като цяло агресията в този бранш е станала голяма, защото от всичките ни срещи само един строител много честно обясни нещата, съгласи да изповядаме на пълна сума, след като ние си платим ДДС(разликата беше 3 к евро-от 51к, с ддс на 54к). Но северен апартамент, изцяло на зелено за 54к евро, нещо не ни се видя оферта Споделям всичко това, защото с новото строителство трябва много да се внимава. Като гледам блоковете се завършват(не съм чувала скоро за незавършени сгради), но как и какво следва след това ....
       

Те блоковете, че се завършват - завършват се. Аз лично имам двама познати, купили 2014-2016 апартаменти в две различни сгради - ами все още нямат Акт 16. Живеят си, общи партиди и разделяне на ток/вода и тн. Това не означава, естествено, че всички сгради са така, по-скоро пример. Мен по-скоро това би ме спирало, но пък цената е по-ниска. Общо взето, ако е читав продавач може да се проучи и да се купи (от моя гледна точка). Ама аз си имам проблем с доверието на продавачи, та... Страхът ми от там идва.

Не гледам, искам да продам на ул. 215. И аз искам да си намеря цената, защото не живея в България.