Пазарът на недвижими имоти в БЪЛГАРИЯ, какво се случва реално-тема 96

Сигурно ще печатат, не знам обаче по каква логика раздават напечатаното, защото и тия във Франция, Италия, Испания и т.н. искат и те, зер и те имат да раздават заплати, пенсии и социални помощи, и то повече от нас. Та не знам на кой какъв дял ще се пада, нито пък какъв дял от изтеглените еврооблигации по оня план за възстановяване, дето уж щяхме да вземем и ние нам колко милиарда, но половината не можахме да си усвоим, делът за връщане обаче май ще ни остане.
Нали знаеш магарето като го поканили на сватба то какво мислело, пък какво излязло.
Останалата част от резултата: всички тези новоналети пари помпят инфлацията, и средният човек трябва всяка година да се пазари с шефа си да му вдига заплатата, а то всъщност не е вдигане, а само догонване на инфлацията, и то не винаги успешно.
Ако така се забогатяваше, можеше да строим дори не жилища, а "мостове за никъде" - както правят в много държави. Пропагандират ги със същите аргументи - създават работни места, правят оборот на фирмите, ДДС за държавата, купуват се материали, има печалби за много хора... Само че накрая дълговете трябва да се връщат. И с апартаментите кредитът рано или късно се връща и тогава създадените пари се унищожават. За да расте системата по този начин, трябва постоянно да се вземат нови кредити, повече отколкото се връщат стари. Иначе идва криза в един момент (както можеш да видиш много пъти назад в историята). Тоест, ако тази година построим 30 хил. апартамента в София, догодина трябва да построим 40 и да ги финансираме с кредити, по-догодина 50, и т.н. Не може да се спре, защото ако новите кредити намалеят, намаляват и парите и се влиза в рецесия.
Това може и да работи (условно) ако има безкрайно растящо население и безкрайна територия. А на практика в един момент построените на кредит апартаменти стават повече от броя хора - както е в Китай например, и се чудят какво да ги правят.

Аз не мисля, че ще станат по два за лев, но в края на тази година ще гледаме като на последното тримесечие от 2025 като абсолютният връх на цени за известно време.
Строителите , които си мислят , че щом за четири години цените от 1000 са скочили на 2500 не знам защо си мислят , че след още четири години ще са 6000 защото заплатите и материалите са скочили.
Ще се разделят цените на качествените имоти от компромисните. Локация, нормален  размер и качество на среда и строителство ще оказват влияние. Лихвите и оценките на банките ще рефлектират  също пазара. Консенсуса беше , че ЕЦБ ще вдигат с 0.25 края на месеца, а сега ще го отлагат и прогнозата е два пъти по .25 до края на годината. Скъпо евро да компенсира петрола, нисък износ, народа ще купува злато вместо кутийки.

За брокера няма по-хубаво нещо от един балансиран пазар. Колкото и негативи да има срещу нас, брокерите, а те са с основание, хора всякакви, брокери всякакви, може да бъдете сигурни в едно, няма такъв малоумник, който да помпа очакванията за по-висока цена на продавача. И ако все още не сте видели още по-безумни цени, то е защото има брокери и защото са отрезвили, или се опитват да отрезвят, продавачите.

Факт е обаче, че някои брокери, и то не малко, нямат смелост, качества и капацитет да отстояват позицията си и поемат продажбата на надценен имот, защото, ако не са те, следващият брокер ще вземе имота. А и остава надеждата, че след време продавачът ще свали цената и тогава ще има сделка.

Брокерът се бори за брой сделки, а не за 200-300 евро по-голяма комисиона от по-висока цена и влачене на имот с месеци.

Балансиран и спокоен пазар означава повече сделки, защото рязко пада процентът на провалените такива, заради недоговорени или абсурдни условия, натиск за срокове, страх от грешки по време на сделката. Бързането, за да не те изпреварят и някой друг да купи имота вместо клиента ти, е сериозен стрес, особено ако държиш на качеството на сделката и не правиш компромиси с него.

Не мога да бъда сигурна и не знам откъде идва цифрата, но се говори и цитира, че 30-35% от сделките минават през агенците за недвижими имоти. Един обикновен брокер прави 10-12 сделки годишо, добрите 20-25, те работят и с асисистент, брокерът - машина прави 40-50-60 сделки, но една голяма част са от продажба на сграда, т.е. имаш 1 продавач, ясна собстевеност и документи, един маркетинг и т.н.
При предната криза/2011-2012г/ аз бях новобранец в София без всякакви контакти и правех 11 сделки на година.
През 2022 г. беше асолютният максимум на капацитета ми и с двама асистента - 43 сделки, индивидуални/ с проекти на зелено не се занимавам/. Както и 10 провалени сделки,  но работено по тях и обикновено костващи 2 пъти повече усилия от реализираните сделки.

Аз лично съм много предпазлива в прогнозите. Видяла съм и 2, и 200, виждала съм бури от нищото. Kaкто и точно обратното. Така че единственото, което правя, е да гледам фактите.
Факт 1: Няма вторичен пазар. Готов продукт трудно се намира. Ако го намериш, има поне още двама купувачи за него.
Факт 2: Локация, квадратура, състояние и цена, ако са синхронизирани, имотът се продава за дни.
Факт 3: Надценените имоти не се продават. До миналата година и те се продаваха доста често.
Факт 4: Купувачите на пазара са с добър профил, не са на ръба. Сделките са по-безпроблемни откъм финансиране и налични средства. Не цепим стотинката на две.
Факт 5: София е най-големият пазар в България, хора всякакви, всеки собствена планета и вселена. Профили хиляди, вкусове, разбирания и желания също.

Много ми хареса това, tomeva, нееднократно съм се убеждавала във всеки един от фактите.
А факт1 плюс факт2 ако намериш, си е направо шестица от тотото.

Крис, по каквато и логика да се раздава напечатаното, ако ще и дори да се изключи България (което не е възможно), парите се завъртат навсякъде. Това им е най-силната страна, спрямо злато, акциЙ и тн. Парите се въртят. То е като придошли реки, изтичащи в морето. Която и река да е с повече вода, накрая все морето ще се пълни.
И в пенсии във Франция да ги налеят, някой пенсионер ще дойде и ще купи нещо тук. И тн. И в куха фирма на прасетата да ги налеят, те утре ще купят багери, бетоновози (гледам по улиците чисто нови мерцедеси-бетоновози), за работници ще дадат. Завъртат се. И съответно обезценят старите пари, които някой стиска.
Не се сърди на "вестоносеца", аз само наблюдавам и казвам какво виждам. Не казвам дали ми харесва.
Още по-лесно може да си го представиш като видиш какво стана последните 10 години.
Имаме ръст 3 пъти на цените (на имотите, например) (даже аз го виждам като 4 пъти)
Ако гледаме цените на шопските салати по заведенията сигурно ще идем на 5-6 пъти.
Да не кажеш, че "интензивно" сме вдигнали икономиката 5 пъти?
Да, някаква част се дължи и на туризма, ама лъвският пай е с печатане на пари.
Много ясно, че ЕЦБ няма лично да раздаде на, кой беше оня индианец, дето държеше заведения в София и все иска законови облаги. Ще има някаква верига, път, но накрая парите все ще стигнат до "крайния клиент".
Сам ти казваш "инфлация" щяло да се провокира. Ми, аз говоря за 100% същото. За да стане тая "инфлация", новите пари трябва да стигнат до "крайния клиент". Нито повече, нито по-малко.
Е, как така. Ами, на, така.

Дани, ако се забогатяваше така, я кажи в Зимбабве богати ли са - там всички са милиардери и трилионери, печатат и раздават, това са им парите:

Този процес, който описваш, е неустойчив и нездравословен, защото зад всеки кредит има две страни - един взема кредита, друг го дава. Ако ти си този, който е взел 100к и ги е вложил в имот, който вече струва 200к, си 100к напред и потриваш ръце като си върнеш кредита. А ако ти си този, който го отпуска? Като си вземеш парите с лихвата, вече не можеш да си купиш с тях и половината от това, което си можел, когато си го отпуснал.
Така че ако това продължи дълго, в един момент тези, които отпускат парите се усещат, повече не искат да ги отпускат, вдигат лихвата, придобиват активите, и палачинката се обръща.

Добре бе Дани, аз използвам аналогията за кранче, а ти за река/море. По принцип си прав, но дявола е в детайлите. Не може просто така да кажеш "печатане" и готово. Това печатане има стотици правила и условности. За българската реалност аз споменах някои от тях. Например постна пица, избягване на дефицити, прогресивен данък, блокиране на еврофондове, вдигане на лихви, проруска губерния и тн това са фактори, които затягат кранчето или пресушават реките. Печатане на пари се транслира към дефицити, сваляне на лихви, евросубсидии и тн, които отвъртат кранчето, но има и едно голямо НО дори и при обезценяване на дълга, първо свършват спестяванията и ако си със 60%+ дълг спрямо приходи/бвт, то няма как току така да вземеш повече. Пробвай да вземеш нова ипотека от банката, ще ти каже, сори пич ти си нагрухан до козирката с кредити.
Общо взето има монетарна политика (това което прави ЕЦБ/ФЕД) и фискална политика (това което правят правителствата). Отдавна се говори, че действията на централните банки вече са неефективни и не оказват влияние. Те дори не могат да си презаредят базуките за нови кризи. От там гледаме фискалната политика. В случая аз визирам програмата на ПБ. Е тя не ми изглежда, че ще раздва пари на калпак, а ще прави продуктивни инвестиции. Виж ако ППДБ бяха спечелили, вероятно щеше да има още ръст на имотите. Дори няма да споменавам как България се превърна в проруска подлога ей така на теория за 2 дни. Това вероятно е чисто и просто пропаганда, но със сигурност ще повлияе на западните инвеститори, а защо не и на много български такива с крайни евроатлантически ценности.
И ще завърша с мнението на най-вероятно бъдещия финансов министър на ПБ Георги Проданов - той смята, че имотния пазар е прегрял, в балон и управляващите до момента умишлено не правят нищо по въпроса да го охладят. Ти си прецени какво би направил той въз основа на тези думи. И преди отново да ми скочат всички, върнете се и прочетете коментара ми. Аз питам какво ще стане предвид тези факти и обстоятелства в политическата обстановка. Мисля, че е добра тема, която да съживи, иначе умрелия форум напоследък, който се изчерпва с нисък капацитет като


Нека говорим аргументирано, ефекта от еврозоната се изчерпа, психологията на хората вече се преобръща, говори се че ако войната с Иран продължи до края на май, влизаме в яка рецесия, централните банки вече вдигат лихвите, инфлацията ще бъде висока, ръста на икономиката нисък, за капак ПБ не изглежда да има благоприятни за имотите политики, поне на хартия.

Ало, високият капацитет...
Човек, каквото и да каже- все е тъпо.
Нищо, че е факт...
Тук фактите не са на почит, тук на почит са локумообразни теории, които не се сбъднаха пет години...
И агресивни състояния...
Защо?
Откога като споменем нещо което РЕАЛНО е така, е ниско ниво.
А като сме в ролята на автор на научнофантастичен роман, които описва събития вероятно случващи се в бъдещето е високо ниво...?

Ако беше точно така банките нямаше да дават заеми. Но те го правят и явно печелят. Според мен твоята грешка е в допускането, че банката дава 100, след 20 години е получила 200 и това евентуално изостава от инфлацията, защото имотът вече струва 250. Дали е така или не няма да обсъждам. Но има друг момент - банката не получава тези 200 на куп след 20 години, а всеки месец получава по малко и ги отдава отново. И така след 20 години е отдала мънички части от този дълг вече 240 пъти, всеки път с лихва. И понеже е кредитирала много имоти, тези мънички части всеки месец са си сериозна сума за нови кредити. Направи си един модел, даже и на Ексел, и ще видиш, че накрая банката е прибрала много повече от 200.

Дениса, има факти, които нямат значение.
ЧС, банките си създават парите от нищото, така че без значение колко е инфлацията, те винаги печелят повече. Кредитирането би станало непечеливше ако разходите по оценка, риск и създаване на кредит станат повече от върнатата лихва, взимайки предвид и инфлацията. Разбирай, ако заплатите на банковите служители, наемите на офиси и тн са повече от печалбите от кредитиране например или пък ако банките намерят по-доходоносен бизнес, например лихва от ДЦК.

Десет.
Откакто съм в този форум.
Първо цените бяха високи, после имаше балон, после дойде ковидът и пак щеше да има балон, после заидва еврото и пак балон...

Междувременно хората купуват, продават, женят се, развеждат се, деца им се раждат, нанайсе правителства се сменят.

Ето идва ново, наизскачат нови амбициозни министърчета, пазари щели да успокояват. Докато не ги дръпнат спонсорите на кампанията за шлифера и не кажат: "ш, алоу, я по-спокойно".

В листата на ПБ в Бургас има двама адвокати на олигарси и един много едър Фарма бизнесмен.  Подозирам, че същото е и в другите райони.
Всички имат и имотни интереси.

Прекалено буквално го приемате това създаване на пари от нищото, без контрол и без ограничения. Ако беше така икономиката отдавна да се е сринала.

Напротив, вие прекалено буквално приемате, че държави и централни банки печатат и раздават пари. Дай ми един пример където банка е казала "свършиха ни парите и не можем да ви дадем кредит". Няма такъв случай в модерната банкова история. Всичко опира до оценка на риск. Ако можеш да го покриеш, ще ти дадат пари гаранция 100%. В този ред на мисли, единствените юзди са желанието и възможността на хората да теглят кредити. И то се вижда какво става последните години с икономиката. Крис го обяснява постоянно.

Банката не може да свърши парите, защото винаги има от кого да вземе заем. Но не може да си "печата" безкрайно.

Такова нещо като печатане без покритие няма. Всяка създадена стотинка е обезпечена и всичко е кредит. IOU му викат, debt based fiat system му викат. Банката може да напечата пари срещу залог, които ти да й обещаеш, че ще върнеш. Крис ги е обяснявал тея неща многократно.