Пазарът на недвижими имоти - какво се случва реално?

 
Ксения, я зЕми, та направи хороскоп на строителните материали, с които е построена една кооперация. Започната е да се строи в края на април, значи, Теле, обаче ще бъде завършена следващия март. Я дай една прогноза?
На въпроса-защо слушаМ аз Ази? Ми, да речем, че съм проверила нейни съвети как действат.

Ако изключим "луксозните"имоти и последните отклонения, аз научих доста нещица.

Много внимание отделяте на ксения. Все пак тя ако не си изразходва нервите тук, социалният й живот ще удари нулата. Приемете, че правите благотворителност като я понасяте в различни теми.

Между другото, аз нямам никакви претенции да ме слушат или да раздавам безплатни съвети по форуми.
Действително съм писала това-онова с разяснителна цел и който е преценил, че това му е полезно като информация- прочел е, който е преценил, че не му трябва- просто е прескочил.
И може би защото действително, чисто в делови план аз имам интерес всички да пазаруват колкото се може повече, без мен да ме интересува как ще се финансират- дали ще изплащат кредити или ще извадат парите под дюшека, спечелени от продажба на кокошки, на практика това е лично решение, което мен изобщо не ме интересува, обаче не съм отказала да дам чисто човешки съвет на някой, който е решил да ме попита лично.
Всъщност, ние тук в голяма част си приказваме за лични решения и лични преценки как ще се харчат лични пари, което, в края на краищата си остава едно лично решение, без значение какво мислиш ти или аз или който и да било за това как точно трябва да бъдат похарчени тези пари.
И ако техният собственик реши да ги изгори като княз Мишкин, отново това не е наша работа да коментираме колко е безумно, тъпо или недалновидно едно такова решение.
Вярвам, че ме разбра.

Хехе, ще започна да си записвам бисерите. Още те чакам да разбиеш пазара на кетъринг услугите у нас. От завист сън не ме хваща. 

Абсолютно съм съгласна с мнението ти, затова и кредитът, който изплащаме в момента е под 15% от дохода на семейството ни. Преди 3,5г, когато го теглихме, вноската и доходите ни бяха по-малки, но сътношението подобно.
Евентуално догодина ще рефинсираме или теглим друг, като за сумата, която смятам да изтегля, вноската за 15г ще е под 25% от дохода ни (сегашния).
Не мисля да взимам кредит с вноски на ръба на възможностите ми. Особено след като планирам поне още една бременост/майчинство.

Иначе по повод предварително погасяване на няколко вноски без наказателна лихва - опитах се да го направя веднъж, но тези то БПБ ми скъсаха нервите с хамалогията на процедурата, тромавостта си, загубеното ми време, обърканите документи... и не мисля да повтарям.


Определено си права, че банките си оставят вратички за собствена сигурност и прецакване на клиента.
Тук е въпросът, кой е по-добрият избор - БЛП+% или Eurobor(или подобно)+%

В момента в БПБ ми е БЛП+0,5%=10,9%, а в момента на тегленето на кредита БЛП беше 7,4% (щеше да е 7,9%).

Преди кризата, когато Юрибор беше висок, фиксираната надценка беше малка. Независимо от това, повечето кредити са върху БЛП + надценак, като БЛП е някаква неясна величина. Сега има повече кредити върху Юрибор, но надценката е много висока. Като тръгнем да се възстановяваме от кризата и Юрибор се повиши, стойността на кредита ще нарастне още. Същевременно повечето банки имат клаузи "...но не по-малко от стойността през 1-та година" , което изключва някакво понижение на вноските. И в двата случая единствен изход е предоговаряне/рефинансиране, но това са си доста разходи. За мен , в момента, може би плаващ лихвен % върху БЛП е по-изгоден вариант, в случай , че не фалираме. Дано! 


По-интересно ми е какво би се случило, ако Гърция излезе от Еврозоната? Повечето банки у нас са гръцки, какво става с вече отпуснатите кредити? А как би се отразило върху новите и респективно -върху пазара на имоти?

Обърнете внимание на това интервю, най-вече в тази му част:

'По света, за разлика от България, се практикуват широко кредитите с фиксирани лихви, дори заемът да е със срок от 30 години. Тогава клиентът може да избере дали да приеме фиксираната лихва, която е по-висока от променливата, но е сигурна, или да заложи на променлив процент, който е по-нисък, защото част от риска от промяна се носи от клиента. Например днес ЮРИБОР е нисък, но след 3 години може да стане например 10% и това ще е за сметка на клиента. От това няма кой да го защити и е редно да си носи риска. Но не може потребителят да носи риска от това, че управителният съвет на една банка не управлява добре парите, не може да смята и калкулира това в сметките на коректните си клиенти. Това не е пазарен риск.'

Колкото до Гърция, едва ли ще я изхвърлят от Еврозоната, това означава черно на бяло да приязнаят собствения си провал.

Аз питах.
Ок, ама по този начин написано приемам за слух, че жилища по 110000 евро в "Ман. ливади" сега "вървят" по 78000 евро. Аз мисля, че реалността е малко по-друга. Например хубаво жилище в пика на цените е струвало "хикс евро", сега в кризата същото хубаво жилище струва "хикс евро минус десет или петнадесет процента, или дори в някакво бъдеще - двадесет процента".
Пазара казваш,  ами то на пазара винаги е имало и хубави и не-толкова хубави и дори отвратителни стоки. Реално на пазара хубавото е по-скъпо от лошото. Затова мисля, че жилища, които са паднали като цена с повече от 20% просто са в графата - не-хубаво жилище, което не може да привлече с нищо да бъде купено от някого освен с изгодна цена.
Разбира се, ако собствениците на хубаво жилище, което има своите неопровержими достойнства са притиснати от икономическата обстановка - да речем бизнеса им фалира и им трябват свежи пари за да го спасяват, или пък имат много кредити и не могат да ги обслужват - тогава, ако търсят евентуално бързо да продадат жилището може би биха го продали и под 78000 евро - знае ли човек?
Ако обаче тези твои познати (110000 евро/78000евро) нямат особени финансови затруднения изобщо не бива да се вълнуват/обръщат внимание какви били сега цените - нали са си купили вече. Момичетата по-назад бяха писали, че линията в дългосрочен план, макар и вълнообразна (малко нагоре-малко надолу) е все пак възходяща. Моите родители преди 30 г. са купили апартамент за 17000 лева... Едва ли са правели сметка, че техните пък родители 30-тина години преди тях са купили своите къщи за по 1000 - 1500 лева. Просто потрябвало им е на моите родители жилище - купили са (и то с кредит  ) После кризи-мризи, цената му през годините ха нагоре-ха надолу, но дори сега - в криза, цената му е минимум 3 пъти по-висока.
Така че: то човек ако вземе да се вайка как се е минал с 32000 евро или как не ги е инвестирал в нещо друго ... направо става смешен. Потрябвало им е жилище - купили са. Потрябвал ми е ремонт на гаража например - преценила съм дали ще се правя финансово - направила съм го, какво да се тюхкам сега, че ако бях изчакала 2-3 години и цените на строителните материали и цените на майсторите паднаха и щях да спестя 2000 лева, които да инвестирам в нещо друго... И така за всяко нещо.
И аз като Не се сърди човече, смятам, че няма по-голям комфорт от това да забия пирон и да си закача картина в собственото си жилище, а не да се съобразявам с наемодателя. Но и аз гледам от собствената си камбанария - близо 10 г. под наем, със съпруг и най-напред едно дете, в последствие и второ, и всяка година пренасяне в нов дом, ама чужд и срещу дължимия месечен наем. 

Ако сравняваш жилеще, купено за 20 хил. лв. през 1980 г. с такова, което може да се продаде днес за 60 хил. лв... единственото общо е само валутата. Парите сега имат съвсем различна стойност отколкото преди 30 години. А цената на това жилище в никакъв случай не е по-висока, най-много да е запазена, но и това едва ли.
Има методи за изчисление на т.нар. "времева стойност на парите", ако на някой у се занимава с конкретика.

Не можеш да сравняваш така ангро - апартамент за 1000 лева преди 60 години.Няколко парични реформи от тогава до днешни дни къде останаха?Имотите вървят нагоре, не защото непрекъснато поскъпват, а защото има инфлация.Като дял от семейните доходи все са били скъпи и еднакво трудни за придобиване.Преди 30 години минималната работна заплата е била 60 лева.И държавата е решавала в кой момент да ти даде правото да си купиш жилище, както и къде и колко голямо да е то.Айде да не сравняваме круши, сини сливи и пъпеши, че незнам докъде ще стигнем.
А човек става смешен когато се вайка за 32 000 евро предполагам в очите на превнуците си.И ставаше въпрос не за собствен дом, а за инвестиционен имот. Аз затова на няколко пъти казвам - когато си купуваш дом - пазара, прогнозите и икономическите теории не работят. Това си е индивидуално, лично и сантиментално решение.Може да си купиш най-гадния панел в Люлин 5 и да си безкрайно щастлив в него без да ти пука точно колко ще струва след 5-10 години.Може да се избамкаш 140 000 за мезонет в Манастирски и след 2 години цената му да падне с 20% - няма да си по-нещастен в собствения си избран с любов дом.
И да се върнем малко към темата - бихте ли желали да поразсъждаваме малко върху парцелите?В последните години станаха доста популярни и ми прави вчечатление, че тенденцията се запазва. Не малко хора избират и опцията фамилна къща.Но как е пазара в момента? Спад ,както навсякуде, сегментиране, застой?
Някой спомена, че е купил в Банкя, но не каза цена  
Аргун писали сме едновременно 

Глупости говориш, Игси.
Пазарните нива били слух. Ами - слушай ги.
Моите познати никъде не съм казвала дали са затруднени или улеснени, нито, че се нуждаят от съвет какво да правят, ако ми се налага- ще го поискам, ако преценя.
Никой не е казал, че се е прецакал с 32 000 евро, а с над 100 000, ако трябва да сме съвсем точни, но както казахме малко по-рано, на който както му е удобно да вижда ситуацията и да заплаща за един продукт стойността, която му се струва уместна.
И ако един апартамент за по-малко от 80 000 евра, някой е сметнал за уместно да го плаща 190 000, това си е единствено и само негова работа.
Ама това са сметки, които се правят в началното училище.
Аз пиша толкова простичко, на дъщеря ми да бях обяснила, щеше да ме разбере.
Цифрите затова са цифри, нямат нужда от анализ. Две плюс две няма как да стане осем.

А- благодаря Аргун, аз неколкократно повторих за статичната ситуация и за нейната динамика във времето.
Даже и прогноза дадох.

Наблюденията ми за Варна са - пълен застой  
Ето за София -
http://www.monitor.bg/article?id=238021
http://www.monitor.bg/article?id=244185

Да, може би не съм разбрала, че е ставало въпрос за инвестиции, а не живеене. Иначе съм абсолютно съгласна с горното.



Argun i Samuraika - сравних само за да покажа, че на когото, когато му потрябва си купува - просто един ще го купи за 17000 лева през 1980 г, а друг ще купи през 2010 г. за три пъти по 17000 лева  

Аз писах за реална сделка - продажба на 3-стаен тухла с преход в Кюстендил близо до идеален център и покупка на парцел 400кв.м в широк център на Банкя (т, в, к, г).
Недостатъкът на парцелът е, че е 1/2 идеална част и в момента сме в процес на делба.
(Цена ще ти напиша на лични. )

Иначе по моя преценка цените на парцелите са паднали малко, доста (по-атрактивните) си държат цена, незорлиите продавачи чакат по-добри времена и не искат да продадат за по-малко, отколкото е продал съседът им преди 2-3 години... Не съм следила в много райони, така че не смятам мнението си за меродавно.

Аз попаднах на продавач, който се беше опитвал няколко месеца да продаде на по-висока цена, но тъй като парите му трябваха да купи друг имот с цел бизнес, тоест продажбата му беше спешна, а аз имах парите от продажбата на апартамента, та нещата станаха.

Акси, благодаря ти!Точно това имах предвид - по-скоро парцели за еднофамилни къщи, а не парцели за ЖК строителство. Там малко по-друго яче стоят нещата. В смисъл, че както се разбра и от темата - криза, криза, ама хората трябва някаде да живеят и пак си купуват домове.А с бизнеса, инвестициите и строителството на цели сгради е малко по-различно.
По морето - още по-различно. Че те толова хотели и комплекси се нароиха, че не се запълват, камо ли нови да се строят.

Инвеститорите зинаха и налапаха такива едри парчета (парцели), че още не могат да си ги реализират - блоковете, моловете и бизнес сградите.Ще трябва да се почака малко, преди пак да се "отпуши" този пазар.